物业税开征对商业地产的影响

日前，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出，要深化房地产税制改革，研究开征“物业税”，其基本框架是：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。区区几句话，在媒体上引起的讨论好不热闹。

本人认为，由于受社会征信体系建设、专业评估人才的缺乏、权力寻租及征税成本的增加、中央地方财政收入分配制度重构等因素的制约，物业税的开征，从政策制定、空转、试点到全面铺开，应该还有很长一段路要走。

在相关讨论中，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，对此方面的争议也最少，也未见媒体上有就物业税开征对商业地产的影响开展讨论。只有个别专家预测，物业税可能在2009年最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。

任何一次大的税制改革，都可能引起开发模式的变化和各方利益的重新平衡。2006年底，国家推出的加强土地增值税清算的187号文件也曾引起社会各界的热议。政府本意是想通过该政策的出台调控房价，没想到是“隔山打牛”，对于开发的住宅项目，开发商一个转嫁就轻松地化解给业主了，房价不但未下，反倒是“水涨船高”；对于开发的商业地产，开发商则由“李嘉诚模式”转化为“龚如心模式”，即变出售为长期持有收租来应对。此次物业税正式推出，虽然可能还有数年，但推出的那一天，应该就是商业地产开发模式为之再次调整的日子。

以深圳某一大型在建商业地产项目为证，现正拿出其中少量铺位对外出售，其地价为3000元每平方米，建安费约3000元每平方米，其它各项成本费用最多不超过2000元每平方米，各项可扣除成本合计最多不超过10000元每平方米（已考虑加计扣除20%），而对外销售均价为6万元每平米，如项目结束进行清算，则每平方米交纳土地增值税为26500元(50000X60%-10000X35%)，土地增值税占销售额的比重为44.17%，再加上营业税3000元，企业所得税4500元，各项税负合计占销售额的比重会达到57%，税赋太重。所以，在187号文推出时，地产界知名人士任志强先生曾在其个人博客上撰文称“房地产开发将进入一个新时代：只租不卖的年代来临了”。诚如上述例证，开发商不能卖！除出售少量物业以回笼资金，大部分商业物业将会长期持有赚取租金收益以回避高额的税负，特别是位置优越的商业地产项目还另有赚取升值的空间。所以，2007年后国内商业地产开发模式由此发生了很大的变化。

此次拟开征的物业税，对长期持有的商业地产项目必将造成很大的影响，因此，物业税正式推出后，必将引起商业地产开发模式的新一轮调整。

个人拙见，敬请批评指正。

                          （作者单位：深圳市智慧源企业管理咨询有限公司）