六成地产企业将淘汰

　　 自称低调，不愿意公开演讲的王志纲昨日在渝参加渝北区组织的新渝北地产论坛时，抛出惊人论调：6成房地产企业将被淘汰。

　　 “盖房子已经成为今天中国最简单的事情”，王志纲表示，房地产目前是国内市场化最发达的行业，一个老板只要具体三个条件——能拿地、有启动资金、会算账——都可以挣钱。因为其他的要素都能从市场中去找：找职业经理人，到万科、龙湖挖；要规划设计、有各个层次的专业团队，要物业管理，有专门物管公司，要营销广告，策划人才从来不缺。在这种高度市场化的竞争下，危机也越来越大。王志纲表示，在这种常规操作模式下，政府实行招拍挂，不仅定位、定量、定性，还有容积率等方面的指标，如果控制不好成本，超过利润就面临被淘汰的危险。他认为，如果只会作常规地产，将有60%的房地产企业被淘汰。不过，还没成为巨头的房地产企业也不是没有取胜之道，王志纲给他们“支招”：求变。他表示，随着市场不断变化，人们需要有很多有新的创新和产品的项目，中小企业就有做大的机会。王志纲说，无论是碧桂园还是龙湖，都经历过这个阶段，而重庆正在酝酿的两江新区给这一批老板非常多的机会。

　　如果说“六成地产企业将淘汰”重要原因是宏观调控政策的到位，银行融资大门紧闭，资金链条断裂，玩空手道不行，销售不畅只有淘汰。

　　有文章多次披露：房地产暴富流程

　　制定圈地计划－－》利用各种手段违规拿地－－》最低首付资金－－》取得可套取银行贷款的土地手续－－》利用承建单位资金开发－－》制订对策获得抵押贷款－－》基本完成收益周期

　　中国房地产渐渐规范，内地开发商暴利年代终结，有人总结

　　房地产开发的香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。美国模式则代表了一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。

　　两者最重要的区别在于，香港模式中的房地产开发商更多地依赖于银行提供资金，而美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金，只有15%左右是银行资金。此外，在美国模式中，所谓开发商，更类似于中凯开发这样的专业化房地产开发项目管理公司，与国内目前的开发商定位截然不同。

　　香港模式因“近水楼台”之便利，在内地房地产市场发展初期，轻松地跨过深圳河，为内地广大房地产开发商所接受并模仿。宏观调控开始后，香港模式大量依赖银行贷款的发展模式为社会所广泛诟病，“中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式”。

　　地方政府深深介入房地产，这个问题要妥善解决好。谢国忠说，中国过去的社会矛盾的中心是吃饭的问题，温饱的问题，现在中国的社会核心矛盾是房地产的问题。这个问题不处理好，中国社会会不稳定的。为什么中国会出现这样的问题，很多人怪开发商。其实这个核心的问题是地方财政模式的问题，房地产开发商都是为政府打工的。