修改版/２００９－１－４

宏调可从调节投资置业系数CIP入手

------发现CIP=（0，4」的经济学意义

金小明（浙江东方职业技术学院）

中图分类号：F213.3    文献标识码：A
摘  要：为消除经济危机，从平衡工农利益抑制城乡差距切入发现了CIP=（0，4」。CIP的发现证明房屋均价等于社会月平工资三倍的经验值是正确的，由CIP建立的楼价调控公式揭示了近年楼价飙升同GDP十多年高速增长累积相关，但万元楼价由垄断炒作形成。楼价调控公式说明楼价趋势可以测算应当调控，衣食住行中的住宿关系到民生大计不能完全市场化，从而为政府从楼价入手调控整个宏观经济提出了原理依据和测算技术。

关键词：经济危机；平衡城乡工农利益；投资置业系数（0，4]；房价等于工资三倍；楼价调控公式与趋势测算；楼价工资与GDP呈正比

《试建立楼价调控公式》^[1]中引人注目的是“CIP=（0，4]”。该文认为，房地产除成本价外，更重要的是购买力牵引而成的与工资挂靠的均价，因而楼价调控公式是指房地产均价等于投资置业系数乘以全社会居民月均工资。这个公式揭示了房地产均价与居民月均收入二者间的比例关系，称之为投资置业系数CIP。在2008年前的经济状况和政策条件下，投资置业系数最大为4，最小自然不得低于0。有了这组数，就能判断反映经济水平的真实楼价和由炒作提升的楼价各是多少，政府就可对楼价作出实时数量化调控。CIP似乎在房地产、价格理论、宏观调控等方面创新了财经理论，不仅从衣食住行的实际全面解决了楼价及其规律理论问题，更为重要的是揭示了土地（以农民为代表）与岗位（以工人为代表）之间的自然利益平衡关系集中体现在CIP上的事实，也揭示了宏调的本质是平衡工农利益抑制城乡差距。

投资置业系数CIP=（0，4」的证明

据楼价调控公式，CIP=24 y÷A÷ζ，楼价BP= CIP×Wa，式中CIP－投资置系数，y－工作年限，A－房屋交易面积，ζ－房贷首付成数，Wa－人均月收入。由此二式得购买一套建设部规定的标准套房（90平方）总投资为：A×BP= 90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元）               

2008年前，银行按揭贷款购房首付最低为所购房款的30%，即90 CIP Wa ×30%=27 CIP Wa （元）                          

设人生平均工作年限不少于30年，则工作早者可用5年支付房款首期，而多数人由家族垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期，余下30年恰是按揭还贷最长期。则 5（年）×12（月）×Wa =60 Wa（元），联立后二式得27 CIP Wa = 60 Wa ，所以  CIP=60÷27=20÷9=2.222……                    

据男女分工差异，不妨设妻收入为夫的0.8倍，则夫妻就业的投资置业系数为

CIP =20÷9×(1.0+0.8)=20÷9×1.8=36÷9=4。生存困难者为消除衣食不保的状况，从未停止过谋求现状的改变，那就会有力所能及的投资，故CIP下限不为0。

综上得，CIP=（0，4]。

楼价的精算公式与速算公式

据楼价调控公式，BP=24 yWa×（1-R）÷A÷ζ，式中R为恩格尔系数。                          

设商业银行贷款月利率r，房屋租金B r，则每平方米房屋月租B r = BP×r                                             

   CIP和人均月收入是理论测算楼价的二个因素，房租水平是反映房地产供求状况的市价因素。

由于3在CIP=（0，4）内，不妨取CIP=3，则BP = 3×Wa。

基于楼价调控城镇居民与乡村农民间关系原理

楼价调控公式的重要功能是平衡城镇居民岗位工资与乡村农民土地收益间关系。这里，工资分为最低工资、岗位工资和技术工资。其中岗位工资是就业时发生的社会分工工资。出于天然原因，市民以岗位为生而农民靠土地谋生，岗位工资与征地补偿的平衡就体现在地价上。政府作为土地所有权人，可按全社会居民年均收入调控房地产均价。随着GDP增长工资必然增长，工资增长基于岗位工资与土地价平衡来实现。调高地价可牵引工资增长，这主要调CIP。CIP公式中交易面积A表明，土地及其建筑面积是CIP的主变量。

另外，CIP基理是购买力价。市场价是以造价为基础的销售价。成交价通常属市场价，上限由富有群体购买力决定而下限由价值支持。房产之成本价由土地增值和造价构成；均价与全社会居民月均工资相关，因土地增值保值而始终为工资3倍左右，准确点说均价由全社会平均购买力决定。均价与造价之差等于土地增值。所以，均价、成本价和成交价因政府调控土地增值费往往高于房屋造价，从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。楼价调控公式的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价，进而有平衡岗位工资与土地价关系的空间。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。依照这个公式政府就可对楼价作出数量化调控和趋势测算。

宏观调控可从调控楼价出发

衣食温饱解决后，住行小康就是经济建设面临的问题。住与房地产相关，行与汽车和路桥建设相关，再点缀于广场、花园和场馆建设就成了造城运动。造城运动中唯有楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点，是经济发展的龙头。作为龙头，楼价趋势无疑是牵涉小康目标和GDP稳步增长的关键，更是平衡城乡工农利益的切入点，因而宏调一定意义上是调控房地产均价。楼价调控公式包涵着宏观调控的方方面面，目标是刺激消费实现高超消费。                                

                              结   穴

经济危机的本质是资金链断裂。直接断裂是指债权债务不能依法按约及时兑现的金融危机，由经贸交换不公平引发。间接断裂是指分配不公造成的贫富悬殊、基于凯恩斯理论的宏调内生累积产消结构失衡二方面形成的生产过剩、产品积压，致资金难以回拢。公平因素包括实物不公平分配和经贸不公平交易，是引发资金链断裂，演化出经济危机的根源。为消除实业经济危机，本文从CIP入手调整城乡工农差距和贫富差距以解决不公平分配问题。经济发展总是从公平到不公平，从公平、质效、GDP三者平衡到不平衡，最后进入经济危机状态；经济危机往往从金融危机开始，而我们可从土地切入调动资金作战。

参考文献

[1]金小明.试建立楼价调控公式[J].价值工程,2007（8）：163～168.

金小明(1963--)，男(汉族)，江西人，高工，价值中国最具影响力百强专家。研究方向：经济控制论与管理自动化。