题记：“危害最大的不是罪恶，而是挂着正义名号下的伪正义。”—— 卢梭《忏悔录》

形势急转直下。近日，国家财政部等网站公布消息，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。事实上，各地方政府早已拉开救楼市的大旗，继西安、南京、深圳等地之后，杭州市政府也出台了针对楼市的24条救市措施，上海等地也逐步发出准备救市的信号。据不完全统计，迄今至少有十几个二、三线城市出台了刺激当地房地产市场发展的政策。

对房地产开发商和炒房者来说，政府救市是一个天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，让他们早在几个月以前就开始向决策层游说，以图渡过危机。而今看来，其心愿无疑已经达成，无论是中央部委还是地方政府，对救市的举措惊奇的一致，其力度也远超早先的预期。但对购房者来说，恐怕是一个噩梦，原本期待房价下行以后，可以缓解不能承受的高房价之痛，救市政策一出，无疑让这一希望黯淡了不少。

政府为什么要救楼市？首先，从短期数据来看，商品房的销售价格增长已经进入了放缓的状态，如图一所示，未来有可能进入下降通道。当然，有人提出在2006年的时候，房价也曾短时的下滑过，但到了2007年房价增速再上顶峰。需要指出的是，当前的宏观经济形势堪忧，从长周期来看，自2005年的第三季度开始，中国达到经济增长的高峰期（而并非官方统计数字表现出来的那样是2007年第三季度），实际上2006年和2007年的经济增长的动力已经不足，只不过表现仍然很平和。再加上人民币升值与货币政策和经济周期的错配，自2007年第三季度以后开始加速下降。在这种情况下，房地产业也难以独善其身，房屋销售的价格与数量下降不可避免。

还不仅仅于此，第二，房地产及其衍生行业的生产总值占GDP比重过高一直居高不下，据有关统计约占GDP的四分之一，房地产业下滑产生的连带效应让政府无法回避其连锁影响。从经济增长的三架马车（消费、投资与出口）分析，三者对经济增长的贡献都趋于下降。房地产业也难得的经济增长拉动点之一。有的人，仅仅看到房价下跌对购房者的好处，却忽略了宏观情况，以当前房地产业在经济增长中的地位，房地产业萎缩的直接后果就是强化经济萧条的趋势，势必也降低居民收入，那时即使房价缩水，是否有人能负担得起仍是未知之数。这还没有考虑失业等方面带来的非经济因素。从1998年的经济萧条期的拉动经济增长的政策，也不外乎这几个手段：基础建设、房地产、高等教育扩招等。虽然其负作用比较大，但两害相权取其轻，也是不得己的手段。

那么这是否就意味着消费者要承受着遥不可及的高房价？事实上，房价尽管呈现下降趋势，但依然是高位运行，即使下跌30%，依然有大量的人是买不起房子的。这根本不是什么学术问题，只是一个常识，房价与房租或者居民收入的比值几乎是世界之冠。从房价的增长走势来看，2004年进入了快递增长的趋势，随之而来的也是政府对房地产的调控政策。实际上早在2002年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。2004年则被称为房地产的政策年，在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2005、2006年分别出台了“国八条”、“国六条”和九部委“十五条”。但诸多“调控房价”的“房地产新政”推出之后，房价依旧高烧不退，在消费者对政策效应失望过后，更多消费者又加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，房价增速反而变快。

正如上面所说，当前的房价依然高高在上，非一般消费者可以承担，但为什么政府却开始托市、防止房价下跌呢？我们不禁要问，这么多年以来，政府推出诸多调控政策的目标到底是什么？陈柳钦等人仔细研读“国六条”等房地产调控政策以后，认为“房价下跌等目标从来就不是施政目的。如果非要说其中有什么暗示的话，那就是‘稳定住房价格’这句话，在房价下跌的时候，这句话意味着希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，这句话意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动。这就可以理解当前政府的救市行为。

如果说非要救市不可，那么我们就需要了解其最终效果。首先从理论上来看，近十年房地产的发展与宏观经济周期是紧密相联的，这是因为房地产在GDP中举足轻重的地位，也是因为房地产业与经济增长本身存在着正相关的关系，居民收入高的时候，其购房意愿自然高。这也是因为为什么前几年房地产调控政策屡屡失效的重要原因之一。当房地产的供给受到土地供应、政策打压、信贷约束等方面的限制的时候，消费者的需求确实刚性的，这源于中青年居民因落户政策、结婚、子女入学等方面的需求是刚性的。因为在供给没有跟上需求的时候，房价如脱缰野马也就不足为奇。而现在经济进入萧条期的趋势越来越明显，经济周期进入低谷也就意味着居民收入降低，其购房意愿是否会继续下去是存疑的。有人指出，中国城市化的过程中，有大量的商品房需求，其近乎刚性，而供给在短时间内受到土地供应量等多个方面的压抑，这种局面很难改变，也预示着未来房价将会依然坚挺。话虽如此，但也仅仅是预测，日本的1990年代末和香港20世纪末的房地产泡沫前都有着同样的理由，但十几年过去了，两地的房地产市场仍然没有恢复至其巅峰状态。并且随着户籍政策、人们消费观念的改变，消费结构的改变很有可能进一步加剧房地产变化的趋势。

需要明确的是，人们往往高估政府对经济调控政策的效果。首先，从历史经验上来看，远的有中国近三十年来对宏观经济的调控得失，大多数时候，宏观调控所谓的平抑经济周期的功能完全没有体现，更有甚者，由于调控政策的顺周期操作，加剧了经济周期的波动幅度，远远背离了初衷。这也体现在对房价的调控中，回顾2006、2007年的房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这一方面政策的时滞效应致使调控政策的效果显现需要一定时间，另一方面在操作层面还存在一些技术障碍，因而各项调控政策并未取得立竿见影的成效。其次，从现状来看，2006、2007年以及今年上半年推出的房地产调控政策因时滞效应，其紧缩效果会慢慢释放，这实际上会加速现有房地产行业不景气的趋势（但其政策的时滞效应有多大，尚未有明确的测算）。不仅如此，政府在这个时候出台房市提振政策，让市场更加缺乏预期，让持币待购的购房者延缓其购房的冲动，一旦当房价如下山猛虎，尽管会有一部分真实需求的消费需求会被引发，但房价下跌引发的财富缩水会让人们对购房敬而远之。

更为重要的是，我们在谈论调控政策对房价变化的影响的时候，实际上假定了政府的中性角色，即政府并非利益相关方，他会公正地执行调控政策。但实情并非如此，从1998年商品房启动以来，政府已经深陷于房地产业的利益纠缠。在房地产的火爆过程中，政府转变了以往监管者的角色，成为土地的作市商，通过低价征收农用土地，高价招拍卖给房地产商。2002年的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，并在全国范围内展开。政府在事实上垄断了土地的一级市场，在二级市场中的作用也是举足轻重。从上面的图二，也可以看出，自土地的“招拍挂”政策实施以来，土地的交易价格增速一直在房价之上。土地出让金及各种房地产的税费总额也占到了房价的40%以上。不少地方政府的财政几乎有30％－70％来源于“卖地”（不含房地产的其它税费），极大地缓解了地方的财政压力。要降低的房价，最直接的需要面对的问题，就是削减政府在房地产行业的利益，但在目前的格局下来看，改变的难度是异乎寻常的。政府不可能放弃已经占有的利益，那么其决策及政策的执行的公正性就值得怀疑。甚至我们可以怀疑，政府维持高房价的目标是否是为了保证土地出让金的增速，是否是为了维持源源不断的房地产税费收入。

这样看来，房价不是消费者的房价，所以才会越调控越高，房价也不是开发商的房价，所以即使房价维持不变，开发商恐怕也得不到实质的收益。反反复复的调控中，得益的恐怕只有政府。

那么政府的政策目标应该为何？让“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，西谚如是说。政府在调控房地产市场的时候，必须瞄准自己的定位。如果政府的立场是中立的，与房地产业利益无涉，那么他就应该公正的处理房地产市场出现的市场失灵，或者基于应付更宏观（或更重要的）政策目标，将对房地产行业的调控纳入到整体宏观经济的调控中来。在这里，回到本文开头的问题，为什么政府要调控房价，一般认为是房价太高，广大消费者无力承担高价的商品房。但事实上，在世界上大多数国家中，并非所有的居民都可以负担起高房价，尤其是在中国这样的国家中，城市化的任务还很艰巨，不仅有大量的城镇人口需要安置，未来还有几亿进城农民需要安置。让大多数人买得起房子是一件不可能完成的任务。政府应该让每一个公民有地方住，但并不代表政府应该让每一个公民都拥有一套房产，尤其是在大中型城市里的居民。

任志强等人很早就指出，“关键的问题仍在于国家并没有将房地产市场与社会保障分开，仍希望靠市场来解决民生的保障问题。这种认识的错误必然导致政策上的错误，而历史告诉我们的则是政府必须承担低收入群体的社会保障责任，而市场是永远不可能替代政府应承担的保障责任的。”这种错误，在政府进行公共政策决策中频频失误，例如教育、公共卫生、医疗保健、社会保障等等。政府有对国民进行教育的义务，但并不代表有义务让每个人都接受高等教育；政府有义务完善公共卫生体系、向居民提供医疗保健，但并不代表对所有的保健项目都有义务。事实上，政府并没有区分出，哪些是市场应该做的，哪些是政府应该做的。商品房、高等教育、高级卫生保健等需求的成本较高，覆盖面很难拓展，是不可能满足所有人的需求的，也不应该列入政府承担的公共品中去。并且在这些方面的投资（包括税收减免等），实际上恶化了政府在基础民生方面原本就单薄的投入，扩大了贫富差距。市场就是市场，在市场中所有的消费者权利与义务应是平等的、无歧视的。有钱的人可以买商品房，没钱的人原本就不应该拥有商品房的产权。这原本天经地义，至于让每一个人有房子住，则是社会保障层面的问题，如果说这一责任是政府的应然责任，那么政府也只应该通过廉租房、向无力购房者提供货币补贴等方式来满足这一部分人的住房需求，而不是通过控制商品房市场的价格来满足。任志强说到，“而一旦将社会保障的责任强加给市场，就一定会产生消费政策的倾斜与歧视，这种歧视性政策才是让市场恶化的根源。”这或多或少解释了当前房地产市场的乱象。

以上是从消费者层面来考虑的房价过高的问题，那么开发商的生存状况以及经济增长层面的问题应该如何解决？不管是从历史经验还是理论推导，靠房地产行业来带动经济增长，在当前的局面下，更多的是饮鸩止渴。房地产及其衍生行业的生产总值已占到当前GDP的四分之一，不仅挤压了其它行业的正常发展，更给消费者带来了莫大的压力，高房价已经成为“新三座大山”之一，香港和日本的房地产泡沫应该为我们警惕。

但，即使政府不愿意放弃在房地产行业中的既得利益，也没有关系。但这时政府就不应该以公正的市场仲裁者出现，而应该与消费者、开发商同台共舞、公平竞争。在上面的分析中，我们看到，历次的调控中，尽管政府打着为消费者稳定房价的口号，但最终消费者并没有得到实惠，房价一路高扬，更承担了日益提升的各种税费。这其中，开发商得到了实惠，但代价不菲，很多企业以高昂的价格拿到了土地，最终可能因为银根紧缩而不得不暂停施工甚至买掉了事。这其中得利的只有政府，这是一场不公平的竞争。未来如果政府要以拉动经济为口号扶持房地产行业，也同样会出现这样的现象，很有可能会出现高房价、低利润，惟独政讨债坐享高土地出让金和税费收入的局面。

但政府从房地产食利并非没有代价，抛开财政收入的不可持续性，对经济、社会产生的后遗症也同样严重。首先，政府需要通过垄断土地市场、推高地价来获得财政收入，由于政府对经济的管制使得大量的资本进入房地产行业，这些因素都催生了居高不下并且难以承担的房价，住房问题已经成为当前政府经济工作中最棘手的问题。其次由于政府在卖地过程的低买高卖，产生了大量缺乏生活保障的失地农民，也是农村和社会稳定工作中的难点。更为重要的是，房地产行业存在“挤出效应”，严重影响其它行业的发展。这几乎成为当前经济结构不平衡现象中最重要的环节之一。

从长远计，政府首先应该退出房地产行业的利益格局，逐步放开对一级土地市场的垄断，从做市商的身份转换为监管者，将土地的收益分配给消费者和失地农民。同时应该取消以往限制投资与抑制消费的各种税费、信贷等限制性措施，开始实施向消费者倾斜、有利于促进消费的政策。这也是真正的让利于民、于企业，不仅可以有效的降低房价，也可以增加开发商的利润，造成供需两旺。从某种程度上来说，这才是真正的保障民生、保障经济平稳快速发展的政策。贸然地扶持房地产行业则很有可能出现穷人补贴富人的局面。

至于房地产行业与宏观经济的连动性，以及派生出来的“不救房地产，则会危及整体经济下滑，继而全体人民利益受损”的问题，则应该通过立法程序来决定是否救市。因为不救市是否会出现全体人利益受损，救市是否又会让所有人受益？如果有人利益受损，那应该让谁受损？如何补偿？这些问题，都是需要讨论的，但这已经不是经济政策的问题，而是政治问题，需要通过立法程序，则所有利益相关方参与决策，这样其结果无论是好是坏，均是风险自担。

不过从目前来看，政府很难退出利益格局，未来的刺激，打着救市旗号、谋取自身利益的现象仍将出现。房价到底是涨是跌，目前虽很难看得清楚，但浓重的观望气氛依然笼罩在这些城市的上空，这将进一步损伤市场的信心，未来并不乐观