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一个红火的商业项目在两年内迅速萧条，原因究竟是市场定位不清，还是如人所指存在“圈地”嫌疑
2006年年底，刘斌在大厨房二期买了一间商铺，当初开发商承诺3年返租，第一年的租金在总房款中被扣除后，他现在开始领取2008年一季度的租金。 据了解，大厨房开发商隶属于郑州市市场发展局。当初买商铺，很大程度上是看重开发商的背景，但是如今，刘斌已经开始怀疑自己的眼光了。 合同约定在2008年5月30日交房，但截至目前，商铺仅仅打好地基，停工一年有余，且毫无复工迹象。与此同时，已经建好的大厨房一期，也异常萧条。 据知情人士透露，该项目在2007年上半年就已经易主，变身为郑州市国际旅游港。 ，现在恐怕要化为泡影。”对此，业主们很担心。
红火登场 “当初承诺3年返租，8年回购，零风险投资 2006年年初，在郑州市民眼里，大厨房项目可谓是“红红火火”。1月，在大厨房项目筹备阶段，郑州市市场发展局推出“红红火火大厨房”晚会，规模之大，明星之多，在郑州这样的内陆城市极为少见。 整台晚会在中央电视台、河南电视台播出，很多人通过这场晚会第一次知道了“大厨房”。 3月25日，郑州市大厨房一期开盘。主办方在郑州市繁华地段举行了一次隆重的开盘仪式，礼炮齐鸣，锣鼓喧天。两个马队，披红挂绿，沿着城市的主干道开往大厨房，很多市民纷纷驻足观看，甚至引起交通堵塞。 开盘不久，主办方又加紧筹备声势更为浩大的“一节两会”，即“郑州市大厨房文化节暨现代厨房用品博览会•农副产品交易会”。当红的主持人、超级女生都在“一节两会”邀请之列。 与此同时，郑州市大厨房的广告铺天盖地地出现在各家媒体以及户外的广告板上。 一连串的宣传造势起到了很好的效果，商铺销售节节攀升。据知情人士透露，一期406亩、十几万平方米的铺位，到“一节两会”结束，销售率已达80％。 当年国庆节期间，大厨房又举办了一次农副产品博览会。“活动搞得有声有色，甚至吸引到了青海的农民前来参展。” 走向萧条 在大厨房红红火火的景象中，2006年年底，刘斌花费10多万元顺利“抢”得二期40多平方米的商铺一间，商铺位于东区北厅一层，位置很好。 开发商承诺，三年返租，八年回购，租金从2007年1月1日开始算，第一年的租金在总价款中扣除。 “当时觉得挺合算，商铺还没有建，就开始返租。”对于自己的第一份产业，刘斌很满意。他在郑州做烟酒生意七八年，买铺的钱是他的全部身家。 此后，每隔一段时间，刘斌就要去看看自己的商铺。但是，不久后他发现，二期在打下地基后，就停工了。 与此同时，他还发现，在经历2006年开业之初的“红火”后，大厨房商户越来越少，广告也好像一夜之间全消失了一样，无声无息。 让他更为紧张的是，在一次房展会上，他突然发现，大厨房已经变成了郑州市国际旅游港，主办方也变为了上海一家投资公司。 据该公司负责人刘马克（音近）介绍，郑州市国际旅游港占地2000亩，是一个集美食娱乐、休闲度假、运动体验、时尚购物于一体的旅游商业综合体。 “我打售楼部电话，停机了。又打到郑州市市场发展局，但没有人给我解释。”刘斌说。 据郑州市国际旅游港相关工作人员介绍，该项目囊括了原大厨房项目的二期，但是对此刘斌和其他业主并不知情，开发商对此变动也不承认。 其实，很多业主并不知道，在2006年国庆节的农副产品博览会期间，开发商就因为资金紧张，一度被建筑方、建筑材料供应商堵门。而据知情人士透露，大厨房二期前期也由建筑方垫资建设。 此前，大厨房一期、二期已经售出不少商铺，在此情况下，为什么还会出现资金紧张呢？ 郑州市市场发展局一位范姓工作人员透露，虽然2006年的大型活动带动了商铺的销售，但是发展局为此也投入不少资金，至于具体数据，他不愿多谈。
在大厨房无限风光的背后，是无节制的投入。当资金出现紧张时，对下一轮的销售以及市场建设造成了重大影响。定位不清 大厨房在前期销售时很成功，在后期招商中却遭遇瓶颈。业内人士认为，大厨房的失败还在于市场定位不清。 在郑州市市场发展局的规划中，大厨房项目一期集厨具、酒类、调味品、农副产品、平价中心五大专业市场为一体，将成为全国最具影响力的厨房产业展示交易及文化传播中心。 项目二期由现代物流区、高科技示范园区及总部中心构成，集研发、生产、储存、物流交易于一体，将形成一个完整的产业链条，最终实现以市场为龙头，整合上下游产业的大发展园区。 但是最终，大厨房却沦落为买卖油盐酱醋的低级市场。 河南省商业经济学会副会长王建新表示，大厨房其实在与南边的万客来、华中食品城以及北区的调味品市场等多年形成的市场进行竞争，要想吸引人气很难。同时，新市场的启动，有一个梯级发展的趋势。大厨房与原有的市场缺乏呼应，很难获得客户的采购心理认可。 王建新认为，在郑州市西区建设类似大厨房的批发市场，从地理辐射上来看，华中食品城的覆盖范围向南延伸到周口、许昌、平顶山、驻马店、南阳、信阳等地；而大厨房只能对巩义、荥阳、上街等狭小区域形成感应。再向西，又到了洛阳关林这样的全国性批发市场的势力范围。 其实，郑州市市场发展局对这个项目寄予厚望。该局主要领导曾表示，要将大厨房打造成一个全国性品牌，郑州将做成一个样板，时机成熟时像国美、苏宁等一样向外省拓展，将“大厨房”模式复制到全国。 发展困“局” 大厨房背后的郑州市市场发展局，更像一个特定环境下产生的“红顶商人”。 据了解，郑州市市场发展局的前身是郑州市市场建设发展服务中心，2001年11月与郑州市工商局实行管办分离，2003年底变更为郑州市市场发展局，主要从事市场开发、建设、管理和服务。 知情人士透露，郑州市市场发展局没有任何执法权力，在财政上也属于自支自受，但是却发展迅速。截至目前，人员已经由当初的400多人发展到800多人，拥有30多家市场。 在郑州市市场发展局的创业史上，郑州市东建材大世界是一个高度。在郑州，有“东建材、西纺织、南食品、北汽车”的说法，处在郑州东南的“建材板块”就是由东建材大世界带动起来的。目前，其周围逐渐形成了名优建材市场、张庄铝型材市场、王庄灯具市场、凤凰台商品大世界等十几个与建材有关的市场群。 近年来，郑州市市场发展局也一直在谋求获得执法权，但很不顺利。据该局内部人士透露，去年年底，发展局曾向郑州市政府“讨”权，试图获得新市场的审批和年度审核等执法权，但未果。 该人士认为，郑州市市场发展局获得授权，将有利于郑州市市场的整体规划，但他也承认，鉴于发展局的市场竞争行为，即使获得执法权，也很难执行。 而对于近些年郑州市市场发展局的频频动作，有人指出，在土地资源紧俏的今天，如此动作难逃借机“圈地”的嫌疑。大厨房易主后，该项目名下高达2000亩土地资源也炙手可热。 在2007年大厨房露出疲态之际，上海康拓投资有限公司就伸出橄榄枝，先是以2000多万元的价格拿下大厨房一个大厅，此后又全盘接手2000亩土地进行商业开发。 据了解，大厨房项目在2006年年底的对外售价是2800多元每平方米，最高时也仅有4000元左右。而如今，据郑州市旅游港工作人员透露，其均价已经达到8000元左右。 上述人士表示，在国家对土地控制日趋严紧之际，土地已经成为稀缺资源，投资者眼光长远，看到了土地升值的远期效益。 在大厨房惨淡经营之际，郑州市市场发展局又在其附近开发了“西四环水暖阀门采购中心”项目。另外，知情人士还透露，该局还酝酿在南阳建设市场，“目前进展顺利”。 |
