最近，房地产开发商项目资本金比例３５％“大限”得到调整，这是５年来首现出现的松动。很明显的是政府希望通过降低开发企业开发门槛，在房地产市场初步回暖的局势下，诱导他们快速进入土地市场，积极进入新一轮投资开发，以整体提高社会固定投资的规模，从而帮助实现宏观经济层面保增长的目的。

无独有偶，深圳最近传出了市政府重点支持24个重要的房地产项目的信息。市领导在有关会议上明确指出，固定资产投资，是深圳保民生、保增长、保稳定的重要手段。当然，尽管他这番话并不仅仅是针对房地产业而言的，但也表明了深圳在今年出口萎缩的情况下，对投资和消费这两条“腿”所寄予的很高期待。可以预见的是，在今年第一季度，深圳房地产开发投资呈现出下降18.74%的成绩单后，政府有关方面将极力“挽狂澜于既倒”。

一切都是在保增长。房地产领域三年来所推出的宏观调控政策正在面临全面翻盘。即使是在最紧要的有关二次置业的贷款限制方面，尽管规定的似乎十分周到详尽，以确保是为改善性需求服务，但事实上，在一些银行的操作层面，已经没那么“认真”待之了。现在的情况是，只要房子能卖得出，开发商能去买地开发，其它一切都已经不太重要了。看来，“金融海啸”给开发商确实带来了别样的幸福“钱”景。真是人算不如天算！

从某种意义上讲，房地产市场正在进入一个以开发商为主导的市场逻辑。尽管谁也不原意去承认这个事实。

我愿以在此设想一下以此逻辑作为前提的下一步楼市的路线图：置业消费在政策的刺激下活跃，需求开始表现出活跃——开发商销售速度和回款能力明显增强，银行天量放贷（包括但不限于针对开发贷款），项目自有资本金35%松绑——开发商资金压力大大缓解，拥有坚持能力——开发企业和项目开始追求利益最大化——房价试探性提价、房价涨价（目前事实上已经发生，并且还在继续）——置业者开始分化（一部分正在积极进入市场的置业者因为房价门槛太高被拒之门外；一部分置业者因为担心房价继续上涨，恐慌性入市；一部份置业者因为认识市场存量过大，对市场保持理性姿态，采取观望行为；在一个可能存在的波动性市场周期，有经验的投资者因为对短期房价的绝对值上涨空间不持乐观态度而不会蜂拥入市）——楼市需求持续能力下降——深圳楼市存量消化速度放缓——开发商坚持价格，市场呈现胶着和僵持阶段——房价不得不进入新一轮下降通道——开发商拿地开发积极性受挫——房地产投资开发缺乏回升能力。

我们可试着设计另一个楼市的路线图：置业消费在政策的刺激下活跃，需求开始表现出活跃——开发商销售速度和回款能力明显增强，但楼市整体存量消化压力仍然存在。国家紧守信贷门槛，楼市监管部门在楼市初步回暖，开发商又出现涨价冲动的时候，严格房地产销售秩序的管理（即获得预售证前不得开展任何形式的认筹和预订，拿证定价，并不得在价格上再行动态涨价——深圳房价趋于稳定，局部可能还存在下降可能——置业者继续保持入市的积极性（改善性和升级需求在价格的推动下不断增大规模，承接上前一轮自住性和首次置业者已经得到规模化释放的局面（4月份的交易结构已经表现出明显的迹象）——楼市回暖持续——开发商在消化能力和资金能力得到固化——开发商在商业动力的推动下，并且对楼市稳定局面的信心增强，拿地进入新一轮开发开发（政府有关方面可辅之以降低地价刺激）——城市房地产投资开发回升。

专业人士在看到上述两个路线图的时候，应该对目前楼市到底是在进入一个良性循环圈还是在进入一个恶性循环圈会有一个清晰的判断。对城市而言，当前的经济增长，既需要固定投资的快速增长，也需要消费总额的大幅度提高。如果以一个高房价的代价来获得房地产开发投资在一个短期内的回升，随后到来的就是要收拾新一轮房地产秩序紊乱所产生的摊子，并且高房价同时还是城市消费总量增长的“克星”。只有稳定的房价局面，才能确保固定投资和消费的两腿无虞。

  这是一个逻辑问题，保增长也需要合理的逻辑。