[Value之家]

来说说北京的豪宅吧

silen
最近几个帖子都说的是上海的。有没有V友关注北京的豪宅的？
我关心的主要是别墅，中央别墅区，奥北，还有顺义马坡板块。
最近看了一些房，有兴趣的可以交流下哈
2009-5-10 15:27:00

michaelgao
看看娱乐新闻  注意那些明星的八卦新闻 他们住的别墅应该不错
2009-5-10 16:10:00

silen
现在住的小区里面也有不少名人，习以为常了。他们似乎都是刚成名住公寓，发达了就住别墅，再往后就越住越大。那英据说有4套别墅。
2009-5-10 16:33:00

Joe
想听有经验的朋友谈谈，不光是别墅，普通住宅也行啊。
2009-5-10 19:38:00

tutu
这个帖子很有意义！这个帖子很有意义！
2009-5-11 15:19:00

yangpan
看好香山附近的别墅.上风上水，自然环境和地段在北京独一无二，许多历史人文景观均坐落于此地区，也是历届国家领导人的休养之地。
2009-5-11 16:57:00

silen
香山一带属于度假型，我比较关心的是可以做第一居所的，对应中产阶级住宅郊区化的趋势，北京必须decentral，摊大饼的模式已经行不通了。
最近重点看了顺义和昌平的新城规划，北京市规划委员会网站上有，可惜配的图太小，看不清。下次准备去前门的规划馆参观下。感觉顺义新城的规划比昌平高一个档次，思路很清晰，人文＋体育＋空港＋先进制造业。昌平居然还不排除在八达岭高速沿线引入部分传统产业，另一方面又要发展高档住宅区，南边又紧靠回龙观经济适用房，混乱得很。
如果南水北调建成，估计通州的人居指数会大幅上升，可那是2015年以后的事情了。
建议关注中央别墅区的二手，还有顺义新城马坡组团的纳帕尔湾，富力湾，那里还有几个烂尾老项目，如果有实力的开发商接盘，也许会有好项目出来。
不过现在价格还是太高，没办法，北京有钱人太多了。
关注但不出手！
2009-5-12 0:10:00

张志雄
加油.
2009-5-12 0:26:00

liukun
请问昌平的碧水庄园三期如何？市场价格大约多少？我手头有个项目，用碧水庄园三期一套别墅抵押，情况不了解，silen兄能否说一下？谢谢了。
2009-5-12 8:20:00

silen
谢谢主编鼓励！

北京的兄弟们通常比较低调，那我就自己先来抛个砖吧。先说说这些天跑中央别墅区的感觉。

Location! Location! Location!
从地理位置而言，中央别墅区绝对棒。北皋，杨林，天竺，离三元桥10－15公里之间，机场高速通常都不堵－－－没有货车。从使馆、外企集中的CBD-燕莎－望京一线过去，车程在15－40分钟之间。中央别墅区主要以温榆河为主要景观，其实住在房子里也看不见。kfs通常都是在小区里面自己挖人工湖，北京缺水啊，所以有个小水坑小河沟的都一堆人。
周边配套，国际学校就有4－5个，有的规模还很大。商业设施有3个小mall。附近的罗马湖有发展成顺义的后海之势，餐饮酒吧都有，而且口味档次都不错。
中央别墅区最早的别墅香江花园，丽京等是95，96年建的。有的格局不好，有的还是经得起时间的考验的。新项目只有誉天下，可惜给长实做成面宽5米的联排了。
经济危机对中央别墅区影响也蛮大的，去年以来出来的一些房子，不少都是老外回国了，需要变现，或者长期租客退租，房东考虑出售。租金也从3－4万一路降到2－3万，有的甚至跌破2万。据说08年二手都没什么成交，年底年初有一些成交，价格也曾经有10－15％左右的下降，最近成交的价格又回去了。
中央别墅区联排价格从300万到500万不等，独栋通常在600万以上，上千万的比比皆是，不比美国的房价低。从出租的回报率来说，基本上能保持在5％左右，如果考虑空置率，可能还要再低一点。
2009-5-12 8:42:00

silen
抱歉，碧水庄园没看过，价格你可以到anjuke.com上搜搜，找个户型位置差不多的一比就大概有数了。
通常一个项目二手房出售的太多说明小区有点问题。碧水庄园三期总共343套房，安居客上搜出来房源记录137条（有很多重复），而同样在昌平的纳帕溪谷，总共600套房，安居客搜出来166条记录。比较而言，碧水庄园三期似乎比例高了点。
2009-5-12 9:02:00

liukun
谢谢silen兄
2009-5-12 10:31:00

水泡
这种联排的别墅，从20楼往下俯视，像一个个坟墓，一点美感都没有。
2009-5-12 11:48:00

连雨
碧水庄园二、三期，项目比较老了，二期相对来说价值更高一些，容积率非常低。三期相对二期要差一些，无论是施工还是设计。当时售价是2500美金/平米。二期三期他们的老板都留有自住的别墅，总体来说我觉得还是中规中矩的别墅项目，当年碧水可是北京最成功的项目。（一些文艺界最顶级的人才能买得起的，还不打折）。至于西山的项目，西山美庐实在太密，不过设计是美国设计大师莱特的弟子胡冰，整体还是不错的，至于最近炒得很厉害的御园，我到不觉得有多好。至于说升值空间，我不是很懂。
不过上面提到的这些项目都不是真正意义的豪宅，也就算是国外的中等住宅区吧，不过价格倒是很吓人，基本都在千万级别的。北京也有一些一栋一个亿左右的豪宅，不过一般不打广告，也没多少人知道。
2009-5-12 16:23:00

yangpan
个人觉得投资房产如同投资证券一样，首先需找到投资物的“护城河”。对房产来说，其价值主要取决于所在的位置、自然环境和人文环境这些要素。从这点看，顺义等别墅区除了交通便利外，在其它方面不具备独一无二的特点。另外，哪儿的土地很多，只要政府规划，供应还是很充足的。最后一点，本人观察到的或者听到的，驻京外企的高管正在逐步的本地化（有待更多V友证实），因此中央别墅区的主要客户数量应该是逐渐减少而不是这次金融危机所带来的暂时影响因素。当然，如果楼主是由于自住而不是投资就另当别论。
2009-5-12 16:49:00

dudleyhu
连雨同学：你别听建设商胡吹。  赖特 Frank Lloyd Wright，1867年6月8日－1959年4月9日， 1959年死的， 他的弟子胡冰1964年生，http://www.hubingchina.com/hubing.php 这个吹的太没边没际了。
2009-5-12 16:56:00

连雨
是的，我被忽悠了。听说还要复制几栋“落水别墅”来卖，后来再没去看。谢谢。
2009-5-12 18:19:00

silen
恩，北京卖别墅的，动不动就说政府已经不批别墅的地了。据说誉天下之所以基本上全都是联排跟这个有关系。纳帕尔湾组团结构实际上是通过设备间，两个两个相联，他很可能是按照双拼报批的，宣传上和实质上等同于独栋。
不批独栋不代表没有新独栋的供应，MOMA万万树二期等近期推盘的也都是别墅。还有烂尾的，以及卖了5年拾年的也都有独栋供应。北京的别墅供应量还是很大的。
地当然有的是，一旦市面上的独栋消化得差不多了，政府也会重新开始批独栋的地。但是，好的区位是有限的：1）离市区的距离适中，2）好的配套和社区。
2009-5-12 18:37:00

连雨
现在房地产情况不是很好，政府也开始批别墅用地了。90/70也都不是硬性规定了。所以在中国政府的政策变化余地是非常大的。
2009-5-13 9:14:00

admin
香港经济日报5月12日消息
近半年香港楼市的旺势，除港人入市推动外，某程度上亦是由内地资金所推波，成楼市的资金重要“水源”。不过，所谓有来有往，在内地放宽港人北上置业限制后，有香港投资者看好内地楼价低水，以近亿元，在北京扫入10幢别墅收租，显示部分港人的资金流向

尚品30单位  港人购入
长宝（00001）位于北京顺义区的别墅项目誉天下2期尚品，据长宝地产投资董事郭子威表示，项目于上周六（5月9日）在北京推售，首批100个单位，两小时内沽清，当中有30个单位是由香港人购入，最大手的香港买家，是一对香港友人，斥资约9,647万元（8,500万人民币）扫入10座别墅，尺价约2,636（每平方米2.5万元人民币）。
郭子威强调，该名投资者早前曾跟该公司的看楼团，到北京了解市况，又见该公司承诺提供代租代管服务，回港后决定大手扫货。

新地广州悦源  加推应市
是次推出的北京尚品豪宅项目，当中首100座别墅，最平入场费约681万元（600万元人民币）起，平均尺价2,636元，暂时套现约7.95亿元（7亿元人民币）。
发展商计划本周末（5月16日）再加推数十座别墅应市，届时有机会加价5%，详情稍后公布。
除长宝外，本港另一大型地产发展商新地（00016），旗下位于广州花都区的别墅项目玖珑湖1期悦源，早前亦火速沽出达85座洋房，而该项目将加推约60套全新单位应市。
有业界人士指出，过去香港人北上置业度假及投资者的个案并不鲜见，只是07年内地推出限制香港人置业的政策，令港人购买内地楼盘减少。
而趁该政策于早前放宽，港人北上置业的个案亦有所增加，并再被市场重视，估计政策放宽数月来，港人北上置业的数量，较去年同期约有10%至20%升幅。
现时，港人北上置业仍以度假的用途为主，数量以珠江三角州一带的城市为主，市场甚少见到大手扫货个案，反映港人北上置业仍算理性。
2009-5-13 11:12:00

张志雄
我看到的，请北京朋友评论。
2009-5-13 11:23:00

silen
1. 誉天下那批房应该没有卖完，说2小时售完是销售策略；
2. 这批联排房的价格应该是510多万，有少量双拼和独栋价格会高些。
3. 从最近中央别墅区出来的二手房源看，不少是带租约出售，推断是外籍人士回国，新租约难觅，才加入出售行列。我不看好近期中央别墅区的出租情况。
4. 中央别墅区之新国展区域在售的联排二手房，名都园在300－400万左右，莱蒙湖在400万左右，欧陆苑在400－500万左右。丽斯，裕京的二手小独栋在550－600万左右。2年后的联排期房要卖过600万，难。谁买谁脑子进水。
2009-5-13 12:37:00

apirlfool
我住乡下的。北京的西北，离回龙观有点距离，但是不远。
家附近有个别墅，座落在一堆农民房里。
没有主编和论坛上某些人的财力，目前的想法就是近几年租地盖别墅吧，主要是便宜，自住用。和几个娘家的亲戚一起（我老婆北京的），盖一个小联排。
租地可能只能租到20年的使用权，不贵，盖别墅好像50万，内部装修费用另算。
这也算是我这种人的一种策划吧。没有投资概念，纯粹自己用。目前开车上班的距离大概40分钟到1小时，可以接受。
城里的房子再过几年准备买个小户型的，孩子上学用。
2009-5-13 17:07:00

张志雄
楼上有意思。
2009-5-13 17:47:00

Duke
和陈佩斯一样有意思。
2009-5-13 22:13:00

胖大海
北京就知道三丽和玫瑰园。
2009-5-13 23:42:00

silen
郊区小产权房作为度假屋是不错滴，找个背山靠水的村子，很爽的。
2009-5-14 6:01:00

caton
北京买房讲风水，刚去北京的时候就搞不明白为什么以天安门为中心搞了一环、二环。。。。。。五环，结果南二环的房价还更北五环的差不多。
结果全都是风水给闹的！
2009-5-14 9:22:00

silen
北京讲究上风上水还是有道理的，迄今为止，南城的自来水水质还是不好，上风就更是了，西北风居多，城市污染都被吹到南边了。
就算风和水都平衡了，北边的配套，社区，居住人群等等都比南边好得多，有生之年恐怕不会有什么转变了。
2009-5-14 11:49:00

张志雄
楼主，看来你挺有研究的，多写些，我们学习啊。
2009-5-14 12:01:00

caton
但是好像东边还比西边贵，这是什么原因？按照西北风理论，应该是污染西边比东边少啊！
2009-5-14 12:56:00

silen
北京还有个说法：东富西贵。因为使馆区在朝阳，所以外资也比较集中在朝阳，相对而言富人比较多。
西边是军队和政府高官集中的地方，大院多－－－所谓“贵”也。
也许，贵 比 富 还有钱 ，但是他们怕显富，住的房子也多半是央产，几乎白送，购买力不用体现在房产上。
2009-5-14 13:16:00

zhnancy99
怎样定义豪宅，各人理解不同的吧。

好几年以前了，陪朋友在怀柔那边的山里兜风，看到2辆切诺基，顺着一条很窄很陡的小道，开到一座山顶上去了。当时反正没事，就一脚油门，跟着冲上了山顶。停下车来一看，四面山坡环绕，中间是一个湖，碧水荡漾。湖边一侧的山坡上，建了排房子，没觉得那房子多豪华，类似于旅店的那种2层楼房。景色很漂亮，前面2辆车里的人已经在湖边坐下准备野餐。我跟朋友正准备在湖边溜达一圈，从房子里就出来个门房样的人，赶我们走，说那是私人领地，还说，前面那些人是主人的朋友。

近些年，看到越来越多的人喜欢在郊区风景好的地方租块地，几亩到几十亩不等，租期一般30-50年，盖几间房，种菜养狗养马什么的，要是关系很好的朋友，也可以在里面盖上1、2间房，方便聚会玩。

倒是第一次知道，温榆河那边属于中央别墅区，还以为中央别墅区应该在市区呢。。。。。。那边是北京最早的别墅区吧，外企的外国高管、外交官居多吧，小区管理都不错，绿化等等都很好，只是，总觉得，怎么好像房子大门就都挨着马路了呢，院子怎那么小呢。

我旁边有个号称法式别墅的，早几年刚开始卖时，大概5、6百万一套吧，没两年，涨1千多万一套了，现在价格如何不清楚。里面绿化、环境等等非常好。看过套房子，整体的布局总觉得很别扭，院子太小，不过跟中央别墅区那边的房子比，还是大些。虽然环境好，不过要我住那些房子，感觉还是会觉得别扭，还不如住现在这农民房子舒服呢，至少比较闲适的感觉。

所以，要是我有1千多万，那么，我一点儿兴趣也没有去买那些所谓的豪宅别墅。我情愿去租块地来，建几间房。就算1万1亩，10亩地的话，一年租金10万，建房怎么着百八十万的也差不多了吧，房子要的是整洁适用舒适么。当然要准备几间客房，方面朋友来玩。养2条狗，养2匹马，种几亩葡萄什么的酿点酒，经常性的好朋友聚聚，喝茶品酒晒太阳看书吹牛，平日里吃的是自己种出来的不打折扣的纯天然绿色素菜，自家养的真正的柴鸡蛋，等等等等，岂不美哉？又何必花那么大个钱，去买一堆还是挤在钢筋水泥中的所谓豪宅，把自己包裹起来呢？

呵呵，说这么些，各人喜好不同，大多数人还是喜欢通常概念上的豪宅的吧？我是农民，呵呵。。。。。。
2009-5-14 13:17:00

caton
好像大学也是西边多，东边少吧！
2009-5-14 13:19:00

silen
租地盖房可能没那么简单，和目前的法规有冲突吧？照理说只有宅基地可以盖房，如果把农用地盖了房，而且户口不在当地，即便有租约，可能也是不受法律保护的。要保险，两个条件：a）有权在手，村官给方便也没人敢查；b）法规发生变化。
2009-5-14 13:31:00