广深房价还有微调 京沪调整远没结束
房价调整到位了吗？昨天美国万通投资执行董事、国巨资本国际控股集团总裁、首席经济学家孙飞认为，目前来说深圳、广州的房价基本调整到位，可能还有一些微调，但是北京、上海远远没有调整到位，其认同王石“调整已经开始”的说法。
而资金仍旧是制约房地产发展的重要因素，华通国际资本合伙人袁浩认为，目前市场普遍存在的外债、高息债、可转债、对赌，对房地产企业大部分有害处。
专家对阵开发商
房价调整仍有争论
每一次房地产论坛，几乎都有关于房价的争论。孙飞认为，次贷危机与雷曼风暴警示中国金融市场与房地产市场体系亟待重构，实现路径优化。美国次贷危机就是由于根本买不起房子的人，美国金融机构给他们无限的贷款买房，这一定是会使泡沫破裂的。
孙飞表示，一些开发商老是说刚性需求，每一个人都想住大房子、好房子，但是也有没有购买力的人。北京、上海、深圳、广州还不能跟香港相比，除非人均GDP达到那个水平。有些开发商说北京楼价5年超过香港，这个话太不负责任了，如果说北京的人均GDP达到香港的水平，第一条就满足了，第二条是北京真正成为国际化大都市，这才是可以的。孙飞认为，目前来说深圳、广州的房价基本调整到位，可能还有一些微调，但是北京、上海，正如王石所说，调整才刚刚开始，孙飞也认为远远没有调整到位。
但开发商对此有不同看法，中房开发集团理事长孟晓苏表示，有人说老百姓买房是因为房价降了，那么我要问，老百姓是因为房价降了而买房还是因为房价不再下降而买房呢？其认为，有不少人在买房时要求开发商签合同，你的房价不能再降了，如果降了就要赔我，这是因为房价不再降了而买房。
对此孙飞进行了反驳，其认为，房地产价格不能不断上涨，美国就是由于房地产泡沫破裂产生危机。这主要体现在资源优化配置与国民经济发展严重不和谐，导致资源过度配置在房地产市场，金融机构风险控制的有效性与宏观系统性风险管理严重缺失与失灵，金融市场与房地产市场发展缺少约束与纠错的机制。这是我们反省美国金融危机所得出的一些结论，这也是世界金融市场应该引以为戒的惨痛教训。
拯救房地产资金链危机
信托+银行+REITs+资本市场+PE
中国房地产金融创新的组合模式与路径优化在哪里呢？孙飞表示，在未来20年之内，商业银行仍然是中国房地产金融的主渠道，但是也要看到，其和麦肯锡做了一个预测和统计，到2020年中国信托业资产按每年20%左右的复合增长率增长，将会达到20万亿人民币，意味着信托业开始进入中国金融第一方阵。
孙飞提出“信托+银行+证券化(REITs为主)+资本市场+PE”是地产融资的主流组合模式。REITs代表房地产金融未来发展的主流方向。信托和证券化、PE都可以归结为资本市场的范畴。
而在房地产金融创新、资产证券化的路径还是比较多的。首先CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)，中国已经有先例了，大连万达已经做了。据孙飞介绍，麦格理与大连万达发行了1.45亿美元，当时大连万达准备发REITs，由于发行REITs是公募的，政策障碍非常多，它就改成了CMBS.这是面向特定的法人机构、投资者、投资机构，是属于私募形式，相对于REITs它比较简单。
中国目前存在着准REITs，中国本土房地产信托的投资载体是信托公司的表外资产，而国际REITs就是REITs本身，国内的REITs受托人是信托公司，而国际REITs比如说香港和美国发行的REITs，必须要成立专业信托公司进行管理。
REITs对中国房地产及金融市场的发展具有深远的影响。国务院多次指出要尽快进行REITs的试点。中国现有的房地产信托产品有别于国际REITs，REITs在中国设立的条件有待于进一步完善。
孙飞表示，目前可能是要尽快推出由央行和银监会主导的REITs试点，这个REITs试点可能就是在银行间的市场流通，还不是完完全全像股票一样公募的。目前中国发行REITs硬件完全具备，只欠东风，就是政策和法规的出台，下一步，我们可能会形成两个REITs市场，一个是针对银行间市场流通的REITs，还有就是股票交易所真正国际标准意义的REITs.
针对目前一些房地产企业出现资金链断裂危机(图1-5)，华通国际资本合伙人袁浩认为，一个好的房地产企业要尽量避免大起大落，很重要的一点就是将负债比例降低下来，当你将负债比例降低下来，不管好的时间还是坏的时间，都可以稳健发展。
其表示，外债、高息债、可转债、对赌，对企业大部分是害处。如果你在市场非常疯狂没有下滑之前逃出来了，可能这个杠杆对你是有好处的，除此之外，尤其是高息债、可转债等这些杠杆运用很强的，对企业的影响是极不利的。
袁浩建议，广东非常有基础打造房地产金融中心，因为广东在香港上市的房地产公司占了大多数，而且很多都是民营企业。一些小的金融中心，尤其是某个特定行业的金融中心，可能也会给广东带来一些机会。
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