陈真诚：地王的命运
——土地市场分析系列之七：夏日飘雪7
文/陈真诚
（内容导读：新“地王”的命运，可能要普遍比老“地王”好…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
新“地王”重出江湖
由于土地是房地产开发所必需的资源，而且不同品质的地块将带给开发商的利益预期不同，自然土地价格就会不一样。只是，在任何城市，经历了此前一轮房地产开发热潮和土地抢购热潮之后，相对而言的优质地块资源已是非常有限。因此，可以说，哪家开发商能以合适的地价购买到更多的优质地块，就意味着拥有了面向未来的竞争优势最近，就意味着拥有了业绩被给予良好预期的资本，甚至就意味着可能增加了融资道路上的通行证明。因此，在优质土地资源相对有限的年代，优质地块一推出，就可能受到众多开发商的关注、追捧乃至加价抢购，尽管目前土地市场整体而言依然处于飘雪寒季。
最近以来，一些地方政府加大了供地推地的的数量与力度，纷纷下调了土地出让价格或出让底价或起始价格，甚至出台政策改变或延缓了土地出让金的付款方式、付款期限，并提供更多的优惠开发政策。于是，一些开发商，尤其一些大型品牌开发商，在地方政府不愿意地价下降而造成了地价难下降的心理影响下，或因一季度部分城市房地产成交在政策刺激等作用下有所增加而改变了市场预期，或因考虑到土地资源对于持续开发、经营的重要性，相继入市竞买土地，使得持续低迷已久的土地市场成交有所增加。在北京、上海、福州、温州等一些城市，甚至出现了多家开发商争抢同一块土地的现象，甚至出现了新的单价“地王”或总价“地王”。如， 4月7日，在温州，多家开发商持续一个多小时的争夺原温州长运集团地块。该地块挂牌起始价只有57809万元的地块，经过14个回合的争夺后，以9亿元、超过50%的溢价成交。楼面地价达19607元/平方米，这是当时自2008年以来的新的全国最高价，诞生了新的单价“地王”。虽然该单价远不及苏宁环球2007年在上海163号地块上创造6.69万元/平方米的楼面地价，但已超出2007年杭州“地王”19000元/平方米的楼面地价。迄今为止，在单价“地王”中，排名第二。该总价未能而且，其总价也已超过了2007年产生的广州“地王”、北京“地王”、和福州“地王”，但未能超过2007年诞生的92亿元的长沙“地王”、72.4亿元的成都“地王”，以及44亿元的上海苏宁环球“地王”。
在温州新“地王”诞生后不久，4月30日，杭州上城区南山路地块，再次刷新了2009年的单价“地王”记录，成交楼面地价达到为46284元/平方米。由于2008年以来政府推出的地块的土地面积普遍不大，远不及2007年那样普现“大盘”盛世，所以，一直没有出现单块土地的总价“地王”。今年出现的所谓的新总价“地王”，实际上是由大连一开发商接连购得7块住宅用地、以加总后的37.48亿元而产生的。此外，在北京，不但在通洲出现了多家开发商争夺同一地块的现象，曾经流拍的广渠门外10号地地块也在上演多家争食、报价节节攀升的局面：该地块挂牌竞价截止时间为5月21日，起始报价为29925万元，但到5月20日16时59分，已经接到第29份竞买报价单，最高报价为66666.6万元，与的起始报价相比，暴涨了36741.6万元，幅度达到122.78%......
于是，有人认为土地市场已开始回暖，甚至有舆论认为久违了的“地王”重出江湖，可能重新掀起土地市场上新的抢地抬价热潮，一如2007年的土地市场那样。
市场符号性的旧“地王”普遍没太大进展
说起2007年的土地市场，“地王”当是最典型、最绚目、最让人记忆、最制造舆论的名词，是最具有标签性的符号。当今天再次看到新的“地王”诞生时，大家不能不联想到2007年的那些“地王”们。
2007年的那些“地王”们，曾经让许多开发商勇往直前，也让一些开发商骑虎难下，曾经让许多人兴奋，也一度让不少人沮丧。时至今日，他们是否安在？境况如何？在此，也许已不需要过多的陈述。因为，在这个资讯已经非常发达的年代，对2007年的那些“地王”们的现况，大家基本上有一定的了解，尽管有些信息还比较模糊。
象福州“地王”那样以开发商损失几千万元而退掉、上海“地王”以政府违约未能按时交地为理由而退掉、东莞“地王”被卖掉等待“地王”故事，已经有许多人能脱口而出。
只是，更多的“地王”们，虽然其现状普遍表现得模糊而神秘，但大多数依然在经历着疯狂之后的无奈或等待。有些“地王”，开发商说是政府未能如卖地时承诺的那样做到及时全部交地，故而不能如买地协议所约定的那样及时开工、完工上市，但也听到有不一样的声音，说是政府因开发商未能按照卖地协议约定的那样及时将土地款支付到位因而延迟了交地时间。到现在为止，不少“地王只”只是交付了一部分土地，在弄了个开工仪式或发个公告进行舆论澄清后没太大的实际进展。
地方政府想方设法照顾“地王”
在现实中，开发商不能按约定及时支付土地款并非个例，相反现象比较普遍。因此，自2008年7月份以来，长沙市政府成立了国土收入清欠办公室，对历年出让的土地价款欠缴项目进行了全面清理。今年要逐宗研究、逐类处理，从5月份起将欠缴单位信息录入内部办公系统、停办其一切用地审批手续，从8月份起将多次催缴不积极配合清缴的单位的欠缴情况分期登报公告、促其缴款，从10月份起对欠缴性质严重的单位分批次交由长沙市国土资源执法支队立案、依法追缴。但还有一些地方政府，则出台新政策，放宽开发商交纳土地款的期限与方始，免给开发商难堪也免给自己难堪，给自己一个台阶也给开发商一个台阶。如今年3月3日，广东省突然在政府网上公布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称粤15条)，内容包括在全国率先规定开发商2008年所购买的土地可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年等等。3月25日，合肥市在政府网上挂出了合肥市建委、国土局、规划局、房地产管理局等四部门联合出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，允许采用“一次性付款”或“分期付款”两种方式缴纳土地出让价款，土地出让价款2亿元以上的“分期付款”首付比例最低可达30%等等。4月底，北京国土资源局的发布公示称,顺义站前西街项目的拿地开发商，由于资金压力等困难不能按时付款将该宗地块剩余政府土地收益缴清，政府以表示对开发商予以直接支持，将该宗地剩余政府土地收益缴纳期限由出让合同签订之日起60日内调整为出让合同签订之日起240日内全部付清(即延期半年)。
不过，目前，房地产市场已经深度异变，房地产成交依然低迷，大多数消费者持续观望，房价走势继续向下回调。因此，本文作者陈真诚分析认为，尽管一些地方政府出台政策或采取其他办法照顾、安抚开发商，但在大多数“地王”们的境遇其实已很尴尬。想退地嘛，又没那么容易退掉，还可能损失不小的一笔钱。想开发销售嘛，可是地价太高，开发出来的住宅产品等，房价需要高高在上，却担心市场不接受而未必能及时卖掉，如果低定价又担心收不回成本更谈不上赢利。而且，即便有想硬着头皮搞开发的，可一些开发商还面临资金不足的问题，甚至根本没钱去做开发。真是“骑虎难下”：欲罢不能，不罢也不能。于是，爱面子不愿意退地或没办法退地的“地王”们，以政府违约不能及时交付土地或正在修改规划或其他种种原因，纷纷念起“拖”字诀来。开发商们，纷纷在等待机会，等待房地产市场形势能尽快逆转，等待市场行情能达到了消化成本并实现预期利润的那一天。
一些地方政府，由于担心退地、退地后的土地难以再卖个好价钱，对开发商的“拖”心照不宣地顺水推舟，甚至不惜出台相应的政策，尽管与中央政府的政策相冲突。如，在2007年起拍卖的五个“地王”地块大多没有缴齐土地出让金的广东省，2009年3月3日，出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》第十三条规定，对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。而国土资源部、监察部于2004年3月联合下发的71号令要求，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，开发商须及时缴纳土地出让金，否则政府可收回土地。又如广东省国土资源厅2009年3月9日出台的《关于促进扩大内需支持现代产业发展的若干意见》特别提出，现代产业项目确已落实且承诺一年内动工建设的，属使用闲置未满两年的土地，土地闲置费减半收取，属使用闲置满两年以上的土地，可暂不作收回土地使用权处理且土地闲置费减半收取。而国务院办公厅2008年1月7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》指出，严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
更多的地方政府，采取了修改规划、改变土地用途的办法，甚至提高容积率，增加销售面积，降低楼面地价，使得开发商能够继续开发、继续赢利。只是，中央政府已经看到了这个问题，正在采取措施，说要进行查处。今年4月10日，住房和城乡建设部、监察部决定针对房地产开发中违规变更规划、调整容积率等问题开展专项治理，联合专门下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》，要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。
众所周知，2007年至2009年3月底这段时间，正是“地王”集中诞生的期间。如果中央政府真正严肃查处的话，一些“地王”的日子或还将不好过。不过，话又说回来，如今的房地产形势，真还是错综复杂。因此，本文作者陈真诚分析认为，大多数“地王”们，可能还得继续玩有点神秘的迷局。
当然，也有一些“地王”，或因多种原因，开发商已经开始动工，采取认为最有利的策略以处置。如有的“地王”项目，选择先建别墅这些可卖高价的产品来开工，以通过别墅来提高整个项目的价值，从而拉高整个项目的销售价格水平。而重庆“地王”选择的是走另一条路：先建高层产品，低价销售，能有助于回笼资金、做热项目。2008年10月，该项目一期开盘销售，推出的均价仅为4398元/平方米。有人为之纳闷：套内均价4398元/平方米，折合成建筑面积价格大致为3892元/平方米左右。房价中，减去3260元/平方米的楼面地价，只剩632元左右，还不够分摊1000左右的建筑安装成本，更别提其他成本。而开发商当时的解释是，推出的一期项目并未临江，属高层户型，其楼面地价不能像外界所认为的那样测算。只是，也就是这个“地王”项目，最近被暴出新料：原本总体分三期交付、从2008年初开始陆续交付给中海、全部地块在2009年6月底之前交付完成的重庆“地王”地块，因政府土地整理尚未完成，可能交地时间将被延迟。甚至有消息称，开发商已就此事向重庆市国土部门递交了“律师函”，索赔数亿元的滞纳金。虽然该消息和其他项目一样被开发商以“否认”来澄清，但有媒体报称，重庆市国土局网站上得到的资料显示，土地面积846.5亩计56.49万平米、最大建筑面积为209.88万平方米的地块组团，至今为止经国土部门审批、已获得土地证的用地面积仅16.07万平米，已经获得土地使用证的地块编号分别为：C分区C8-1号地块、C8-2号地块、C9-1号地块、C9-2号地块和C11-1号地块。如果按照重庆国土部门目前公开的资料，这意味着还有近40万平米的土地面积尚未到开发商手中。而此前，在2008年，该“地王”也曾遭遇了一场“退地风波”，但后来被澄清了该传闻：不会退地。2008年3月份，该“地王”启动了一期项目建设。2008年10月，开盘推出的均价仅为4398元/平方米……
新“地王”的命运要比老“地王”好
总体看来，2007年（及其前后）的一些“地王”，如今的日子未必好过，未来的前程依然难料。而就在这种情况下，今年4月份以来，在一些城市又开始出现新的“地王”。于是，有人为之惊奇，有人为之不解，还有人为之担忧。惊奇的人惊异于土地市场可能将回暖甚至再次火热，不解的人不懂一些开发商在如今房地产大势下依然再去制造“地王”，担忧的人担忧“地王”的命运将如何？
也许，无论如何，“地王”，无论是新“地王”还是老“地王”，都将成为中国房地产市场尤其土地市场上一个难以被抹去的符号，不但具有中国特色，也是由中国特色所决定的。也正因为中国的房地产市场、中国的土地市场进而中国的“地王”具有中国特色，所以，本文作者陈真诚分析认为，整体而言，新老“地王”的命运，可能难以乐观，也可能不会太悲观：是个带有神秘的迷，尽管具有迷般的神秘。
不过，有一点需要看到的是，尽管4月以来市场上再次诞生新的“地王”，但事实上，单价“地王”的楼面单价实际上比2007年要低了许多。而且，事实上，新的“地王”中，土地面积普遍不大，而且基本上是些城区的优质地块。因此，一般而言，新“地王”的命运，可能要普遍比老“地王”好。不过，尽管如此，新“地王”也不能过于乐观，终究房地产市场还在继续深化调整，还不能说已经真正回暖。在当今房地产大势下，土地市场也还不能说已经回暖，尽管部分城市的土地成交已经有所增长，尽管个别城市又诞生了新的“地王”，但在“地王”可能只是回暖的假象。在“地王”背后，有着一个又一个的流拍，有着整体地价可能继续下降的大势……
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