陈真诚：夏日飘雪1:08年以来地市持续低迷
——土地市场分析系列之一
文/陈真诚
（内容导读：不出意外的话，在未来的一定时间里，土地市场的季节还将继续寒意袭人…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
目前，时值5月，已进入了夏季。在自然界，全球只有澳大利亚等少数国家（地区）的夏季飘雪，寒风猎猎。而在中国的大多数地区，自然界的夏季是炎热的，不可能找到寒风冷雨的踪影。不过，目前中国的房地产市场，与自然界的季节大相径庭。自2008年下半年以来，房地产市场步入深度调整周期。相比于住宅市场来说，土地市场更是低迷。2007年疯狂竞价的火爆场面不再，七成以上土地以底价成交，流拍退地事件时有发生。时至今日，全国各地的土地市场，在夏日里依然飘着雪，寒风总是在吹，冷雨总是不去，很是萧瑟，难见峥嵘。
在今年初的全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长徐绍史称，2008年国土资源市场发生了重大变化。从2008年第三季度开始，国有土地供应总量下降，土地市场竞争强度减弱，地价增速趋缓。
国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院联合公布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告” 显示，2008年全国主要城市总体综合地价水平值为2474元/平方米，综合地价增长率为0.47%。这是自2001年以来的最低增幅（2002年地价上涨达到4.39%，2004年地价上涨超过了6%，2007年最高达到13.37%）。2008年，全国各用途地价增长率均较低，其中商业地价增长率最高，居住地价增长率最低。商业用地平均地价为4148元/平方米，增长率为0.96%。居住用地平均地价为3479元/平方米，平均增长率为0.22%。工业用地平均地价为607元/平方米，平均增长率为0.54%。
国土资源部对105个城市的土地价格、成交量监测发现，2008年全年，土地购置面积为3.68亿平方米，比2007年下降了8.6%。完成土地开发面积2.6亿平方米，比2007年下降了5.6%。综合地价增长率为负值的有27个城市。其中，深圳因前期积累泡沫严重、房价大幅下降、土地市场化程度较高等原因而致其增长率为-31.68%。
另有统计数据显示，2008年，我国35个重点城市综合地价水平值为3273元/平方米。2008年的地价增长率为0.18%，与2007年13.37%的平均综合地价增长率相比，下降了13.19个百分点，增长速度大幅降低。特别是，商业、居住、工业用地平均地价增长幅度为历年最低。2008年，全国通过招拍挂出让的土地总收入为9600亿元，同比2007年锐减20%。全部出让土地面积，2007年减少30.6%。2008年，全国经营性用地中，有74%的土地是底价成交，15.7%的土地的溢价率不超过10%，仅有4.3%的土地溢价率超过50%（其中，超过90%的土地成交于上半年），还出现了0.5%的土地低于底价成交的状况（80%的负溢价地块出现在下半年）。2008年，深圳、天津、南京、杭州等城市，经营性用地以底价或接近底价成交的比重均达到90%以上。
综合分析来看，本文作者陈真诚分析认为，主要是如下原因造成了上述现象出现：一是连续多年的地价快速上涨严重透支了进一步上涨的空间，导致2008年地价增长率明显回落。二次是国家的宏观调控作用开始显现，房价下降直接抑制了地价增长，土地市场趋于正常化。再则是受全球金融危机的影响，房地产市场低迷，直接影响土地需求及土地价格。
进入2009年后，土地市场依然在延续2008年的大势。
由于，造成市场冷清的主要原因是，土地市场上地块总价或单价过高，而房地产市场步入深度调整周期，房价、地价预期依然继续着下行的趋势。于是，2008年下半年以来，为刺激开发商入市买地，防止或减少发生土地拍卖流拍现象，北京、上海、深圳、沈阳等地方政府，均采用了降低底价、提高地块容积率和建筑面积等方式，直接、间接地降低地块的总价或单价等办法推地。
据报道，目前，一些城市的部分地块的起始价，与2007年相比，跌幅达到30%-50%左右，有的地块则回落至2006年的价格水平。各典型城市外围区域土地价格下跌幅度较大，主要跌幅在30-70%之间，部分区域的跌幅甚至接近80%。而从各环线价格跌幅比较来看，前期价格最高的环线范围内土地价格跌幅也最大。如上海中外环区域，在2007年下半年，经营性用地成交均价达到12664元/平方米，而2008年下半年至今的价格则跌至4594元/平方米，跌幅达到了64%，北京、广州、成都等城市也体现了相同的趋势。被观察统计的全国30个重点城市，2008年，土地成交面积为1.9亿平方米，供求比为1：0.77。其中，经营性用地成交面积为1亿平方米，供求比为1：0.55。有248幅经营性土地流拍，流拍率达到13%。其中，上半年经营性土地流拍率为8.6%，下半年流拍率则上升至17.4%。
时至今日，全国土地市场依然持续低迷。而且，本文作者陈真诚分析认为，不出意外的话，在未来的一定时间里，土地市场的季节还将继续寒意袭人，低迷的市势还将继续，过高的地价还可能持续走低…
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