变幻莫测
今天与容磁王雪松总经理做了短暂交流,讨论了房地产下一步的趋势。
我们一直没见过面,只能算是网友,他给我发过几次资料,交流对市场的看法,讲述他们对未来的判断,我们可以算是神交了。
王总判断下半年将是重庆房地产乃至全国房地产很困难的一年,而明年可能更加困难。
随着经济全球化,再加上经济容量的不断放大,判断经济走势的难度越来越大。陈春花都老师给出的结论是:根本不必要判断判断经济是否回暖,只要记住不确定性就够了。
管理一个企业,如果想要让企业寿命能够更长、发展更稳,从坏处着想、往好处努力总是不错的选择。从坏处着想能够在经济趋冷时保证够活下来,向好处努力,能够保证企业不轻易丧失信心。这样的话,信心是有了,耐心也有了,经济是好是坏仿佛就不是至关重要了。
有效需求
要判断下一步的走势,非得判断小阳春和井喷行情的形成原因。经过了近半年的时间,成因基本上明朗了。
成交的放大证明了有效需求存在,并且十分强劲。让我们看一下有效需求的构成。
□购买动机:现在看来,压抑已久的刚性需求确实对于第一轮的小阳春起到了很好的作用,可以视为是“导火索”。接下来美国和欧洲的不断发债、发钞,让国人看到了近在眼前的通货膨胀风险,百姓有了危机意识,期待通过投资房地产,达到保值对冲通货膨胀风险的目标。对于通货膨胀的担心,是本轮“井喷”行情的引爆点。
本轮行情中购买动机是以投资(保值功能)为主,刚性需求为辅。
□资金支持:有效需求中的另外一项就是要有足够的资金支持,缺乏资金支持的需求没有丝毫意义。
本轮行情中的资金来源有相当部分是自有资金(至少我这么认为,没有具体的数据支撑),这是中央和地方政府积极努力拉动内需的成果;而银行的信贷支持是另外一大块资金来源,记得去年一次性付款的比例比今年要大得多,去年的高息让大家对于贷款望而却步,而今年随着利息的下行,给了消费者更多的理由。
虽然有制造新泡沫的嫌疑,但大家勇于通过银行信贷买房,至少证明了货币政策效果明显,拉动了或者是撬动了内需市场。
从资金来源到购买动机,逻辑上是成立的,也算是本轮行情的本质了。
实践
大家都在判断经济的趋势,虽然没有人能讲清楚。
既然未来不确定,那我们能够确定的是不管经济形势如何走向,都需要付出才可能有收获。
我的原则不变:要全力保证如果经济形势不好,一定要能够活下去,保证我们的重庆万达广场顺利开业;如果经济形势走好,一定要过得更好。
如果非要给出一个判断的话,我认为下半年的经济形势可能真的不会很好,毕竟信贷总额是有限的;但也坏不到哪去,毕竟通货膨胀的风险会继续刺激大家消费(不让血汗钱白损失),而在流动性和收益之下,余下的信贷额度在安全性的考量之下,也不是一两个月就能耗光的。