一年一度的春季房展在09年4月8日拉开帷幕，全国房地产经理人联盟的成员前几天就发来E-mail和手机短信，说要和地产中国网在房展会现场做一次访谈节目，让我抽空来谈谈。昨天下午来到房展会现场，感觉到现场气氛比去年的秋冬季好了一些，但有专家和媒体每天在喊，认为这个“小阳春”是虚火。乘着这个机会，我表达我的观点。在现场和老朋友全经联小溪、地产中国网主编相龙、主持人陈阳以及各位嘉宾简单寒暄后，落座进入访谈主题。以下内容为实录的部分截取，贴来分享。

【主持人】：各位网友下午好，现在是地产中国网下午专访论坛。我们非常高兴在这儿邀请到了四位嘉宾。

 现场实录：http://house.china.com.cn/newhouse/newsview39039.htm

傅智勇：大家下午好。

【主持人】：房价经过06年、07年的一个飞涨阶段，又经历08年低迷调整阶段，进入09年，大家都在思考一个问题，房地产市场到底进入了一个什么样的阶段。从09年的前三个月的数据来看，大家感觉房地产市场相比08年有所回暖，不知道各位怎么样看待这个问题。

傅智勇：刚才主持人提到这个现象，大家有目共睹，包括我们看到的市场分析数据，还有相关的一些统计数据，包括一些网上的数据，都能反映出现在的状况，确实比08年好的多。但是至于后市如何，我们认真分析过，要看整个经济大环境，以及各个地产商的一些经营策略。我们发现一个问题，卖的比较好的，可能更多的是一个价位老百姓能够接受的。前几天有一个报道，说有80个盘，零成交。而同样也有楼盘一天内卖出几百套房。这是因为面对客户群不一样，其实集中反映了一个问题，就是自住或者改善性需求的量在现阶段被激发。带有投资性质的和大面积房型住房交易量比较少，房价比较高的卖的不是很好。这是一个现实问题。

【主持人】：从一些数据可以看到，北京的3月份的成交量有一个大幅度的增长，但是同时大家比较关心的一点，部分楼盘已经开始有提价的趋势。不知道傅总和朱总怎么看，你们怎么看待对于现在市场刚刚回暖，有回暖的趋势，部分楼盘就开始提价？

傅智勇：提价这一部分应该这样理解，是个别的楼盘提价。原因主要有，一种情况是面对需求，就是比较旺盛的这么一个前提。要不然的话，它不会提价的。如果有了这个需求，开发商去提价，可以理解，他们这种提价的前提，是有可提的余地，或者曾经降过价的，这种情况有可能提。这可能代表个别楼盘，并不代表全部。从大体来讲，现在这种状况下，一般的开发商提价，我认为比较少。因为刚刚迎来了交易量的回升，也不是很火爆的回升，稍微有一点成交量的上升，一般的开发商不会提价的。

    还有一部分提价，我刚才说的，可能在不好卖的时候，滞销的时候，曾经降过或者打过折，把价格降的很低。从大部分开发商操作策略来讲，基本上还是要保持一个量，这是任何一个开发商，有了现金流以后，或者有了基本的成交。

    另外一块，有一部分项目，比如说刚才讲到一个宏观数据统计数量，3月份，即使有一些成交量，我们看一些数据对比一下，包括套数和成交总面积，平均面积是104左右，那么这个说明什么问题？刚才强调了我的基本判断，100多一点的面积，是基本改善，或者是基本需求的一个状态。如果说高于这个面积的项目，还有一些高端高价的楼盘，成交量不是那么大，那么他更不可能提价了，他有可能打折促销，这样才能保证基本的量，这个应该分成两部分来看。这是我的一个基本看法。

【主持人】：刚才提到了，房价的上涨的重要原因是供需状况决定，我们可以看到，今年有一些项目，刚刚开盘的一些项目，几百套房引来几千人的抢购情况，不知道傅总和朱总怎么看待这种现象？北京的需求到底是一个什么状况？因为前一段时间，我们可以看到，像社科院发布了一些报告，大家对这个需求其实还是有争论的。不知道您二位怎么样来看待这个问题？

傅智勇：我觉得现阶段表现出来的情况，分为自住性需求和改善性需求，我这两天关注了一些数据，可推测出来的，包括项目的位置也好，还有成交的面积，都反映了客观的数字。那么有一些房子卖的好，有一些房子卖的不好，这个能看出消费群体需求的基本特征。以及我们消费者的价位组成，也能够看出他们的状况。我们现在谈论更多的是整个市场，而不是针对某一个项目，下一步到底怎么样释放，我觉得还要看宏观环境和市场运作思路，包括开发商的操作策略，微观层面来说，就是项目或者项目怎么样去运作。

    那么一套也没有成交的项目，可能会想一些办法。那么成交好的项目，可能会卖好几百套，一般都是期房。他们可能也会调整销售结构，从每个项目的个案也能够看出来。我觉得项目或者开发商，还有消费者之间，这种关系，现阶段来讲，可能是若即若离吧。相互之间都在观望。包括看着合适了，可能就买了，包括老百姓买房也是这样的，他们都是选择适合自己的。未来我觉得决定老百姓买房的因素太多，一个是房价，一个就是居住的区域，有很多因素决定，所以未来有很多不确定性，虽然现在有一些项目比较好，可能有一些个别项目会采取低价，对开发商来讲，应该采取比较谨慎的操盘态度。

【主持人】：最后一个问题，请四位嘉宾给我们购房者提一个建议，告诉我们购房者现在应该怎么办，或者说现在是否合适买房？谢谢各位。

傅智勇：希望购房者根据自己的实际需求，以及根据自己的经济承受能力来选择自己最合适的一套房子。我觉得目前来讲，如果以自住，或者是到了不得不买房子的时候，这个阶段有一些比较适合的房子可以买。如果自己觉得满意的，比较好的，现在对开发商来讲，议价能力对购房者来说是有利的。

                             美图1—卡通

                              美图2—洋妞

                               美图3—风格