保障性住宅建材成本的控制与风险管理
Ensure house building materials price control and risk management
柳国军
（上海松江新城建设发展有限公司,上海,201620）
摘要：建材价格是影响房屋造价的重要因素，根据我国建设项目中费用组成比例及材料价格管理的现状出发，提出了建材成本的控制与风险管理的措施和方法，探讨保证质量的同时如何有效降低房屋造价，以期对保障性住宅的建材成本管理进行一些有益的探索。
Abstract: Building materials prices is to affect the construction cost key factor, according to China's construction projects in the cost of materials and composition of the present situation of price management, raised the prices of materials control and risk management measures and methods, Investigate the quality assurance of how to effectively reduce the construction cost, with a view to the future management of the building materials cost of some useful exploration.
关键词：建材价格 成本控制 风险管理
Key words: Building materials price Cost Control Risk management
国家从加快廉租房建设、加强经济适用房开发和增加中低价位中小套型普通商品房供应等方面出台了一系列的配套政策，以解决老百姓最关心、最直接的住房问题。对保障性住宅如何做到高质量低成本，是一个值得探讨的话题。
尽管无法准确描述各类房屋造价中材料费的比重，但是通过对中价协收集编制的《常用房屋建筑工程技术经济指标》统计数据可知，在当前房屋造价组成的结构比例中，人工费约占12%、材料费约占65%、机械费约占8%、其它费用(如综合费用、施工措施费和规费等)约占15%。显然，材料费在房屋造价中占据着主导地位，因此采取合理科学的方法做好材料成本的控制与风险管理，是我们工作中的重点所在。
二、建筑材料和建材价格的释义与分类
建筑材料指建筑工程中所使用的各种材料与制品(半成品、成品)的总称。建筑材料的品种繁多、作用和功能各异，按使用性质可分为主要材料、辅助材料、周转性材料和次要材料。主要材料是直接构成工程实体的材料，品种相对少，消耗量比较大，且占房屋造价比重高的一些建筑材料，如钢材、木材、水泥和玻璃等。主要材料的价格波动对房屋造价影响明显，当承发包双方无明确约定时，是否为主要材料可按照工程投标文件中材料费占工程费的百分比来划分。通常我们把材料费占单位工程费2%以上的各类材料称为主要建筑材料，其它则通称为非主要建筑材料。
建材价格根据信息来源和使用性质，可以划分为市场信息价、市场指导价和材料预算价格等三种。市场信息价是由材料生产企业和材料销售单位提供，它是不进行任何综合而直接公布的一种市场交易价格。市场指导价是由工程造价管理部门综合了建材市场多种因素，带有宏观调控性质而公布的一种价格，反映的是某地区某一时期的社会平均价格水平。材料的出厂价、商业批发价、市场采购价或经综合后的市场指导价对应的都是材料预算价格中的原价。
材料预算价格是指建筑材料由其来源地到达施工工地仓库后的出库价格，其价格组成如下：
材料预算价格＝（材料原价+供销部门手续费+包装费+运杂费）×（1+采购保管费率）-包装品回收价值
本文重点讨论的建材价格均是指基于市场信息价综合后产生的材料预算价格。
在保障性住宅的房屋造价组成中，材料费所占的比重较大，因此开发商应充分重视建材的价格和货源情况，建立完整且能快速反映的市场信息网络，并在施工准备阶段做好材料价格的预控和管理工作。
为了提高材料采购的性价比，我们将采购对象按其估算价值高低进行分类管理（见表-1）。A类材料价值较高，其采购合理与否直接影响到房屋造价，其货源质量也直接关系到房屋质量，是我们采购工作中的重点对象。实行分等分类的采购管理，就能使我们的工作有的放矢、主次分明且事半功倍。
表-1
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分类代码
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单项采购预算金额
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备 注
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A
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≥20万元
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如防盗门、配电箱
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B
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10万元-20万元
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如马桶、信报箱
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C
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≤10万元
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如开关盒、灯头
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4.1健全建材成本控制的制度保证体系
建材成本控制的制度保证体系主要体现在建立系统的采购组织机构，实行决策权、执行权、审核权三权分立，完善内部采购管理办法和审核监督制度，充分实现行为制度化、工序流程化和作业标准化，有效提升工作效率。
4.1.1采购组织机构的建设
开发商应按材料价值分类建立相应的采购组织机构体系，根据单项材料预算限额分为三种采购模式（详见表-2）。采购工作小组是重大采购事项的决策和执行机构，进行集体研究和科学决策，负责对A类材料进行公开招标采购。采购部门负责日常材料采购管理和B类材料的邀请招标或比价采购工作，其具体职责为对采购工作进行统筹策划、合理控制采购成本、组织材料询价和比价、部门之间的横向联系、供应商选评及采购链控制等。协助部门一般是指开发商外聘的工程造价机构，主要提供市场价格信息和询价报告，协助采购部门采购C类材料。C类材料采用供应商报价、工程造价机构询价及开发商定价的方式进行采购。
表-2
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分类代码
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单项预算金额
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实施部门
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采购方式
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A
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≥20万元
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采购工作小组
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公开招标采购
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B
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10万元-20万元
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采购部门
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内部邀标或比价采购
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C
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≤10万元
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协助部门
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询价采购
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4.1.2建立分权制衡机制
在企业内部建立分权制衡机制，适当分散领导权力，实现分工负责、相互制衡。在组织机构的编制上实行决策权、执行权、审核权三权分立，保证民主决策、务实执行、独立审核，形成一套完整的决策、执行和监督机制，确保企业重大决策无失误。重大材料采购由相应部门提出采购计划清单，经分管领导同意，采购工作小组集体审核签字后委托采购招标代理公司组织招标采购，从政府专家库中抽取三个以上行业专家进行评标，由监察员全过程参与监督。
4.1.3完善内部采购管理办法
根据采购所涉及的相关事项制定相应的采购管理办法，比如《招标采购目录》、《建材采购招标投标管理办法》、《建材比价采购管理办法》、《建材报价、询价及定价办法》和《供应商考察制度》等办法，明确规定采购流程、监督和奖惩机制，健全且具可操作性的管理体系将极大的提升工作效率和投资回报率。
4.2在施工招标文件中实现建材价格的预控
在施工招标文件中应充分明确建材价格的确定方式，根据材料的工程地位或市场特性采取不同的策略来进行控制，并能通过有效方式实现大宗材料价格的充分竞争。
4.2.1对影响结构安全的主要材料设置最低控制单价
为了确保工程主体结构安全，避免低价恶性抢标，对影响结构安全的主要材料如预应力方桩、钢材、水泥、商品砼等实行最低控制单价，并在招标文件中予以明确。若以上主要材料单价出现一项（或多于一项）单价低于公布的相应最低控制单价的，承包商应在投标文件中对此提交供应商的承诺供应证明，并提交供应商所在地公证机构的公证资料，否则视为承包商以低于成本价方式恶意竞标。
4.2.2对主要材料设置品牌推荐表
为了保证建设标准和施工质量，开发商应对主要材料明确质量等级，至少推荐同等档次的三个品牌，由承包人任选其一或其它同等档次的品牌进行报价。承包人如果选用其它品牌的品质均应不低于开发商所推荐品牌的品质要求，否则就存在被评标专家判定低于开发商要求的品质而导致废标的可能。
对主要材料的报价要求由承包人必须单独填报《主要材料价格一览表》，明确品牌、规格型号和生产厂家等参数，并要求承包人在投标书承诺如施工过程中单方面更换材料的愿按材料原价的三倍认罚，以彻底避免施工过程中可能出现的偷梁换柱、以次充好等现象。
4.2.3对可能变更的主要材料设置暂定价
对设计图纸不明确或施工过程中有重大变更可能的主要材料采用暂定价的方式计入招标工程量清单文件中，竣工结算时根据开发商过程中签认的价格按实调整。暂定价水平要与实际情况基本相当，同时暂定价比例不能过高，比例过高很可能会导致低价中标、高价结算的现象发生，一般暂定价所占比值不能超过工程总价的10%。对暂定价的材料需要在施工过程中去动态控制，对其中工程质量要求高或价格弹性空间大的材料则实行甲指乙供方式进行采购，以期获得最优性价比的材料。
4.2.4对非主要建筑材料的价格约定
非主要建筑材料如辅助材料、周转性材料、次要材料及其它材料的价格，其价格由承包人按投标当期的信息指导价下浮5～15%不等的比例进行报价，并明确相应的下浮率，以便过程中有新增材料时采取统一的计价方法来进行结算。
4.2.5对一些特殊的主要材料进行甲供
对一些供货渠道较单一且价格不透明等无法进行比价的、或单体价值高、或质量要求高、或经招标不愿与承包商签订供货合同的供应商，开发商可选择直接进行招标采购，并与厂家签订供货合同。
建材价格的大幅波动将严重影响承发包双方对施工合同的正常履行，并给工程施工带来潜在的质量安全隐患，在工作中要充分提高风险管理意识，防患于未然。由于材料生产厂家、价格渠道及运输成本等的差异，致使同规格同等级的材料价格都有差异，双方就材料价格无法达成一致意见。为简化操作，以上海市为例，就明确以上海建筑建材业网站发布的市场指导价作为计算价差的唯一依据。
在项目实施过程中，对材料涨价的风险需要根据发生的事实原因进行客观动态的分析、分清责任区别对待。我们认为基于市场客观原因发生的材料涨价风险应由承发包双方合理分担；由于开发商原因造成工期拖延致使发生的拖延期间材料涨价风险则由开发商全面承担；由于承包商自身的原因造成工期拖延致使发生的材料涨价则由承包商自行承担。以上有关价格风险的条款均需在施工招标文件中予以明确，并作为择优选择承包商的依据之一。
5.1 基于市场客观原因发生的材料涨价，由承发包双方合理分担材料价格大幅上涨的风险
为保障房屋工程的顺利实施，降低建材价格波动的风险，应采取主要材料双方合理分担、非主要材料价格风险包干的原则进行处理，同时对主要材料是否涉及结构安全情况采取差异化方法（见表-3）。
表-3
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项目分类
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主 要 材 料
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非主要材料
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影响结构安全的主材
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其它主材
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分类代码
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X
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Y
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Z
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材料类别
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如预应力方桩、钢材、水泥和商品砼等
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如商品砂浆、砖、玻璃、陶瓷和石灰等
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如辅助材料、周转性材料、次要材料及其它材料等
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风险临界值
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10%
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15%
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无
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风险系数
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低风险包干
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高风险包干
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完全风险包干
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说 明
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施工期间该类主材价格上涨幅度在10%以内的，其差价由承包人承担；超过10%的部分，则由开发商承担
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施工期间该类主材价格上涨幅度在15%以内的，其差价由承包人承担；超过15%的部分，则由开发商承担
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施工期间该类材料价格的大幅上涨风险完全由承包人承担
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1)材料价格涨价风险的处理方法如下：
a) 实际施工期信息指导价=ACP
b) 投标时当期信息指导价=BLP
c) X类材料价差(△A)= (ACP-BLP×(1+10% )) (△A为负数时不补差)
d) X类材料当期补差价=△A×当期消耗的材料数量
e) Y类材料价差(△B)= (ACP-BLP×(1+15% )) (△B为负数时不补差)
f) Y类材料当期补差价=△B×当期消耗的材料数量
g) Z类材料不补差
h) 累计补差价=∑各期补差价
（说明：以上公式中没有选取投标价作为基价，是因为充分考虑了承包人在投标时为了谋求中标而引发的低价抢标策略）
5.2 由于开发商原因造成工期拖延致使发生的材料涨价，由开发商全面承担材料拖延期间价格大幅上涨的风险
这里要根据现实情况区分为两阶段风险因素，一是计划正常施工期间发生的材料涨价风险，二是拖延期间发生的材料涨价风险。计划正常施工期间发生的材料涨价风险仍沿用5.1的方法处理，拖延期间发生的材料价格涨价的处理方法如下：
a) 实际施工期信息指导价= ACP
b) 投标时计划施工期信息指导价=BPP
c) X/Y类材料价差(△A/△B)= (ACP-BPP) (△A/△B为负数时不补差)
d) X/Y类材料当期补差价=△A/△B×当期消耗的材料数量
e) Z类材料不补差
f) 累计补差价=∑计划正常各期补差价+∑实际拖延各期补差价
5.3 由于承包商自身的原因造成工期拖延致使发生的材料涨价，由承包商自行承担价格大幅上涨的风险，开发商不作任何补偿
六、结语
随着工程招投标和造价管理体制的深入改革，只要我们不断总结经验，拓宽采购渠道，采用科学的风险管理方法，就能够把保障性住宅建材成本的控制与风险管理提高到新的水平。（全文结束）