陈真诚：头戴紧箍咒身陷五指山
——09年一季度房市分析系列之三
文/陈真诚
（内容导读：大量库存积压，成为了开发商头上的紧箍咒；全国普遍性地存在着供大于求问题，成为了压在房地产市场身上的五指山；继续观望乃至弃购，依然是不少消费者心态中的定海神针…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
对于当前房地产现状，有很多种说法，各种舆论也莫衷一是。而综观行业之实际，这种形象化描述或并不为过：大量库存积压，成为了开发商头上的紧箍咒；全国普遍性地存在着供大于求问题，成为了压在房地产市场身上的五指山；继续观望乃至弃购，依然是不少消费者心态中的定海神针。正因于此，在房地产进入深度调整周期、行业遭遇集体资金压力的今天，对于房地产市场来说，面对供大于求的现实，消除消费者的观望乃至弃购心态，促进市场销售，尽快消化库存，则成为了当务之急。对大多数开发商来说，将大量的库存变现资金，则成为了最为紧迫的事情。
一般而言，开发商往往需要一定的存货，供3－5年连续开发或持续经营所需。也就是说，适当的库存，尤其土地库存，是房地产开发商必须持有的一种资源储备。只是，如果库存过多，将给开发商带来不小的资金压力。事实上，当前房地产市场的存货不少。有数据指出，全国的存货在万亿元以上。
巨大的房市存货，意味着开发商囤积了大量土地，积压了不少房屋在空置等待销，房地产业消化库存的任务非常艰巨。尤其是那些此前曾盲目圈地、扩张过快的开发商，遭遇的挑战已经非常严峻。
在2006年、2007年房市一片大好形势下，不少开发商加大了投入，大量买地大规模开工建房。转入2008年，房市异变，超出大多数开发商的预期，令许多人始料不及。
另一方面，由于此前房价持续快速疯涨，在价格上涨下的恐慌心理推动下，大多数有现实需求的人已经买了房子。余下没买房子的人，要不是没有支付能力要不就是抱着观望乃至弃购的心理。于是，市场成交清淡，大量房屋、土地变成了积压库存。
中国房协秘书长朱中一指出，由于历史原因和市场疲软、消费者观望因素的影响，从目前具体的数据来看，开发商库存问题比较严峻。
中国证券报信息数据中心统计数据显示，房地产类上市公司存货呈逐季增加趋势，年度增幅为27%。截至3月25日，已披露年报的42家房地产上市公司，2008年末存货总量高达2722.54亿元，每家房地产上市公司平均存货达到64亿元之巨。而这主要是指积压的房屋存货。如果将未开发的土地、在建房屋和已建成但尚未销售的房屋全部计算，那么，房地产上市公司的存货数据还将更大。综合目前开发商普遍面临较大的资金压力、库存压力和土地市场的异常冷清等来看，按照现在的销售速度，即使是业绩表现良好的开发商，可能也需要平均13个月左右才能消化库存。
戴德梁行发布报告的数据显示，截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，有约12亿平方米的土地滞压在开发商手中。国家统计局的数据显示，截至2008年年末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点。同时，不但市场存量消化进度缓慢，而且又不断有新的项目竣工。
据北京房地产交易网管理网统计数据显示，今年初，北京住宅存量约为14.7万套。其中，现房住宅存量约为3.8万套，占总量的25%。截至今年3月31日，北京住宅存量约为13.55万套。其中，现房住宅存量约为4.05万套（比年初增加了2000多套），占总量上升至约为30%，同比增加约1.65万套、增幅69%。期房住宅存量约为9.5万套，同比增幅为34%。这就是说，一季度，北京房市总的情况依然是，房地产的供过于求的形势严峻。而且，预售住宅出现新的变化：现房住宅存量增加，期房住宅存量有所下降。分析现房存量增加的原因，则主要是由于去年房地产销售低迷，许多未能及时销售出去的项目，因工程进度的推进而自然转变为现房。随着这种形势的不断演进，未来的房市，现房销售将成为主流趋势。另外，北京社科院的统计数据显示，由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%。
据国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海消化完全部库存需要33个月。而且，新的上市量还在大规模增加。据统计，今年1-2月份，上海商品房新开工面积281.12万平方米，增长8.5%。其中，商品住宅新开工面积189.79万平方米，增长7.8%；房屋竣工面积215.57万平方米，下降4.1%。其中商品住宅竣工面积132.86万平方米，下降13.1%。3月，上海共推出新建商品住宅126万平方米，达到2月份的3.5倍。
有机构公布的《2009年市场供应预测报告》显示，近期广州市十区一手商品住宅新增供应约有4.1万套、约575万平方米，中心六区的新增供应约有300万平方米。预计到今年年底，广州全市十区的可售货量将达到8.8万套，可售建筑面积超过1100万平方米。
数据显示，目前，全国在建商品房约47亿平方米，其中住宅面积约26.2亿平方米。此外，全国存量房约0.7亿平方米。这样，全国已出让土地但未销售的存量住宅约为26.9亿平方米。这个数据，分摊下来，相当于全国人均两平方米、城镇居民人均四、五平方米。即便不再有新的增加，以高热时期的2007年至2008年间全国每年消化6.2亿－7.6亿平方米的速度来计算，也需要3.5－5.5年，才能消化掉所有存量住宅。
受一直未有太大松动的土地政策的制约，受项目工程进度的推进及一些开发商必须不断推进项目开工来维持企业连续经营等因素的影响，房地产存量几乎不可能“不再有新的增加”。因此，在整体市气依然相当低迷的大势下，如果不能有效推进房地产成交持续增长，那么，在一定时期内，市场存量很可能还将继续增加。
在4月10日万科2008年股东大会上，万科总裁郁亮表示，2009年，万科新开工面积计划约403万平方米，比2008年实际完成数下调约23%。但是，竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17%......从此可以看出，即便放慢了开发速度，但竣工量依然在增加。按照房地产施工周期，这些将竣工的产品都为此前高热时期立项、开工而随着工程进度陆续完工的产品。本文作者陈真诚分析认为，这就是说，在房地产市场上，虽然最近阶段来的房地产开工量有所减少，但由于此前大量的待开工或已开工的项目，因土地政策制约和工程进度推进而陆续形成产品上市供应或交付使用，市场供大于求的矛盾依然严重。
可以说，虽然一季度房地产成交有了一定程度的增长，但不少开发商，尤其是在2007年前后高价拿地的开发商，消化存货物的压力很大。而且，特别需要注意到的一点是，目前，积压在房地产开发商手中的库存，大部分都是高价库存。
因此，在各地依然普遍面临供大于求的现实市场情势下，在不少消费者依然抵触高房价而观望乃至弃购的市场心态下，在房价继续向下调整的大势下，开发商需要理性面对市场，在价格策略和营销手段设计等方面，做出理性决策。否则，积压待销的库存，就可能成为开发商身上的雨中蓑衣，越背越重。本文作者陈真诚分析认为，这个问题，必须引起足够的重视。弄不好，头戴库存积压不减这个紧箍咒的开发商，在实际市场中会处于很被动的地位，且不说会不会压垮开发商，但至少会减缓前行的速度！而长时间背负供大于求这座五指山，房地产市场将深陷囚笼困境。
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