破解：成都总部基地“围城”迷局（二）

             成都总部基地尚待理清的关键问题

    作为区域经济的创新发展模式，“总部经济”的出现给了成都许多区域发展巨大的想象空间。但是在实际的开发运作过程中我们发现，成都总部基地以一种“围城”之势迅猛发展的同时，对从“区域经济到总部经济，再到总部基地”这样一个复杂的经济发展模式，我们还欠缺清晰的发展思路，还有很多关键性问题尚待理清。

总部经济是一种细化的区域经济

    随着中国经济的发展，已经在全国范围形成长三角经济区、珠三角经济区、环渤海经济区等全国性的宏观经济区域。同时，以成都为核心的城乡统筹实验区，也正在形成辐射西南的全新经济区。高速成长的成都区域经济，为总部经济的发展带来了良好的经济发展基础。

    如何能够把区域经济发展所具备的大量的资源进行充分和有效的发挥和使用？是成都这样的改革实验区当前面临的一个重要课题。

    这一课题，给了成都总部经济发展良好的先天条件。区域经济要发展，需要更细分的局部区域经济，这让成都不同区域出现的总部经济发展成为了必然。

     CIHAF中国城市研究院主任研究员钟学隽认为：“在宏观经济的大背景下，以总部经济的形式进一步深入细化地提升区域经济，是发展区域经济的一条重要途径。” 

　　“如何对成都区域经济现有优势资源进行科学的归纳、整合、统筹，是成都总部经济发展的前提条件。成都区域经济优势一旦被整合发挥出来，总部经济将成为成都区域经济新的优势增长点。”钟学隽强调：“总部经济的发展离不开对区域经济资源的综合利用发挥，二者实际是一种相辅相成的关系！”

     以成都空港总部基地为例，依托成都双流国际空港经济圈，充分发挥双流国际机场的空港聚集能力，以机场路每年约4000万商务人流和庞大的货物吞吐量为基础，正是空港总部基地与双流区域经济结合的最好例证。

总部经济与总部基地是“先有蛋还是先有鸡”？

    “总部基地和总部经济的关系究竟是什么？这是目前困扰成都很多总部基地项目的主要问题！”钟学隽认为：“这有点像要理清是先有蛋还是先有鸡！”

    总部经济，实际上是一种产业聚集体；而总部基地，则是依附于产业经济的生成品。记者在调查中发现，成都总部经济与总部基地之间关系，往往成为总部基地项目开发最大的矛盾所在。成都大大小小的总部基地聚落，实际以总部经济为产业支撑的凤毛麟角。更多的总部基地实际还是在“先圈定总部基地后，再寻找产业方向”的怪圈中发展。

    来自福建的某开发商在成都城西有一块40余亩的土地将用于总部基地开发。摆在开发商面前最大的问题是如何进行总部基地的产业定位。其负责的总经理何先生告诉记者：“由于目前项目所在区域缺乏集合性的总部经济，对总部基地最终的产业定位，成为了我们面临的最大困难。公司担心的是如果没有准确的产业定位，总部基地建成后的招商招租将成为很大的难题！”

　　总部基地是高新区模式的“升级版”？

    成都众多的总部基地中，与原有高新产业园区结合的不在少数，总部基地是否是“高新区”发展的升级版？针对这个问题，总部经济研究专家赵宏认为：“总部基地绝不是高新区发展的简单模式，而是一种全新的高新区建设模式的创新。”

   总部经济为成都产业园区建设开创了一种新的经济模式和新的经济架构、组织架构，而这种新的模式和新的机制，恰恰是经历了将近20年产业园区发展过程中中，正在进行“升级换代”创新的关键所在。以往的高新区建设，往往注重开发新产品、形成新产业链，而总部经济的发展模式，更多还是侧重于产业集群的设计和形成，注重产业配套的规模效益。

   更为重要的一点，总部经济的形成带有很鲜明的市场特征，必须符合市场经济发展的需求。成都总部经济的发展，目前仍然处在“政府搭台、企业唱戏”的简单阶段，而更深层次的市场经济运行机制，在众多总部经济项目中还处于探索阶段。

总部基地规划要与城市规划接轨

   成都目前总部基地项目“四面开花，发展不一”的局面。受总部基地规划缺乏与城市规划接轨到因素制约严重。

   由于总部基地以总部经济为前导，必然涉及交通、配套等众多城市规划与之相适应。从成都目前以形成的总部基地规模看，一些总部基地甚至带有一种全新的“造城”概念。动辄上千亩的总部基地，如果没有良好的城市规划思路，则很难形成真正对城市资源的有效利用。

   成都龙潭总部基地从一开始就具有极强的“新城”概念。其规划定位为拥有1600家企业、10万人工作和生活的总部新城。从龙潭总部基地相关宣传也可以看出其将总部基地规划与城市产业发展、功能配套、环境营造等城市规划结合的特点。如果没有良好的城市规划现代，如此庞大的总部基地项目将很难得以实现。

   钟学隽认为：“一些体量巨大的总部基地项目开发商，实际上必须具备城市运营商的综合能力。如果总部基地规划与城市建设规划割裂，很难想象这样的总部基地未来如何适应新的城市发展。”

什么才是总部基地招商的“法宝”？

    “尽管成都总部基地项目众多，但实际上真正能够顺利进行招商引资的并不多。甚至很多总部基地在开发之前，就没有弄清楚未来的客户对象在哪！”成都仁智地产顾问公司总经理山传海认为。

    由于成都总部基地项目供应体量较大，同质化现象比较普遍，也让总部基地的招商不可避免地出现很强大同质化竞争态势。在产品雷同、客户定位趋同、项目配套建设大同小异的背景下，成都总部基地招商实际上是“几家欢喜几家愁！”。

    记者在城东某总部基地项目调查发现，该总部基地项目的入驻情况并不理想。记者粗略统计了一下，该项目7栋总部大楼，除1栋以完全入驻外，其他都处于空置状态，整个总部基地空置率在80%左右。

    招商竞争的激烈，让不少总部基地项目把价格和税收优惠作为了两大主要的“招商法宝”。目前成都总部基地的销售价格大致在4500元/平方米均价，甚至部分总部基地价格低到了3000元/平方米左右均价。其租金也大致在20-40元/平方米·月的水平。
   据中原地产的调查显示，成都许多总部基地所在区域都采取了非常诱人的企业入驻条件。如青羊工业集中发展区针对新引进的工业企业和服务业企业，只要税收年地方实得分别大于20万元和50万元，可按地方实得部分的60%和40%支持企业发展三年；新引进的企业当年的税收地方实得部分大于50万元和200万元，按地方实得部分的40%和50%支持发展；新引进的房地产企业当年税收地方实得部分大于100万元，所得税地方实得部分的 50%支持企业发展三年。龙潭工业集中发展区按照商务、文化业年纳税额在20~100万元以上，前三年分别按相关税收地方所得部分的40%、50%、 60%支持企业发展；商贸业年纳税额在50~300万元以上，前三年分别按相关税收地方所得部分的40%、50%、60%支持企业发展；金融保险业年纳税额100~300万元以上，前三年分别按相关税收地方所得部分的50%、50%和60%支持企业发展……
    “价格和优惠政策能吸引一部分企业入驻，但这绝对不是总部基地招商引资的决定性因素。”成都策程营销管理顾问有限公司拓展部经理周沧海认为：“真正吸引企业入驻的，还是与其企业发展适应的产业环境和对企业发展有利的软环境配套。”

   总部基地不是单纯的房地产开发

    总部基地的开发，不是单纯的传统房地产开发。成都一些小型总部基地项目仍然走的是传统房地产开发的道路，而从龙潭总部基地和青羊绿舟总部基地这些体量较大的总部基地项目上我们都可以发现，真正的总部基地的开发更具有“城市运营”的概念，更符合“总部基地归属总部经济，带动区域经济”的特点。

    “总部基地如果从地产的角度来诠释，可以看成是一个超大型的区域经济地产项目，因为它的最终目标是发展经济。”总部经济研究专家赵宏认为。

(转自7月24日四川消费参考）