地铁是近年来新兴的一种交通工具，伴随着城市化进程的进一步加快，地铁成为连接城市中心与周边区域的重要枢纽之一。由于地铁周边人流密集、流动速度快。因此很多商家也看好地铁未来的商业发展前景，开始投资地铁物业形态，与之相伴的是催生了众多地铁商业类型。物业形态也涉及酒店、公寓、写字楼、商业街、购物中心等多种商务、商业形态。在了解天津地铁商业的时候，我们先了解一下地铁商业的概念和类型。
1.地铁商业的概念
地铁商业代表城市轨道交通中,与交通动线站点相联接的商业系统.因为地铁是人流的重要集散地,这与商业的发展需要相符,因此提供了两种业态之间的结合。
地铁商业因为建筑的需要,可以有三种主要的方式: 点式商业、条式商业、立体化商业（地铁上盖）。
点式商业多为在地下铁的公共空间部分,如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点，多以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等；这些点式的商业点多为地铁运营商经营或出租位置经营，提供一些基本的必要商业服务。这种商业形式更多的为乘客服务，在地铁商业所占比例较小，基本谈不上盈利的概念。
条式商业多为一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业，可能会设置在地下的能道上，也可能会设置在必经的一些地面上，其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等；这类商业与地铁的关系非常密切，主要的客群目标均是出入于地铁的客人。在国内做得比较成熟的地方，应该当属上海地铁过道商业。
立体化商业则是位于地铁附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间，其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。同时，这类商业由于规模的原因，虽然是零售业态，但经营的品种很多，范围很广，目标客群也可以包括地面的行人。这一类商业也就是我们经常说得地铁上盖物业。比如位于南京路上的伊势丹、津乐汇、环球置地等。
笔者认为此类商业的一个延伸可以独立作为一个类型，那就是地铁周边商业。该类商业可能不是地铁上盖或者和地铁出口想联通，但是此类物业由于在地铁开通之前就已经形成一个商圈，地铁开通之后使得该商圈覆盖的范围更广，确切的说是商圈的形成影响了了地铁的走向，而地铁的开通又增加了客流，并使得该商圈以地铁出口为核心形成一个向心园，向周边辐射。在天津比较典型的当属滨江道、小白楼商圈，米莱欧、滨江购物、及南京路沿线的一些商业物业。而处于地铁末端、位于地铁口周边居民区的商业则发展比较缓慢，更多的带有区域商业或者社区商业的属性。比如刘园、西横堤、财经学院等。
2.地铁和商业及其周边物业的关系
地铁能提升沿线所有商业地产的通达性，进而提升其地段价值，但这对整体市场的长远影响而言，一些区域的商业相反会因此降低消费力。比如，香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。但一些规模档次不够，或者经营不佳的老物业便在地铁开通的数十年间，逐渐退场。在深圳的地铁建设期间，也曾有过不少人乐观估计过地铁的沿线物业的价值升值，但事实却是：地铁开通后的一段时间，不少项目并没有得到应有的效应，有些甚至还不如过去。
因此，地铁网络的密集对于商业物业个案而言，是一把“双刃剑”。地铁便捷带动了人流的快速流动，人流更容易向商业氛围浓厚的区域集中；而一些商业氛围比较弱的区域因此会面临更大的分流压力，因此投资者可能更需要关注商业区域的两极分化问题。因为地铁缩短了城市空间的距离，在聚集人群的同时，也可以快捷地疏导人流，这种“双刃剑”的作用可以使原有的商圈更繁华，也能分流人群。
事实上，我们认识到在地铁商业项目中，人流并不简单等同于商流。地铁商城的成功，除了要有特色之外，地上与地下的呼应非常重要，地铁往往只是地上的强化而已。而现阶段，人们过度的关注了事物的表面，大家都看到了营口道地铁站对于商业发展的优势，但是没有看到南京路—滨江道已经是一个很成熟的商圈。大家都看到了滨江道的人来人往，但却忘记了那里耸立了多少的商业项目。
也就说，要做地铁商业，就要把握地铁商业的特征。地铁商业有别于城市中心的繁华商业，地铁主要承担的功能是载客功能，但在体现交通功能的同时，也会带来人流，并将之转化成消费力。客流是否得到有效的转化，跟地铁项目自身有很大关系。目前在天津，完全脱离城市中心的繁华商业还没有典型的案例，朗香街虽然以情景式地铁商业为宣传噱头，但是仍然没有脱离小白楼这个繁华商业中心。
在充满诱惑的地铁商业时代，我们依然应该更多地关注优势商圈、优势项目。
3.地铁商业定位
借鉴国外、香港等地成熟的地铁商业开发模式，我们关注到：地铁物业的开发与经营基本上是围绕“商务、休闲、居住”的三大主题功能展开的。而地铁出站口周围步行5分钟到10分钟范围内，是最佳的人流集散面，也是地铁商业的黄金选址区域，10分钟到20分钟区域就将会进入相邻的站点外围商圈，这一带发展居住、办公之类的项目会很适宜。比如海光寺、南京路——滨江道、小白楼这几大商务商业中心，聚集了众多的写字楼、酒店、公寓及购物中心、超市等业态。地铁上盖商业项目，也占尽天时地利，投资效益很高，但定位不准往往会形成着叫好不叫座的局面。
地铁商业的定位一定要突破传统的单一商业功能，与地面已有商业相结合，集商业功能、城市形象功能、便民功能于一体，形成互补、融合和借势的关系。如天津西站，乘客较多，可以根据这一特点设计相应的业态，而别的站点可能就不具备同样的人流、也就不能照搬。
由于地铁内的客流量大，但有效客流不多，大部分客流以通勤为主，乘客看重地铁的高速及准时，对地铁站的派生功能需求主要以交通需求和满足日常生活为主，为顺路型需求。因此，点式和条式地铁商业的业态更多以经营便利店、便利店、特色店、书报摊、服装店、食品店、银行、冲印店等产品为主。这种小型产品的“点式消费”尽管消费额小，但总量大，也将形成不小的市场。
地铁连通的楼层应倾向于和大众商品相匹配，因为地铁人流大众化。比如，朗香街地下一层、二层和一层的业态就有一个明显的差别，地下一层和地铁连通，定位为年轻白领的消费地，主要以大众的服装、饰品和餐饮为主，而一层则是音乐厅。地铁作为大众交通工具，针对的人群更多是普通消费者，所以连接的商业性是也要与大众消费相配合。地铁同样是人们忙碌的交点，休闲消费也是它主要特点。这样地下大众休闲消费与地上有针对性地消费相结合，才能达到地铁商业的完美组合
随着地铁商业发展，天津原来相对集中的商业格局会发生变化，地铁节点会形成区域性的商业中心。但立体化商业或者地铁周边商业不会像传统的商业中心那样强调服饰类的购物功能，也不适合安排家居、建材等“重型”业态，而是偏向休闲、餐饮和便利性消费。而各站点的核心商圈的消费圈层（地铁人流）是地铁商业开发与经营定位的重要依据，并且随着后续线路的逐步投入使用，城市的可达性进一步增强，城市商圈将面临重新洗牌，传统的滨江道、南京路、小白楼、东马路商圈的强势地位不可撼动，但商圈功能、商圈格局将会进一步细分、进一步分化。地铁各站点将是这种细分的第一载体，获得首先发展的机会。所以，对地铁站点发展规划和核心商圈的研究将最终决定商业地产开发和经营的定位。未来的商业格局将会形成特征明显、业态细分的主题商业圈层。大而全的商业项目反而会经营风险倍增，投资者需谨慎。
这里有个案例比较有意思，那就是南马路上现在的麦购时代广场。该商业是2号线出口，属于地铁上盖物业类型，在宣传的时候，定位国际五金城，宣称某某品牌进驻，估计胡总的意思是看到南马路五金城的拆迁想要抢夺一些客户，不成想有政府支持的新南马路五金城夺得头筹，再加上外环边用于物流的交通比较顺畅，租金比较低，自然难以抵挡过新南马路五金城的招商攻势。最终，不知道什么时候，这个地方悄然变成麦购时代广场，成了一个购物中心了。其实该处的定位本身就是购物中心的定位，不说铜锣湾广场没能起来，只是因为生不逢时，而地铁物业的属性本身就不适合做五金类，再加上五金、建材类业态一般会集中在外环边上，而该地段周边已经有水牛城、远东百货、新世界、仁等一些大型的商业设施和一些娱乐、餐饮业态，还有一些潜在的商业物业，比如大悦城、仁恒商业等，五金城的定位从一开始就是错误的，不过还好，在开业之时总算把业态调整到一个购物中心的业态了。胡总的这个耳光打得挺响亮的。这个案例也成了业内人士的一个笑柄了。
4.如何运营地铁商业？
在香港，地铁商铺运作非常成功，在于香港地铁商业基本上都采取“只租不售”，为的是香港开发商拥有绝对的统一管理权，更有利于商场经营。通常是由发展商自行招商和经营管理，还会适当让利，首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻，把商场做旺。
目前广州地铁商铺选择以连锁为主，行业设置力求照顾乘客的需要。广州地铁商业物业的经验主要是，引进连锁经营和知名商家，区分商场、商铺的不同情况采用分别招商、整体招商相结合的方式，引导经营理念上有共识的商家进驻。从1999年地铁1号线开通至今，广州地铁与之合作的行业包括便利店、时尚产品专卖店、书报滩、服装店、食品店、饮用水店、餐饮、银行、冲印、鞋店、商务等。
地铁商业由于依附于地铁这一特定的交通载体，地铁开通后，地铁广告将成为又一新兴的传媒在广告市场中占有一席之地。同样，能够进驻地铁的商家在取得经营收益的同时，也将在无形中获得巨大的品牌宣传效应，这一附加价值是不需要另付成本费用的，地铁商业经营商家也因此免费享有了地铁商业的品牌宣传价值。
地铁作为公共交通体系的一部分，使地铁商业也附加了显著的社会价值属性。除在业态功能上的便民性、服务性等特点外，地铁商业还可以充分利用后天独厚的地段优势，积极参与社会公益事业或社会性活动，借此树立良好的社会形象和美誉度。
5. 天津地铁物业发展现状
随着2006年5月28日天津地铁1号线正式对外开放，天津的“地铁商圈”一期规划也基本成型。按照当时规划，地铁1号线沿途将陆续建成 22个大型商业设施，总建筑面积达100多万平米。在今年，这些商业设施基本竣工，一些新开发的地铁沿线商业也初具雏形。
地铁1号线全长近27公里，沿途的商业氛围与地铁通车后形成的巨大人流，为商业发展创造了良好的生存条件。目前经营比较旺盛得仍集中在南京路-滨江道商圈、小白楼商圈这两个传统的商圈，比如伊势丹、津乐汇等。而海光寺商圈已经初具雏形，津旺铺招商工作已经接近尾声，国美、海光寺图书城等运营商均进驻正常经营，数码港、环球置地也开始了对外招商、租售工作；西南角出站口的金盛国际、翔宇大厦均对外进行招商；西北角的先春园商业正在运作、富力城沿街商业已经开始有租户进驻；小白楼站的滨江购物进行了整改，海信广场对外营业也有一年有余，朗香街正式运营反响良好；大沽南路的沿街商业在地铁开通后，比以前旺盛了不少，酒吧、餐饮、百货、银行等都非常的旺盛。而处于地铁末端的区域或社区商业也在静悄悄的发生着变化，西横堤站已经集中了瑞景新天地、集贤百悦、麦当劳等商业设施，财经大学站的天邦购物也在紧张建设当中。
但目前，地铁只有一条线开通，还没有形成网络。与北京、上海等城市相比，市民并没有养成乘坐地铁的习惯。地铁商业还不能算是天津商业地产的主流形态，天津地铁商业任重而道远。
6.天津未来地铁商业发展前景将会如何？
在上海，随着地铁1号线逐渐交通的主动脉，地铁商场也沿着地铁站点的延伸向四处蔓延，并形成了新客站——人民广场——陕西南路——徐家汇四个赫赫有名的“地下商圈”。其中，徐家汇商城最大，有近万平方米面积。
在广州，地铁商铺以连锁店为主随着地铁线不断从中心城区向四周延伸，广州的商圈也不断扩展。其中，地铁1、2号线共有车站商铺4000余平方米，站厅商业街约3万平方米，沿线地面物业约6万平方米，年经营收入数千万元。
总体而言，天津地铁商业正蓄势待发，随着2010年2、3、9号线的通车，地铁网络渐成，几何倍的商业价值将凸现。地铁1号线、2号线和3号线为轨道交通骨干线；天津地铁4号线、5号线和6号线为轨道交通填充线；7号线和8号线为轨道交通外围线；9号线为津滨轻轨线的延长线，总长度为227公里。远期预计，九条线路单日客流量将超500万人次，这无疑将是一个巨大的商业契机。
附：天津在售地铁上盖、周边物业
环球置地广场（1号线海光寺站，地铁上盖）
◆销售模式：售
◆层高：3.7米
◆层数： 42层
◆总建筑面积：8.2万平米
◆总套数：200多套
◆价格： 14500元/平米（均)
◆开盘时间：2007年4月
◆车位：200多个（地下）
◆装修情况：精装
◆电梯： 22部
◆周边主要干道：南京路、卫津路、南门外大街
◆周边餐饮设施：必胜客、西子湖饭店、肯德基、狗不理包子
◆周边购物设施：家乐福超市、运动100
◆周边金融设施：工商银行、建设银行、中国银行
◆公共汽车： 609、646、800、906、631、681路等
◆开发商：天津海顺置业发展
◆投资商：香港利雅集团、天津地铁总公司
提示：
环球置地广场地处南京路海光寺地铁站之上是天津市地铁沿线首座与地铁车站相结合的经营性大厦，其办公标准层建筑面积为1500—1700平米，其中既有100—200平米的小型办公间，也有300—500平米的中型办公空间，可以满足多类企业的办公需求。
金厦中恺国际广场（1号线海光寺站，地铁周边商业）
◆销售模式：售 ，目前有17、22—26层未售
◆单套面积：69－1142平米
◆价格：13000元 /平米
◆开盘时间：2006年6月 ◆交房时间：2007年10月
◆层高：3.3米
◆层数：28层
◆车位：地下
◆物业管理顾问：第一太平戴维斯
◆装修情况：精装
◆建筑设计：香港何弢建筑设计公司天津市中天建筑设计院
◆周边金融设施：建行、工行
◆周边餐饮设施：肯德基、狗不理
◆周边购物设施：家乐福、苏宁电器
◆周边主要干道：南京路、卫津路
◆公共汽车：865、855、633、906、867、14、675路
◆开发商：天津市金厦中天房地产开发有限公司
◆投资商：中恺投资有限公司
提示：
金厦中恺国际广场写字楼采用全框架办公格局，可根据客户的需求进行空间分割与规划，从69到1142平方米的空间灵活分隔组合，3.3米层高满足办公空间的多种要求。特别配套的商务会所设施，包括多媒体会议室、VIP商务洽谈室、商务中心等。
小白楼·朗香街（已营业）
◆销售模式：租
◆层高：4.6平米，局部7.2平米
◆层数：地下三层（地下一、二层为商场，三层为社会停车场）
◆总建筑面积：31713平米
◆总套数：240套
◆租金均价：10元/平米/天
◆物业费： 10—15元/月/平米
◆开业时间：2008年12月
◆车位：300个（地下）
◆装修情况：毛坯、精装
◆电梯： 2部货梯、1部观光梯、8部扶梯
◆周边主要干道：南京路、建设路
◆周边餐饮设施：滨江万丽、起士林
◆周边购物设施：图书大厦、凯旋门百货
◆周边金融设施：工行、建行
◆公共汽车： 867、868、631、632、641路
◆开发商：天津地铁置地商贸有限公司
◆投资商：天津市地铁总公司、天津市大通建设发展集团有限公司
◆运营管理：天津地铁置地商贸有限公司
提示：
项目整体由音乐厅、法式园林广场、地下商场及停车场三部分组成，该项目定位于“青春、时尚、美食、休闲”，目标客群为18—35岁的都市时尚青年，是天津的首例地铁情景商业街。