■深度调查
□本报记者 黄志军
曾几何时，一大批最先来东莞“下海”开贸易公司的香港人相中了交通便利的东湖花园，并将其作为办公场所。风水轮流转，近几年南城的鸿福路迅速崛起，CBD浮出水面，东莞不少企业纷纷将办公场所从东湖花园向鸿福路迁移。
经过9年拉锯战，广东“住改商”终于松绑。为鼓励创业带动就业工作，广东省政府日前公布新规，开始允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册。对此，业界有了新的担忧：该政策或对东莞写字楼市场造成负面影响。
从目前东莞市场看，由于鸿福路沿线大小写字楼今年将喷涌而出，租售已成难题，而“住改商”的松绑又将会对中小型写字楼造成影响，大小写字楼都面临了尴尬处境。
个案
陈易（化名）是一位“海归”人员，2007年4月回到东莞老家后，创办了一家贸易公司，主要做电子产品的进出口生意。
经过半年多的发展，公司扩张迅速，规模也越来越大，公司人员由最先的5个人发展到目前近30人。2008年1月，公司办公场所也由第一国际A座最先的90平方米迁移到华凯广场的300平方米。谈起华凯广场300平方米的办公室，陈易脸带笑容自豪地告诉笔者，“华凯广场是目前东莞中心城区最高档的写字楼，每月租金都好几万，能租得起这么豪华装修的写字楼，在东莞的私营贸易公司中寥寥无几。”
然而好景不长，2008年9月后，金融危机的风暴已明显波及到了东莞的进出口贸易，陈易公司的生意日趋衰落，业务量也由最先的每月2000万元以上下降到每月400万元左右，每月的利润仅够维持公司运转开销。
为节约开支，2009年1月底，陈易的贸易公司从华凯广场迁移到鸿福路的鸿福广场办公。“除下面的商铺外，鸿福广场上面住宅的租金才20元/平方米/月，对比华凯广场，公司可以每月节约办公费用1万多元。”陈易说，鸿福路沿线的鸿福广场、元美广场和阳光大厦等项目的住宅楼作为办公场所已经成为东莞商界公开的秘密，初步估计有上百家小公司在那一带办公。
记者调查
趋势
由东湖花园开始向鸿福路迁移
回顾历史，位于东城沃尔玛超市上面的东湖花园可以说是东莞“住宅从商”的发源地。上世纪90年代，一些香港人开的贸易公司办公场所就选择在东湖花园。近几年，随着行政中心、图书馆等市政配套设施落成，一大批写字楼项目（希尔顿广场、财富广场等）不断涌现、以鸿福路为中心的CBD端倪初现，不少原先在东湖花园办公的小公司纷纷迁移到鸿福路的元美广场、鸿福广场和阳光大厦。
种种迹象表明：东莞中小企业的住宅从商路线由东湖花园开始向鸿福路迁移。
对于迁移原因，e屋不动产鸿福分行刘经理分析，主要是CBD崛起和鸿福路区位优势更明显。“对于目前第一国际35元/平方米/每月的写字楼租金来说，鸿福路附近的元美广场、阳光大厦租金才20元/平方米/每月可谓物美价廉。在当前经济不景气环境下，中小企业选择鸿福路沿线的住宅办公每月能节约几千元的办公费用，帮助他们顺利渡过金融海啸难关。”
“鸿福路周边的各项配套都齐全，交通发达，适合从事贸易、调查和广告设计的中小公司在此办公。”瑞峰置业投资顾问有限公司副总经理姚丽军认为，优越的地理位置和相对便宜的租金，是促使东莞中小企业的住宅从商路线由东湖花园开始向鸿福路迁移的主要原因。“不过从另一方面来看，现在经济环境不好，很多人失业，企业经营困难，承受不起长期的租金，在家创业也不能不说是一个好的办法，相信写字楼市场会尽快适应新的政策。”
影响
写字楼市场或有冲击
“对于‘住改商’松绑政策要一分为二来分析。”姚丽军指出，“住改商”松绑政策在对中小企业利好的同时，对东莞写字楼市场打击比较大。总体来说，该政策对东莞楼市来说是弊大于利。
姚丽军说，省政府最近颁布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》明确提出：允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册，标志着民间与官方争论多年的“住改商”问题得到“转正”。一方面，“住改商”松绑能降低东莞中小企业的办公成本，对于鼓励创业带动就业工作也是有积极意义的。对于东莞楼市来说，该政策能提升中心区地段优越的单体住宅的销售业绩，提升楼市成交量。另一方面，“住改商”松绑政策对东莞写字楼打击比较大。从商业地产角度来看，部分中小企业选择具有价格优势的住宅作为办公场所后，给原本销售不畅的中心区写字楼项目带来一定负面影响。
姚丽军称，在“住改商”松绑政策之前，东莞一直没有强制执行“住宅禁商”，使得东湖花园、鸿福广场等住宅楼盘由于区位优势明显，周边交通发达，至今仍有不少企业将其作为办公场所。
对于“住宅禁商”松绑后的楼市影响，品牌策划人宋桥林认为，“住宅禁商”一旦完全解禁，那些投资住宅而被套牢的则多了许多机会解冻了，因为很多创业团队将从写字楼中迁徙出来选择住宅。“对新开发的楼盘来说，商住两用的产品将再次倍受青睐，单纯的写字楼和住宅必定受到巨大冲击，尤其是城区范围内，毕竟偏远地段实在不适合办公。
姚丽军还指出，之前住宅禁商，很多写字楼设计了小户型租售，这类产品还没有消化完毕。突然松绑，主要对这类写字楼有影响。据他介绍，由于住宅做商业的情况一直隐性存在，很多小户型写字楼租金已经与住宅租金相当或者更低。这个政策出来后，小户型为主的写字楼市场会更小。这个政策还可能让地产投资客更偏向投资住宅。
“‘住宅禁商’松绑后直接受冲击的肯定是中心城区那些物业管理费过高且服务较差的写字楼了，但仍不必为写字楼过份担忧。”宋桥林表示，“不少走上正轨的公司多半还是会选择专业写字楼以突出品牌形象和实力的，这也是为什么有实力的大公司要选择高档写字楼（如华凯广场）搞高档装修的原因之一了。
原因
金融危机波及写字楼
上周五下午，在某中介公司置业顾问带领下，笔者在鸿福广场B座808号单位发现，这个仅80平方米的2房1厅单位被间隔成3个办公室，里面有8张办公桌，在每张办公桌上的都清晰贴满了“XX建筑设计院公司东莞办事处”通讯录，这里显然是某公司的办公场所。
据置业顾问介绍，该单位租金为1600元/月，平均算下来办公费用才20元/平方米/月，租金比附近的写字楼至少便宜了15元/平方米/月。
笔者从暗访获悉，金融危机的风暴已经波及到了东莞的写字楼市场。以第一国际为例，第一国际90平方米的写字楼价格由原先的35元—45元/平方米/月下降为30元—40元/平方米/月，但目前仍有部分企业为节约办公成本从第一国际搬进了鸿福广场、元美广场等住宅。
金融海啸对东莞实体经济的影响越来越明显，那些高居在高端写字楼里的公司已无法“高枕无忧”了。业内专家分析，写字楼作为商用物业，其对经济一直是最为敏感的。经济的萧条必然会使企业经营效率大大降低，从而直接影响到其对写字楼的租赁，最终导致写字楼市场因此受到波及。
“2009年，将是东莞写字楼发展比较艰难的一年。”对于当前的市场，e屋不动产总经理杨俏如是判断。他认为，作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。“预计‘住改商’后，东莞会有越来越多的小公司搬进住宅办公。”
政府说法
东莞“住宅禁商”暂时搁浅
一直以来，东莞有关“住宅禁商”的政策动向受到各界的关注。
前不久，省政府颁布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》，允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册，这也被业界看作“住改商”的松绑之举。
按照《东莞市住宅禁商实施办法》意见征求稿，从今年1月1日开始，将在全市逐步推行“住宅禁商”。而来自“商贸东莞”工程工作领导小组消息称，东莞“住宅禁商”推行工作被暂时搁浅，是否重启目前尚无定论。
据媒体报道，“商贸东莞”工程工作领导小组成员单位一位不愿透露姓名的官员近日坦言，在当前保增长、促就业以及扩大内需的前提之下，“住宅禁商”会暂时放一放。
该官员表示，“住宅禁商”中最核心内容就是禁止将住宅改为办公及经营场所，明确住宅和商业用途，规范管理，但伴随着东莞30多年迅速发展的工业，很多办了20多年的工厂原来竟是住宅物业，一旦要在全市范围内铺开“住宅禁商”，工作展开将会相当困难。
采访中，东莞市工商局相关负责人（应采访对象邵雄峰要求不出他全名）也告诉记者，“住宅禁商”在东莞推行有诸多深层的问题，牵涉到多个政府部门，各个部门、镇街在认识上还有一定的分歧，这样势必影响到政策的执行。
对于“住宅禁商”的暂时搁浅，业内认为东莞有着自己特殊的城建规划、经济结构和人口结构，要在2－3年的时间内完成“住宅禁商”是不切实际的，现在暂时“放一放’体现出政府的决策更加理性了。
专家建议
投资“住改商”商铺需谨慎
目前，东莞市场上的“住改商”一般有两个方向，一是作商铺，二是作写字楼。
早期的商品房或者福利房小区在建设时并没有考虑商业配套设施。经过十多年来发展，小区居民生活水平提高，对便利店、洗衣店、冲印店等需求增加，由于小区没有配套独立的商业中心，住宅从商渐渐兴起并且在东湖花园、鸿福路等片区形成一定的规模。
满堂红地产置业专家张小培指出，“住改商”与一般商铺商业价值不同，面对的消费群亦有差别。“住改商”的商铺一般面积不大，主要是做服装、美容、饰品、发廊等为主，餐饮业占的比例较少。适合一些创业者、个体户经营，经营成本较低。在东城、莞城等旧城区，商业地段有限，“住改商”则可以填补了这些区域的商业不足，使社区配套更完善。
至于住宅改写字楼方面，据姚丽军介绍，目前在东莞老城区，存在着不少住宅式写字楼，这些写字楼主要是一些私人小型公司办公为主。他表示，“住改商”解禁对中、低端写字楼或乙级写字楼造成一定的冲击。因为中、低端写字楼或乙级写字楼，主要租用人群是一些中小型企业、私人公司。为降低经营成本，有部分小型企业、私人公司会租用一些租金在25-30元/平方米/月的“住改商”写字楼，增加了中、低端写字楼或乙级写字楼的空置率。“住改商”写字楼不仅租金低廉，而且管理费也很便宜，一般在2-3元/平方米/月左右。一些在市中心的商住楼，其租金亦低于乙级写字楼的租价。
杨俏还表示，广东“住改商”政策松绑，并不意味市民可以随便登记注册“住改商”营业执照。一般而言，经营历史悠久的“住改商”区域，取得营业执照相对较为容易，如果是新增的住宅改商用性质则比较困难。“住改商”的业主凭身份证、房产证到街道办理申请，须经街道、消防等有关部门审核。由于住改商对附近居民影响较大，只要有利害关系的业主反对，“住改商”便很难登记注册。由于“住改商”铺面有别于正规的商铺，其租金会比同路段正规商铺少一大半。因此，投资“住改商”铺面需谨慎。
观点PK
对写字楼影响不大
地产资深人士李英分析，无论是否禁商，东莞在住宅办公的情况一直存在，因此“住该商”松绑后对写字楼的影响应该不会很大。有熟悉企业工商注册登记的人士认为，之前在住宅办公时已经办理了工商登记的企业，都可以得到续期，继续留在住宅办公。限制仅对想进住宅办公的新公司有效，他们不能用新的住宅地址作为公司注册的地址办理工商登记。而部分企业也可以花钱通过中介代理做工商登记，然后“隐藏”在住宅中办公。
她认为，受影响较大的，会是目前可以办理工商登记的部分小户型商务公寓。
首层住宅商铺租金看涨
记者采访写字楼和商铺相关人士时，他们认为，新政策的出台对商业旺区临街首层住宅的影响最大，有可能使其“咸鱼翻生”身价倍涨。
合富置业李小姐估计，“住改商”商铺物业的租价和售价将在短期内有所上涨。在未禁止“住改商”前，鸿福路一带一套一楼90平方米住宅改成商铺，房价可以从60万元涨至100万元，禁止“住改商”时期，其价格直线下跌至80万元左右，现在则有可能重新涨回100万元的水平。
杨俏也认为，“住改商”开禁后，在住宅小区中经营的商家可以吃颗定心丸，不用再担心随时会被取缔，有了稳定的营商环境。这也可能令鸿福路沿线商铺的租金上涨。“住改商”开禁后不利因素仍表现在管理上，工商税务固可以省事以鼓励创业，而少部分假大空的皮包公司以“骗”为主业则多少会给社会带来不利，也不方便工商局稽查。
业内声音
对楼市实际作用不大
东莞中原研究部经理 车德锐
“住改商”松绑政策对东莞楼市实际作用不大。
东莞以中小企业为主的经济结构和商业的分散性，决定了东莞多数企业没进驻写字楼办公，也在一定程度上造成了东莞写字楼市场不景气。作为刺激经济的一种手段，该政策对东莞楼市的实际作用并不大，估计还是会对消费者心理上起到一定的信心作用。
在当前经济环境下，该政策将起到稳定经营者，提高信心渡过难关的作用。
对小企业创业有利
品牌策划人 宋桥林
“住改商”松绑政策对中低收入的创业者，或者说小企业、工作室团队来说是一件好事，一方面可以供房来办公司创业以实现商住两用，另一方面则可以租住宅来办公以降低创业成本。而事实上，部分创业者在初期也就是这样干的，只是工商税务不准，才不得己而暗地操作，如今终于可以见得阳光正大光明地干了，压力小了，不必再提心掉胆害怕工商局来查。
还政策最直接的好处也莫过于为那些因经济危机短时间内业务宿水的小企业创造了退路，退一步海阔天空，降下成本后不致于一下倒闭，为以后东山再起奠定了基础。
给中小企业主带来心理安全感
南城某广告设计公司 李先生
在家办公一旦在政策上得到国家政策鼓励，城区及主干道的临街产品将越来越受年轻创业者的欢迎，对于像设计、咨询、程序开发、网站设计、策划、广告、网站等知识和技术含量高而人数少的小企业来说，吃住办公一体化肯定是最理想的选择了，特别是资金不足的创业初期。
租住宅办公肯定比租写字楼便宜早己不是什么秘密了，要是自己创业更是不必同供两类物业，二选一的话，也肯定是住宅或商住两便产品来得实在了。“住宅禁商”政策解禁多少给中小企业主们带来了一丝丝春天的温暖，心理的安全感更多了点儿。
■新闻背景
东莞”住宅禁商“历程
2005年12月底出台的《东莞市2005－2015年城市商业网点规划》，首次提出“住宅禁商”，明确规定了“住宅禁商”属居住性质的房产不得擅自改变用途。禁止房地产项目与大型商业项目捆绑立项，新建房地产项目与大型商业用地项目要分别单独立项；新建居民区必须按总建筑面积的相应比例和社区网点设置原则预留配套的商业网点建设面积；新增和调整的商业用地，属经营性用地必须纳入土地有形市场进行招标拍卖。
在2007年3月全市经贸工作会议上，首次将“住宅禁商”的提法改为“住宅限商”受到业内关注，普遍认为将提出“住宅控商”较以往的“住宅禁商”更加理性，避免了一刀切，更加尊重了城市已经的城市规划、商业布局和市民的消费习惯。
2007年6月，作为“东莞商业网点规划”实施细则之一《东莞市大型商业网点听证暂行办法》被证实搁浅，直接原因是没有上位法支持。这也引发了业内对“住宅禁商”前景的讨论。
2007年8月，同样作为“东莞商业网点规划”实施细则之一《东莞市住宅禁商实施办法》公开向社会征求意见，“办法”规定，住宅禁商将逐步限期实施，自2009年1月1日起，凡2006年1月1日以后报建的住宅及商住楼住宅功能房屋，不得用作商业功能用途。至今，该“办法”证实暂缓出台。
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