起起伏伏看房价

　　

　　    住房是最重要的民生之一。近年来，房价起起伏伏，一再考验着人们紧张的神经。不管是已买房的，还是准备买房的；不管是买得起的，还是把买房作为一个美丽梦想的；不管是政府，还是民间，都不约而同地谈论着房价，关注着房市。大家谈论房价，关心房市，一方面说明真实购房需要很大，另一方面也说明很多地方的房价大大脱离了人们的实际购房能力。本文拟通过回顾住房制度改革的基本脉络，为分析判断房价提供一些线索和资料。

　　    从改革住房实物分配到“国民经济支柱产业”

　　    住房市场化改革之前，我国一直实行“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度。福利分房在较低水平的消费层次上，部分地满足了职工的基本住房需求，但也存在着住房投入严重不足、住房供给严重不足的问题。分一套60平米的住房曾是多少人遥不可及的梦想，“筒子楼”成为那个时代深刻的记忆。

　　    改革开放之初，邓小平同志首先提出住房商品化问题。1980年 1月,《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》的文章，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。此后几年的改革，主要围绕租金调整和公房出售试点及推广进行。1988年，第一次全国房改工作会议提出了我国房改的整体构想，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划。1991年，全国第二次房改工作会议确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。1993年，第三次全国房改工作会议改变了第二次房改工作会议确定的思路，提出了“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。

　　    1992年，我国对外开放及市场化改革的步伐加快，“房地产热”开始出现。房地产市场在局部地区一度出现混乱局面，在个别地区出现了较为明显的房地产泡沫。我国房地产市场的真正革命性变革发生在1998年。国发[1998]23号文件宣布，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。国发[1998]23号文件被认为是住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和商品房时代的开始。此后，集团购买（在福利分房时代，住房建设纳入国家统一计划，建设资金主要由国家拨付。90年代初住房市场化以后，住房以集团购买为主，即单位统一购买再分给职工）基本退出市场，购房主体个人化已成为一种不可逆转的趋势，房地产市场走上了快速发展轨道。1998年至2003年，商品房销售额年均增长24.3%，房地产投资连续6年保持两位数增长。从房价走势来看，商品房销售价格的走势与整体经济状况基本吻合。由于受到停止集团购房的影响，2002年以后房价反而有所下降，楼市也未出现地产大腕主导话语权的局面。

　　    2003年，国发[2003]18号文件第一次明确提出房地产业是支柱产业。国发[2003]18号文件将国发[1998]23号文件提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，修改为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，将经济适用房的性质重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房”。18号文件的出台将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。

　　    房价急速上涨与宏观调控

　　    2003年，国务院明确房地产业的支柱产业地位以后，一些地方政府经营城市的理念快速复制，一些制造类企业开始大规模进军房地产，房地产业呈现快速繁荣的势头。2004年8月31日起，商业性土地使用权禁止协议出让，6类土地必须改为公开招标、公开拍卖、公开挂牌出让，业内称为“8·31土地大限”。此后，房价一路高歌猛进。

　　    2004年以后,房价高位运行，一直处于上升态势。进入2007年，房价开始疯涨,涨幅基本呈现逐月放大的局面。房价一天一个样。没有最高，只有更高。今天某楼盘涨了1000元，明天某楼盘又涨3000元，这样的涨价消息几乎天天都有，老百姓攒钱的速度远远赶不上房价的涨速。任意一家有顶有墙的楼盘只要一开盘就被疯抢一空。买房像买大白菜，排队购房成为街头一景。

　　    房价不断攀升，很多人都想尽快买到房子，可开发商在销售上总是慢慢悠悠。明明房子盖好了却不赶紧卖，甚至没卖的房子也说卖过了。售楼部门口排起了“长队”——据说也有开发商“导演”的——你越急，他越不卖；你越等，价格越高……开发商之“奸”恨得人牙痒痒。“捂盘惜售”影响之大，以至于政府将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列予以惩处和打击。与高涨的房价相互映照的是一个个“地王”的产生， 招拍挂拿地的楼面价已经赶上甚至超过了周边的房价，以至于出现“面粉贵过面包”的怪象。

　　    房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革开放成果、促进社会和谐发展的迫切需要。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，住得起房,成为摆在政府面前的严峻课题。从2005年开始，政府打出了一系列调控房价的组合拳，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面对房地产市场进行了全面调控。这次调控不仅大力整顿房地产开发和交易市场，而且集中力量规范土地市场；不仅重视货币、财政、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责和执法检查等行政手段来确保宏观调控措施的有效贯彻落实，显示了政府控制房价、促进房地产市场稳定健康发展的决心。

　　    此轮房价非理性上涨，尤其是在国家接连出台调控措施的情况下，仍然呈现出边调控边上涨、越调控越上涨的局面，其原因是多方面的，说法也很多。其中一个根本的原因是不能把解决住房问题完全交给市场。市场机制可以较好地适应不同家庭多样化的住房需求，在解决居民住房问题中处于基础性地位。但各国的经验表明，世界上没有一个国家能完全依靠市场解决住房问题，即便是在发达国家，需要政府救济性住房保障的群体也要占到社会家庭总数的7%左右。我国住房市场化改革时间短，住房政策体系和住房保障体系不健全，在一个较短时间内，大量刚性住房需求被释放到商品房市场上，给一些无良开发商和投机者提供了炒作的可乘之机，形成人们追涨的恐慌心理。

　　    房价“拐点”与“救市”争辩

　　    2008年的中国楼市，发生了令人始料未及的变化。年初，中国房地产界先是掀起了一股关于“拐点”的大讨论：房价算不算高，会不会拐？万科董事长王石披挂上阵，说房价已临“拐点”，SOHO董事长潘石屹应声跳起反驳，被人称为“大炮”的华远集团总裁任志强亦前来助阵，展开好一番论战。

　　    正当王石陷入“卖拐”与“假摔”的口水仗中不能自拔的时候，仅仅过了3个月，“无拐点论”代表潘石屹却又抛出“百日剧变说”，认为受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司进入前所未有的融资艰难期，将在百天之内产生剧变。真实情况很快显露出来。首先出现的是成交量持续陷入萎缩。有关机构提供的数据表明，北京、上海、深圳、南京、杭州等标志性城市前三季度商品住宅成交量分别同比下降了43％、59％、49％、55％、50％。原来势如脱缰的房价开始呈现上涨乏力。国家统计局公布的数据显示，2008年11月全国房地产开发景气指数为98.46，比10月回落1.22点，比上年同期回落8.13点，这已是该指数的连续第11个月下滑。当月全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.5％，这是自8月以来，房价连续4个月环比下降。 截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3％，增幅比前10个月提高了2.2个百分点。有人估计，按照现在的销售速度，消化完空置商品房，需要5年左右的时间。

　　    在房地产交易的惨淡形势面前，万科率先喊出“要敢于降价，勇于降价”，把降价风吹向全国。2008年9 月初，万科借中秋节推出“8 盘同庆”，以大幅度整体降价之姿震撼长三角。从2007年底以来，万科已经三次领跌房价，将战火从珠三角一路燃烧至长三角，继而蔓延至全国。刚开始，多数开发商还羞羞答答，不肯承认房价下跌的现实，甚至有开发商打出广告说,房价没有下降，房价只是在做“俯卧撑”。继而有些开发商采取了特价房、买房送车等隐性降价手段。而后，各地开发商都开始打折降价，促销手段花样百出，有些开发商更是祭出了“降价补差”的大旗。

　　    然而，面对房地产开发商层出不穷、花样百出的促销手段，购房者却似乎并不领情，观望情绪十分浓重。央行公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查情况显示，未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点，创1999年开始此项调查以来的最低水平。2008年以来，由于银行信贷紧缩，购房者持续观望、销售变冷，开发商资金链趋紧，导致直观反映市场信心的土地拍卖遇冷，底价成交、流拍乃至“退地”的现象普遍出现，“面粉贵过面包”的豪赌式扩张走向终结。

　　    面对房市的持续低迷，政府出台了一系列稳定房价的措施。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。按照法定程序取消城市房地产税。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决近1000万户城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。强化地方政府稳定房地产市场的职责。各地地方政府纷纷出台一系列力度更大的救市方案。从2008年9月起，不足百日的时间内,央行连续5次下调存贷款基准利率，其中最大的一次降息下调108个基点。

　　    对于是否该救市，社会上有很多不同的声音。有人提出“买房（就是）爱国论”，有人提出不救市“银行先死论”，更有人提出停建保障性住房、停止土地出让等救市 “绝招”。但多数人反对救市，认为房价还没见底。据某网站调查，81%的被调查者认为2009年房价还得降。有人提出最好的办法就是让房价降30%。某著名投资顾问在央视访谈中甚至认为，大城市房价还要再降一半。中国社科院发布2009年《经济蓝皮书》指出，2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期，短期内房价还将下调。

　　    如此密集出台稳定楼市的政策，且与一年前的楼政相比有重大调整，意在何处？新华社的新闻分析认为，楼市与宏观经济密切相关，经济好才能大家好。在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资三分天下有其一。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响相关行业。在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。高房价适度回调有利于房地产业理性健康发展，但房地产业动荡可能引发一些负面影响，应避免房价大幅下跌。

原文刊载<红旗文稿>2009年第2期