解析物权法（14）

 

陈绪国

 

 

【原文】〖登记机构禁止〗

第十三条  登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

 

【解析】

本条对于登记机构进行法定约束，主要为三大范畴的禁止。一是禁止登记机构要求对不动产进行评估，二是禁止以年检等名义进行重复登记；三是禁止超出登记职责范围的其他行为。

 

◎[厘清职责与非职责]

在第12条中，规定了登记机构的职责，主要有四大职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。除此之外，就是属于登记机构的非职责范围。如本条规定的三种行为便是。

首先，要求对登记申请人的不动产进行评估，不是不动产登记机构的职责，是资产评估、资产拍卖、资产公证机构和法院执行局的职责。如果登记机构越权，将不动产登记作为前提和必要条件，就会给予申请人增加不必要的麻烦和负担，甚至于导致申请人遭受经济损失。

某些登记机构为了创收，向申请人收取高额评估费，不仅仅侵犯了申请人的隐私权，而且会产生经济纠纷和行政腐败现象，这是绝对不能容许的。因此，这方面的登记机构禁止规定，是从登记实践经验中得出的结论。

其次，以年检、复查、换证、清理、整顿等名义进行重复登记，也是劳民伤财，也会产生如上所述的那种弊端，只是程度不同而已。因此，不是情况特殊，不是很有必要，一般地，将重复登记视为禁止性登记。

实际上，禁止重复登记，不单单针对不动产登记机构，还应当包括不动产权利人的无理重复登记。不动产登记机构恶意重复登记，是为了本部门、本单位的非法收入，玄机就在于此处。不动产要求重复登记，可能会埋伏不良动机，因为一次登记会保留一个复印件，多次登记会保留多个复印件，这里面可能有玄机。

第三，要求登记机构不能超出登记职责的其他行为，包括的范围更加广泛。虽然本条未一一列举，但评判标准还是有的，如物权法第12条就有登记机构职责的规定。

这一款，就是采取“排他法”进行法律推定和禁止性规定，这在整部物权法中比较普遍，也是有法的效力的。

不动产登记涉及的问题很多，不能在物权法中全部载明。如果将来《不动产登记法》出台，会有一个圆满的结果，会对于登记机构和申请人各自的责、权、利、义进行全面的规定。

 

◎[外国民法典对于登记机构的禁止行为]

对于登记机构进行行为规范，设置禁止性条款，这是完全必要的，是符合物权界定法则的。

不动产登记，虽然属于行政、司法行为，但与民商法、物权法有着密切关系，因此，各国民法典注意到将这部分的内容移植到物权法、民法典。

《德国民法典》物权法编中，关于不动产登记，仅限于土地权利的登记，计121条，没有关于登记机构的职责与禁止的规定，这是不足的地方。

《日本民法典》单列了《不动产登记法》，1899年公布施行，自从1905年第一次修改起，至1996年，一共修改了34次，现存条款，包括增补的82条，一共有241条，是比较系统、全面的不动产登记法。

日本《不动产登记法》，对于不动产登记义务人应负的职责、禁止行为合并在第六章“罚则”上，第158条对于登记特定错误的处罚，第159之二对于怠慢登记行为共9种行为的处罚。这些内容，将在讨论中国物权法第21条时叙述。

《法国民法典》是以债权为中心的民法，这与德国、日本的民法典有些不同。第十八编第十章，从第2196条至第2203-1条共9条，专门规定“登记簿的公告与登录员的责任”，大概情形是：

第2196条规定登录员的义务：“抵押权登录员亦有义务依申请在10日期限内交付不动产登录卡副本或节本，或者提交不存在任何属于请求范围内的登录卡的证明。”这将属于请求范围内和不属于请求范围内的东西都包括在里面了。

第2197条规定登录员的两种赔偿责任：一是对于登录应当公告而不予公告行为的赔偿责任；二是对于登录员主观遗漏、犯错、不准确的责任。

第2198条规定登录员难以免责的义务：赋予新持有人以追求登录员遗漏优先权或抵押权登记事项，新持有权人保留自己的权利追诉。

第2199条规定登录员的责任：登录员无理拒绝或拖延办理手续，应对当事人负赔偿责任。

第2200条规定登录员的职责：登录员应当按照先后顺序，逐日编号登录交至其手中的证书、裁判决定、清单，并与法院沟通各项事宜。

第2201条规定登录员的职责：要求登录员从第一页至最后一页，每一页必须编号，由法官编号并签名，每天必须按时编号。

第2202条规定登录员的职责：登录员初犯，处以罚款；再犯，撤职，赔偿损失并罚款。

第2203条规定登录员的职责：登录员随意在登录页面留下空页或添加文字，面临罚款的责任。

第2203-1条规定登录员的职责：重申第2201条第2款并补充，关于抵押权登记的证明书及其手续，明确是单项手续，有关技术细节，需等待最高行政法院出资政意见后颁布的法令对该项证书的内容做出具体规定。

以上规定的登记机构，主要是登记人员的职责，是从每一个细节开始的，并且动辄以惩罚为职责的前提。

以上是法国民法上关于登记机构的职责范围。与其他大陆法系不同的是，其他国家是以明确申请人的责、权、利、义为主的，而法国的情形则恰恰相反。

上述三国，对于是否可以要求对登记申请人的不动产进行评估，是否可以以年检、复查、换证、清理、整顿等名义进行重复登记，均没有明确规定。这是中国物权法与外国物权法的不相同之处。

总的来讲，外国的登记机构、登记人员禁止条款并不宽松，甚至罚款得很厉害，如，《法国民法典》第2203条规定登录员的职责，一旦违反，就会被处以400法郎以上、4000法郎以下罚款；第2202条规定登录员的职责，处罚方式有赔偿损失、罚款和开除公职等处分。《日本民法典》第158条规定，登记义务人违反不动产登记法第44条，可能面临处一年以下徒刑或二十万日元以下的罚款；违反第159条，可能面临十万日元以下罚款。

无论是中国，或者是其他国家，都是一个道理：严是爱，松是害。对于登记机构和登记人员，尽管严格一点是不太适应的，但是，严格对于提高业务水平、工作效率，对于公正廉明，对于保护登记申请人的权利是很有成效的，因而是完全必要的。否则，松松垮垮地敷衍塞责，浑浑噩噩地过日子，一害组织，二害他人，三害自己。

登记机构禁止行为和登记人员禁止行为，并不限于本条款那几点。该谁承担的职责，就是谁的职责。这一点，应当引起注意啦。

 

 

 

声明：本文系最近原创作品，未经许可，不得转载、刊登。

 

字数：2741字