调查显示，多数消费认为目前东莞房价还没触底，年底可能出现更大优惠潮
□本报记者 黄志军
“五一”3天楼市热闹场面再现，不少在售楼盘人气急升。“五一”过后，东莞又有多个高端新盘即将上市，可能出现的价格回升将对楼市成交量带来一定考验。有专家预测，楼市将在5月份阶段性见顶。“买得起、又想买房这类有效需求是有限的。毕竟从去年12月至今，东莞楼市已消化一大部分有刚性需求的买家”。“五一”过后的楼市是否能延续“小阳春”，或者出现“倒春寒”，购房者将最有话语权。那么，“五一”后东莞楼市的购房者有何种心态呢？
为进一步了解消费者对“五一”后楼市的诉求，本报近日联合东莞时间网、东莞搜房网和东莞阳光网进行一场以“五一后买房还是继续等待？”为主题的东莞楼市购房者心态全方位调查。调查显示，对“五一”后楼市，约有83%消费者选择了暂时观望，他们认为目前东莞房价还没触底。
中心区楼盘或将继续调整
今年的“五一”小黄金周，价格的主角地位毋庸置疑。有不少开发商甚至在广告上以“抄底”价来吸引买家入市。从4月份一直持续到5月份的黄金月促销潮，在一定程度上拉低了楼市均价，郊区盘的火爆，也显示市民对低价单位更为受落，市区盘的价格压力还将维持。
“从五一郊区盘受捧、中心城区大户型滞销的局面来看，5月份的楼市成交很可能以郊区的低价项目为主，这也将导致5月份的一手房均价出现结构上的改变。”地产专家韩世同认为，中心城区楼盘调整没有跟上市场节奏，是五一销售相对冷淡的重要原因，因此在五一后，中心城区楼盘很可能会有新一轮价格调整。
新世纪地产相关人士则向记者表示，不少业内人士都关注成交量的变化，甚至有人认为只要连续几个月成交量能达到60万㎡以上，楼市便可回暖，这样的看法忽视了成交量的结构问题。近几个月来，东莞楼市的成交量虽然还算理想，但其中郊区低价项目所占比重极大，这些项目就算拉高了成交量，却很难带动整个市场的恢复。
本次调查中，对于希望“五一”后东莞什么类型的房源供应多一点的问题，有456票选择“中等户型洋房”；56票选择“别墅、高档住宅”；这些数据也在一定程度上说明了今后中心区楼盘或将继续调整，户型产品结构有待进一步优化。
年底可能出现更大优惠潮
从节后开发商推出的各种优惠措施来看，五一的各种打折活动仍在继续，并没有随着时间的推移而被取消。东莞其他各楼盘，节后两周的楼价也并未出现大幅度反弹，这显示开发商对后市仍然谨慎，还是希望继续以价格换成交。
“对年底楼市而言，各楼盘的竞争会更加激烈，开发商面临的价格压力也会更大。”韩世同分析认为，目前成交量的意义比单看价格指标意义更大，只有成交量上来了，价格才能维持一个稳定的幅度。目前一些开发商在价格上的调整幅度不尽如人意，还承受着巨大市场压力，为了冲年底业绩或回笼资金，这部分开发商在第四季度的优惠幅度可能会超过五一期间。
在调查中， 对于“五一”后进入楼市进行投资合适的问题，仅有32票选择“是个好时机”；88票选择“可以考虑”；高达424票选择“不合适”。可见，绝大多数的消费者对东莞楼市“年底可能出现更大优惠潮”抱有希望。这也从侧面表明，80%消费者五一后仍在继续观望楼市。
或触发次轮楼市博弈
“五一”历来被认为是楼市的一个重要营销节点，而今年的“五一”小黄金周，对于东莞房地产市场而言，具有以往所不可比拟的关键性意义，其不仅仅是未来楼市走势的风向标，更是普遍遭遇“金融危机”影响的开发商能否实现资金回笼的一个关键节点。从黄金周的楼市表现，便可看到下半年楼市的不少端倪。
5月“催化剂”还是“分水岭”？早在“五一”之前，对于五一后的楼市走势业内就存在争议，然而就目前来看“催化”的效应并未出现。虽然判断“分水岭”为时过早，但在本报的这次联合调查中有“80%消费者五一后继续观望楼市”，这说明置业者对市场信心仍不充足。
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良认为，“后五一”将进入高品质和透明化的时代：一方面高品质楼盘的竞争力继续增强，以吻合置业者的理性需求；另一方面市场成熟度和信息透明度也会日益完善，不注重品质建设、透明度低、不市场化运作、不考虑成熟消费者心态的开发商将继续被清除。
如果说五一后东莞楼市回暖，买卖双方博弈关键在于性价比的话，那么有分析人士指出新一轮博弈的条件已经形成：相对宽松的信贷环境和有力释放的刚性需求，决定开发商的价格策略会更加坚挺；而置业者的价格接受程度依旧有限，对降价的需求同样巨大，加上换房客的被动入市，下一轮博弈将很快开始，而新一轮博弈的结局将直接影响到东莞楼市未来走势。
记者观察
延续“五一”行情主要看新盘
“五一”的冲锋尘埃落定，“量价齐升”已经成为业内的普遍共识。市场预料之中的“红五月”，可以说是开了一个非常好的头了。
这个“五一”，和3、4月的火爆行情一脉相承，火爆程度也在意料之中，不论是商家的信心，还是买家的购房热情，和去年“五一”相比都有天壤之别。同时，“五一”之后，市内还有多个新盘或新货将陆续推出市场（详见下表）。业内认为，后“五一”新盘决定市场高度。五一后，楼市“旺丁旺财、成交有望达到今年以来的新高””的局面还能维持多久，这个答案还得看后“五一”的这批新货成交情况。
值得关注的是，以首次置业者为主的刚性需求，在今年5月前后会出现断档，市场的接力棒只有转到更有实力的消费群体上，东莞市场才有继续“飘红”的可能。从“五一”莞城、东城和南城等区域的旺销楼盘看，这批购买力已经入市。因此，要延续红“五一”，就得看新盘能够激发出多少购买力。
问题1
经历“五一”小黄金周后，您会选择？
调查结果：参与调查群体中，选择“入市购房”有72票，仅占12%比例；选择“暂时观望”有496票，占83%比例；选择“不确定”有32票，比例约占5%。
调查分析：本次调查以“五一后买房还是继续等待？”作为主题展开网络调查，吸引了社会各阶层的广泛关注，调查群体具有一定的代表性。调查显示，在当前金融危机影响下，尽管“五一”以来全市有47个楼盘打折促销攻势规模浩大，但高达83%比例的消费者还是选择了“暂时观望”，可见楼市的消费信心仍不足，市场并没有真正回暖。
问题2
如考虑入市，您认为二手房购买中最主要问题是什么？（可多选）
调查结果：调查中，对于二手房购买中最主要问题，有296票选择“建筑外观、户型设计过时”，约占24%比例；有400票选择“可能有产权问题”，占32%比例；有328票选择“不信任中介机构、中介费交易费用高”，占27%比例；有216票选择“社区环境差、物业服务差 ”，占17%比例。
调查分析：调查表明，在二手房购买中最主要问题中，有高达32%比例消费者认为“可能有产权问题”；其次是27%消费者选择“不信任中介机构、中介费交易费用高”。可见，房产证产权和中介费用高两大问题仍是二手房消费者最关注的两大问题。
问题3
你觉得国家对房地产这一轮调控何时才能结束？
调查结果：调查结果显示，对于国家对房地产这一轮调控何时才能结束的问题，有56票认为“2009年年中”，比例占9%；有144票认为“2009年年底”，比例占24%；有400票认为是“2010年后”，约占67%比例。
调查分析：本问题的调查结果也印证了“问题1”的调查结果。调查说明，约有占67%比例的消费者认为国家对房地产这一轮调控在“2010年后”才能结束，可见消费者入市信心不足。
问题4
您最近1个月内到楼盘现场或售楼处看楼次数是多少？
调查结果：本次调查中，最近1个月内到楼盘现场或售楼处看楼次数超过“4次以上”有112票，占12%比例；选择“1—3次”有312票，占35%比例；选择“0次”则有484票，约占53%比例。
调查分析：今年“五一”期间，东莞不少楼盘出现了“丁财两旺”的喜人局面。据本次调查显示，最近1个月内到楼盘现场或售楼处看楼次数超过“4次以上”占12%比例，选择“1—3次”占35%比例，可见多数消费者还是集中在五一3天长假期间去看楼，平时光顾的次数并不多。
问题5
你在东莞买房能接受的心理价位和总价位是多少？
调查结果：在东莞买房能接受的心理价位和总价位问题中，有288票选择“ 4000元/㎡ 以下、35万元以内”，约占48%比例；有280票选择“4000元/㎡ —5500元/㎡、35万元—50万元之间”，占46%比例；有32票选择“5500元/㎡ 以上、50万元之上”，仅占6%比例；
调查分析：房价一直是消费者买房最关注的主要因素之一。调查显示，东莞消费者有48%的比例选择心理价位和总价位分别为“4000元/㎡以下、35万元以内“；仅有6%比例消费者选择“5500元/㎡ 以上、50万元之上”。可见当前东莞楼市5200元/㎡的成交均价还不是多数消费者的心理价位，他们普遍认为东莞房价还是偏贵。调查说明，金融危机对楼市影响还没消除，不少消费者的消费心态变得日趋理性。这次调查的结果也与本报五一前的网络调查结果一致。
问题6
如果下半年买房的话，你会选择东莞哪些发展潜力比较大的区域？
调查结果：调查中，对于会选择东莞哪些发展潜力比较大的区域买房，有344票选择“南城”，约占58%比例；有104票选择“东城”，占18%比例；有40票选择“莞城”，占7%比例；有24票选择“万江”，占4%比例；其他镇街则有88票，占13%比例。
调查分析：地段也是消费者买房关注的主要因素之一。调查结果中，下半年买房选择“南城”比例高达58%；“东城”占18%比例；其他镇街则占13%比例，这表明，在目前楼市中，南城和东城仍然是东莞消费者买房的首选区域。这次调查结果也和东莞楼市的实际情况相符合，南城和东城两大区域楼市成交量最近几年一直稳居全市前列；南城目前仍然是东莞楼市的主战场，其成交量和开发量一直位居前列。
问题7
据您的了解，目前东莞房价是涨了还是维持原状？
调查结果：本次调查中，对于目前东莞房价是涨了还是维持原状的判断，有240票选择“上涨”，占40%比例；有272票选择“维持原状”，约占45%比例；有88票选择“不清楚”，占比例15%。
调查分析：“五一”以来，为最大限度加快资金回笼、吸引消费者入市，东莞有不少楼盘均对价格进行过一定的调整。调查结果显示，约占45%比例的消费者认为目前东莞房价是维持原状；占40%比例消费者则认为目前东莞房价是涨了；仅有15%消费者选择“不清楚”。可见，五一期间不少楼盘发起的价格攻势对消费者入市的吸引力不大。此外，在市场成交放大情况下，部分楼盘的提价营销策略也逐渐被消费者认清面目。这些都说明，在市场竞争日趋激烈、产品同质下今天，东莞消费者的消费心态日趋理性，对开发商发起的价格攻势的关注度并不高。
问题8
您希望“五一”后东莞什么类型的房源供应多一点？
调查结果：在希望“五一”后东莞什么类型的房源供应多一点问题上，消费者选择别墅、高档住宅有56票，占9%比例；消费者选择中等户型洋房有456票，占76%比例；消费者选择公寓有48票，占8%比例；消费者选择商铺有8票，仅占1.3%比例。
调查分析：消费者选择中等户型洋房有456票，占76%比例；别墅、高档住宅和公寓、商铺所占比例偏小，可见中等户型洋房仍然是当前市场最需要的产品。这些数据也和当前东莞楼市的实际成交情况相吻合，表明东莞楼市的刚性需求仍是以“自住型买家”为主。这个结果也与本次调查中问题5的调查结果一致。
问题9
您认为何时才是在东莞买房的好时机？
调查结果：对于在东莞买房的好时机，认为“5—8月份”的消费者有80票，约占12%比例；认为“9—10月份”的消费者有64票，占10%比例；认为“11—12月份”的消费者有72票，占11%比例；认为“明年”的消费者有456票，约占67%比例。
调查分析：这个结果也与本次调查中问题1的调查结果一致，表明东莞绝大多数消费者还是在观望之中，他们认为“明年”才是在东莞买房的好时机。导致这个结果的原因主要有两方面：一是金融危机的影响，消费者市场信心不足；二是去年以来不少楼盘的打折降价促销，消费者“买涨不买跌”的心理影响。
问题10
您认为“五一”后进入楼市进行投资合适吗？
调查结果：在认为“五一”后进入楼市进行投资合适问题中，有88票消费者选择“可以考虑”，约占15%比例；有32票消费者选择“是个好时机”，占0.5%比例；有424票消费者选择“不合适”，占71%比例；有56票消费者选择“说不清”，仅占9%比例。
调查分析：这个结果也与本次调查中问题1、问题9的调查结果一致，表明东莞绝大多数消费者认为“五一”后进入楼市投资“不合适”，他们还是处于观望之中。
问题11
您认为目前东莞房价触底了吗？
调查结果：在是否认为目前东莞房价触底问题中，有48票消费者选择“是”，占8%比例；有432票消费者选择“否”，占72%比例；有120票消费者选择“不好说”，占20%比例。
调查分析：这个结果也与本次调查中问题1、问题9和问题10的调查结果一致。在认为目前东莞房价触底问题上，有432票消费者选择“否”，比例高达72%；仅有48票消费者选择“是”，占8%比例；可见东莞多数消费者认为目前房价还是偏高，和他们的心理价位有一定的差距。
问题12
您认为与新房相比，购买二手房最大的优势是什么？
调查结果：本次调查数据显示，在与新房相比，购买二手房最大的优势问题中，有35票消费者选择“价格便宜、现房”，约占10%比例；有128票消费者选择“议价空间大、户型面积可选余地大”，约占38%比例；有152票消费者选择“位置较好、配套成熟、物业费低”，占40%比例；其它消费者有40票，仅占11%比例。
调查分析：这个结果也与本次调查中问题6的调查结果一致。在与新房相比，购买二手房最大的优势问题上，有152票消费者选择“位置较好、配套成熟、物业费低”，占40%比例；有128票消费者选择“议价空间大、户型面积可选余地大”，约占38%比例；可见地段和户型面积也是消费者购买二手房关注的两大因素。这也说明，在一手市场竞争激烈情况下，具备良好地段、户型适用的二手房单位还是会赢得一定消费者的青睐，东莞二手房市场发展潜力大。
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