解析物权法（11）
陈绪国
【原文】〖登记机构及一般规定〗
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
【解析】
本条款，规定了不动产登记的地点、范围、机构与办法。这是实行统一的登记制度所必须明确的对象。
◎[登记要点]
登记地点、范围、机构与办法：
一是土地管理部门。
《土地登记规则》第7条规定，国家土地管理局主管全国的土地登记工作。县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。
《土地管理法》第11条，《土地管理法实施条例》第4条、第6条、第7条等条款，涉及农村集体土地使用权登记的相关规定。
《担保法》第42条、《土地登记规则》第30条，涉及有出租权的土地使用权的登记地点。
《中国人民解放军地籍管理办法》第16条涉及军用土地使用权的代表为军委、总部。
二是房产管理部门。
《城市房地产管理法》第60条规定，在依法取得房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记。
以上包括房产变更登记、土地使用权变更登记。
《担保法》第42条、《城市房地产管理法》第53条涉及房屋租赁登记的规定。
三是草原主管部门。
《草原法》第8条规定，国务院草原行政管理部门主管全国草原监督管理工作。县级以上地方人民政府草原行政主管部门主管本行政区域内草原监督管理工作。
第11条规定，由县级以上人民政府登记，核发使用权证，确认草原使用权。
四是林业主管部门。
《森林法》第3条规定，（林地）由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。
《林木和林地登记管理办法》第2条规定，县级以上林业主管部门依法履行林权登记职责。
《森林法实施细则》第4条、第5条祥细规定了国家所有、集体所有的森林、林木和林地的登记。
《担保法》第42条规定，以林木抵押的，抵押登记部门为县级以上林木主管部门。
五是海洋行政主管部门。
《海域使用管理法》第19条规定，登记部门有国务院、地方人民政府，谁批准谁登记造册，核发海域使用权证书。
《海域使用权登记办法》第5条，与以上规定相同。第17条涉及注销登记。
六是地质矿产部门。
《矿产资源法》第12条规定，矿产资源的勘查工作、登记工作，由国务院地质矿产部门负责。
《矿产资源开采登记管理办法》第3条规定，颁发采矿许可证，由地质矿产部负责审查登记。
开采石油、天然气矿产的，经由国务院指定的机关审查同意后，由国务院由地质矿产部负责审查登记，颁发采矿许可证。
以下从略。
以上登记管理规定，除了县级以上地方人民政府以外，国务院有关管理部门介入的有：草原草地使用权登记、森林、林木、林地所有权登记，海域使用权的登记，地质勘查权、采矿权的登记；军委、总部介入的有土地使用权的登记。
◎[统一登记制度]
本条第二款，规定“国家对不动产实行统一登记制度”，要做到“三统一”：登记范围统一、登记机构统一，登记办法统一。
从以上“登记要点”中可知，登记地点、范围、机构与办法有不同的地方。有的涉及本地一级人民政府登记，有的可能要到更高级的政府登记，有的可能要到中央人民政府登记。有的（如农村房屋的业主）是虽然在同一个县级政府登记，但是，土地的登记与房屋的登记需要到两个机构去登记。如果能够实行“一站式登记”，既省钱省力，又便于有关部门全面的了解信息，以便于更好的管理。
统一登记制度，不是可大可小、可有可无的事情，是需要认真对待的法定事情。物权法专家杨立新教授指出危害性：“《物权法》已经规定国家实行不动产物权的统一登记制度，以解决目前不动产体系的混乱状态。不动产物权制度的不统一、不及时、不全面、不公开的问题，具有极大的危害性，不仅不能使国家掌握不动产物权的基本状态，更重要的危害是不能使交易的的当事人通过不动产物权上是否存在负担等信息，也给当事人办理登记造成严重的不便，增加了交易成本。”杨立新还指出登记的保障机制：“《物权法》第10条已经规定了‘国家对不动产实行统一登记制度’，必须尽快制定《中华人民共和国不动产登记法》，确定统一的登记机构、规定统一的不动产登记程序、登记办法、登记种类以及不动产登记错误的赔偿方法。只有用法律统一不动产登记制度，才能够保障不动产物权的流转程序，确实保护好人民的物权。”[1]全面概括了不动产登记的法定意义与实际作用。
杨立新的文章中也没有谈及物权法第9条“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的问题。依愚之见，既然不动产物权的“四不问题”（不统一、不及时、不全面、不公开）是严重的，那么，是否间接地说明了此处“可以不登记”也具有“极大的危害性”呢？不登记，是否会直接导致国有资产悄悄地流失呢？
在物权法立法的整个过程中，法学家存在两种观点，一种是认为物权法是私法，只要将私有物权弄清楚就行了，公有物权可以由其他法律来规定；另一种是认为物权法必须将公有物权弄个水落石出，否则，就会出现漏洞，导致国有资产大量流失。作者赞成第二种观点。第一种观点有点形而上学、照搬西方物权法的作派，不利于统一物权法定原则，也不利于统一不动产登记制度。
确切地说，本条款“国家对不动产实行统一登记制度”是属于表面处理，不是深加工。主要问题在于，城乡土地所有权二元化，农村集体组织和所有权的虚位，使登记制度的统一制造了麻烦。这是其一。其二，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，可能使登记制度的统一再次制造了麻烦。
【注意修正】
“国家对不动产实行统一登记制度”是系统化、整体化的制度，不应当仅仅关注私有不动产物权的登记与统一，还应当关注公有不动产物权的登记与统一，还应当关注我国城乡土地所有权二元化的不利影响。否则，仍然是半统一，不是完全统一。
处理以上问题，涉及面很广，涉及的法律和登记的制度是深层次的。仅以修正地权的法律而言，有好几十部法律。
注释：
[1]《物权法名家讲座》第78页，杨立新：中国《物权法》的出台背景与规定的物权体系及重点规则（节录）。
杨立新，中国人民大学法学院教授，物权法草案第二稿起草者之一。
声明：本文为最新原创作品，未经许可，不得转载、刊登。
字数：2650字