陈真诚：房市回暖如失宠皇妃假孕

文/陈真诚

（内容导读：房地产的这种假回暖，就好象一个因难以怀孕遭皇上冷淡而失宠的皇妃出现的假孕…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构进行评价的依据）

最近一段时间以来，北京、上海、深圳、广州、长沙、武汉、南京等城市的一些开发商，在“两会”之开始，就曾趁市场对“两会”后会否继续出台新政策而产生预期和舆论分歧之际上调商品房价格。尽管“两会”已经结束，并明确告知市场政府暂时不会再出台新的政策，但一些开发商依然在玩涨价游戏，一些地方政府部门也不断释放房地产回暖舆论，甚至捏造当地成交突然巨额增加的数据（甚至从一些城市“制造”出来的数据看目前的房地产成交热度超过了2007年那一高热时期），然后以“统计数据”的名义在“官方”网上发布出来，甚至通过媒体以新闻形式发布出来，释放出一片繁荣的景象。于是，不论是新房市场，而是二手房市场，在“官方”数据和舆论等方面而言，纷纷呈现出一片回暖反转的景象。只是，大量的舆论和消费者，都对“官方”数据和市场回暖之说，表示了强烈的质疑和明确的不相信。

为什么这样呢？这是因为，首先，如果市场真的已经回暖，成交已经很火，房价已经由下跌反转为上涨的话，那么，一些地方政府还用得着那般猴急地救市抬价？一些开发商还用得着如此那般着急？反过来说，既然地方政府依然急于救市抬价，那就说明市场并没有回暖。

其次，纵然政府政策刺激了部分成交增加，但在目前房地产形势下，也不可能在短期内有太大的成交，市场也不可能发生太大的变化而至于回暖。

再者，诚然在一些城市有部分开发商采取了实际性的逆市涨价行为，但这终究只是少数，而且基本上属于这是开发商采取的心理战这样一种营销策略。如在深圳，当时有消息称万科等一些开发商的部分楼盘涨价，而实际上，却增大了赠送或优惠内容，其结果是不但没有涨价甚至还降了价。如在广州，光大水岸榕城北区二期在3月22日开盘销售，广州一媒体著名房地产记者在21日收到了开发商策划部发来短信称“下午好！光大水岸榕城北区二期即将于明早开售，由于现场购房客户人数众多，惟恐接待不周，恕不接待贵客。敬请各位尊敬的媒体朋友择日再行参观，谢谢”。而实际上，该记者说从来没说过要去该楼盘那里采访。但为什么开发商为发出如此短信呢？其很可能的理由是，开发商希望通过发布如此消息让媒体产生好奇感而发现“新闻”并将“新闻”发布出去，从而造成该盘热卖的舆论。只是，该记者并没有上当，并没有将开发商“设计”的内容作为新闻报道发出去……

对于一些地区的一些开发商涨价、“官方”发布成交大增的统计数据和市场回暖之说，对于一些开发商有意制造“翘尾巴”的现象，市场普遍认为是一些开发商和地方政府采取的“心理战”，试图制造出好卖热卖的假象，给消费者造成一种买房难紧迫感和房价将再上涨的恐慌感，进而刺激消费者去高价买房。其真实的情况是一种市场假象，是假回暖。本文作者陈真诚分析认为，房地产的这种假回暖，就好象一个因难以怀孕遭皇上冷淡而失宠的皇妃出现的假孕：某段时间正好因消化不良而气臌气胀导致肚子胀大，再有皇妃本人故意多吃酸食并制造呕吐现象，一些被利益收买的太监们释放皇妃有了身孕的舆论，并不时有学者强调理论研究证明女人是应该可以怀孕的，于是皇宫里的人均以为皇妃怀上龙种而高兴。可没过多久，一切酷似怀孕的现象消失，肚子不再胀大，假孕最后被看透，皇妃落得个更受冷遇的结局……

事实上，对于目前房地产市场而言，判断是否回暖的，并不能以现在部分楼盘提价、成交量因政策外力作用而相对增加、几乎大家都不太相信的一些“官方”统计数据为依据或标准，本文作者陈真诚分析认为，而应该是以市场上大多数楼盘的实际表现为标准，以市场逻辑和整体市场现实为依据。而从实际情况来看，目前，高房价仍然是制约房地产成交能否持续有效放大、市场能否真正回暖的最大障碍，房地产根本没有整体提价的空间，支持房价再上涨、房地产调整短期内结束、房地产成交突然大幅度增加的理由相当匮乏。一些地区房价还有着不小的下调空间，开发商合理降价以自救，当是开发商群体和市场走出低迷的唯一出路。

另一方面，在目前房地产市场实际情势下，或更因为二手房市场与一手房市场存在某种影子关系、关联关系，一手房市场和一手房市场同处于一个整体房地产市场当中，那么，在一手房市场继续调整的大势难以扭转的市场大势下，二手房市场也难以超越于一手房市场而有大异的表现。

尽管自去年10月国家出台相应政策后，二手房交易税费有所下调等，使得二手房市场事实上成为了政府出台救市政策下最大也是最直接的受益者，一些地区部分购房需求因享受税费优惠政策而得到了释放，但这也并不能二手房市场已经进入了春天，也不能说二手房市场的黄金时期已经到来。

总的而言，从目前房地产实际情势来看，由于整个房地产市场依然还处在深度调整周期中。本文作者陈真诚分析认为，近期新房或二手房成交的相对增加，只是相对于政策出台前的冷清而言的增加，并不能说整体房地产市场就此出现真正的完全反转。

这就是说，受未来房价趋势继续下降、房地产市场依然处在深度调整周期中、房地产预期继续异变等因素的影响，当目前这波被政策刺激出来的需求被释放之后，尤其是等到相关优惠政策到期之后（事实上，一些政府政策的生效期是到2009年12月31日为止，一些政策的刺激效应正逐渐淡去），无论新房市场还是二房市场，可能将继续其本来的调整大势。

因此，对于那些准备出售的持有者而言，和新房开发商一样，不宜盲目乐观，或以及时主动而合理降价为上，以免造成整体成本增加，甚至导致未来总收入的下降。这是因为，房地产大势依然难以扭转，消费者依然继续观望，有效需求依然不足，房屋售价和租金还在继续下降，想要房地产市场真正回转，需要多方的共同努力。这其中，除政府树立信心和买方尽可能加大消费之外，自然包括了卖方的努力！

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