房地产需求主要分为现实消费需求和投资性需求。其中前者较为稳定，主要和人口结构、收入增长联系；后者主要和价格预期、利率环境和房地产政策联系紧密。对于一个房地产市场的健康发展而言，投资性需求是一个必要而且有益的组成成分。出于投资性需求而购置的房产实际上在房地产供求过程中起到了润滑剂和蓄水池的作用。在没有出于投资性需求而购置的房产的情况下，一旦供给和需求不能严格匹配（现实中这是不可能实现的），二手房边际购买者面对的将是具有刚性需求的自住者，房地产边际成交价格都会出现剧烈的上下波动。另一方面，投资性购房者的存在也有利于租金市场水平保持相对低廉，也有利于租金市场保持充足的流动性。而在一个持续的价格上涨预期中，投资性需求逐步放大并且表现坚挺。但是当投资性需求在整个需求结构中比重超过合理范围，投资风险就开始累积。同时刚性的消费需求由于房价过高而被抑制。这个过程实际上损害了低收入阶层的利益而有利于高收入阶层。由于投资性需求主要受到人们对于价格趋势的预期影响，而人的预期是非常容易波动和逆转的。所以当投资性需求成为需求的主要力量时，市场价格波动会变大，相应的投资风险也会增大。 [来