律师指导：如何退房

马跃华律师

退房（商品房新房）有两大依据，一是法定，二是约定，现列如下：

一、法定退房条件：

1、开发商出售的商品房以及项目土地使用权是法律规定禁止转让的。

2、开发商未取得商品房预售许可证而预售，与买房人所签订的商品房预售合同无效。

3、开发商提供虚假商品房预售许可证。

4、订立合同时，开发商故意隐瞒所出售的房屋已抵押的事实。

5、签约后，开发商未告知购房人，私自将该房屋抵押导致合同不能实现的。

6、订立合同时，开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人

7、订立合同时，开发商故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。

8、签约后，开发商又将该房屋出卖给第三人导致合同不能实现的。

9、开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。

10、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

11、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

12、由于开发商的原因，不能延迟办理产权证超过法定或约定一年期限的。

13、无法办理房贷而导致合同不能继续履行的。

14、房屋面积误差超过3%。

15、不可抗力。

16、法律规定的其它情形。

二、约定退房条件

在退房法律依据有限的前提下，购房人在签约前，一定多争取约定的退房条件。本部分主要看双方如何约定，不违反国家强制性、禁止性规定，约定就是有效的。建议签约前由律师参与谈判、审查合同，避免签约后，因没有约定退房条件导致日后无法退房。

一般重点约定以下几个方面：

1、存在产权纠纷的，可退房。

2、开发商没有经过购房人同意擅自变更设计，如擅自变更楼层、外立面、房屋户型、朝向、面积、小区规划等有关设计的情况,购房人有权解除合同。

3、建筑工程施工图设计文件的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，开发商应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，购房人有权退房。

4、购房人可与开发商约定市政基础设施（上水、下水、电、燃气、有线电视等）开通时间，在约定期限内未达到条件，购房人有权退房。

5、约定小区其他设施（公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等在超过约定期限内未达到条件，购房人有权退房。

6、房屋交付前，开发商转让在建工程的，开发商应提前书面告知购房人，购房人有权解除合同。

7、购房人可与开发商约定逾期交房超过90日后，买受人有权退房。

8、约定室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人有权退房。

9、商品房质量、装饰、设备标准约定，该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。

在购房人利益受到侵害的情况下，如即不符合法定条件，也不符合约定退房条件的，并不是无计可施，即使退房不成，购房人同样可以请求约定责任或损害赔偿责任。

马跃华：北京市华联律师事务所律师。