中国的房地产市场跟随美国的次贷危机出现了1年多的观望调整阶段.然而在今年2-3月份房地产成交量却出现了异常的量价齐升的状况.许多百姓都会解读为房价止跌反弹.而笔者却认为这次的反弹背后酝酿着巨大的金融风险.

笔者近期观察了房地产政策变化和一些楼盘的年前和近期的销量,价格的情况变化.

现象一:年前许多楼盘都处于抗价观望阶段.在一年的观望调整过程中,房地产商和购房者都处在观察政策动向和银行政策的新走向.房产商抗住高售价,投资者也继续等待房地产商出现资金链断裂后的大降价套现的时机.

现象二:两会前房地产被挤出十大行业振兴计划.从房地产政策的导向上,中央对房地产的高价对民生产生的不利影响更重视,从主观态度上,还是希望地产价格下降,从回到理性合理的价格中去.这对中国的经济和金融风险都是有长远好处的.因此房地产的政策定义被改为长期稳定健康发展.而不是短期的刺激来维护房地产商的利益.

现象三:对房地产的金融政策有所放宽.从9.27的提高按揭首付比例从30%提高到40%,直接造成了房地产商靠假按揭模式套现的资金压力,按原有的套现比例计算,资金流下降了14%.而购房者的首付提高了33%,直接造成了对房地产商的资金压力和支付能力下降.双重因素导致房产成交量减少.而在年后国家放宽了房地产按揭政策,从40%首付改为20%首付,同时随着利率大幅下调和银行的首套房7折政策,使首付能力加强一倍,同时按揭支付压力减少了近1/3.同时站在房地产商做假按揭的利益帐来算,增加了33%的资金流,同时减少了贷款利率一半以上.

现象四:房地产价格在按揭政策出台后出现了快速的反弹,同时成交量也急剧增加.按逻辑推理,年前是房地产商还贷压力最大的一个时期.这个时期地产价格的特价房出现了大幅度下降,有需要楼盘下降的幅度甚至达到了50%左右.其目的是为还率套现.但从这个价格水平的成交量来看,自住型应该是这个时期的主要成交者.但成交量同样低迷。而在按揭宽松政策一出后,房价立刻上涨,成交量却大幅增长,从购买力看,这个期间的自住型绝不会是主要的成交者.

现象五:年前滞销,年后清盘.笔者跟踪了本市几个楼盘的销售情况.在年前都是大降价促销,成交套数少得可怜.但在3月中旬,许多楼盘却在开盘当天不到1小时全部售空,只保留了几套价格性能比最差的房源.同时价格却比年前提升了10%-15%.笔者在这个开盘1小时的楼盘注意到,开发商在前期开盘销售近1年的商业及商住楼盘的销售情况却是几乎无成交的状况.且售价还在继续下降.

为何会造成这样的局面.房地产业内人士,或是金融业人士都应该从笔者归纳的几个现象看出了一些头绪.

原因有以下几方面:一是房地产的信贷压力大,主要是土地融资,其信贷利率最高可以达到8%左右.而在近一年的观望期中,现金流明显不足.甚至可能造成银行坏帐.

二,年前的降价促销并没有带动自住房成交量的上升,预示着当时的房价仍然处与高位.离实际自住者整体的购买力水平比较仍然很高.

三,年后按揭政策的放松,对房地产假按揭意愿增强.将原来8%的利率贷款,用提价换假按揭得到8成的资金,将土地贷款还清变7折利率.这样的贷款利息压力减少一半.同时还直接制造了房产"小阳春"的假象.

四,同样的房产商,在住宅类的项目和商业类的项目销售情况却相差甚远.商业地产的首付是50%,而利率水平是政策按揭利率上浮10%,从融资的比例和利息比较都不如住宅的按揭规模和成本.当然房产商只会首选住宅类的房子去做假按揭.

从这些分析结果,笔者认为,大部分的成交房源实际都是地产商变相假按揭以获取低利率贷款而为.目前"小阳春"的大部分成交量实际都是房产商将存量房转移到自己名下的按揭房.而最后埋单的却是这些商业银行.

假如我们按目前价格来做一个统计,按揭8成的水平将成为银行的接盘成本.房价在小阳春之后.房地产集体断供,同时房价回落20%,金融企业将面临流动性严重不足和信贷资产亏本的严重后果.这个状况将会直接导致"中国的次贷风波"的爆发.

央行假如在最近的固定资产信贷数据和新增按揭贷款的数据上进行观察,很容易看出信贷搬家的情况.假如在近期不早期防范.那中国的金融风险会出现很严重的后果.

笔者希望提示投资者认清"小阳春"假象背后的真实情况,同时警示金融监管者提高对信贷搬家的现象提高重视,并快速做出反应,做出有效调整政策.以防范金融风险的爆发.