国土部彻底戳穿地价推高房价的谎言

吴其伦

今年两会期间，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。地价推高房价的争论就此开始。

今年5月底，国土资源部开展房地产项目用地地价专项调查，调查范围为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目。

今年6月底，国土资源部副部长鹿心社首次在国新办的新闻发布会上，公布了全国地价约占房价23%的结论，这也是国土部首次正面回应“地价推高房价”的争论。对此数据业界一直存有异议。

昨日，该部将全国620个调查项目的数据悉数发布，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。据公布的数据计算，北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。

国土部的计算方法是用土地价格除以开盘售价，比如，本次专项调查中地价房价比最低的项目，每平米地价只有1720元，但是项目开盘价却达到了每平米12000元，地价只占14.33%。

对于这样的算法，笔者认为开发商是占了极大的便宜，因为开发商拿地根本不用付全款，这一点已成不争的事实。也就是说，开发商在开发某一项目时，其根本不用为全部土地价款埋单，其只用付35%甚至更低，这样，将全额土地价款计入房价构成显然是不妥的。

这一点，在我们的商品贸易中随处都可以找到类似的例子。比如，我用100元钱买来50斤苹果，并花20元运费，到市场上卖得200元，在这单生意中，我的本钱是120元，运费占苹果价款的10%，我的利润是80元，我的利润率是67%。若给我运输苹果的人和我说，运费等卖完再给我，那么，在这单生意中，我的成本是100元，尽管我的获利仍然是80元，可我的利润率则是80%，运费部分就不应计入成本。

同样地，开发商未付土地款部分也不应计入成本。故此，我们在测算地价占房价比例时理应用开发商支付的款项来算，若以此方式来测算，则国土部所计算出来的结果必将会出现地价占房价比更低的局面。本次披露的数据都将打上三折甚至更低，也即本次专项调查的结果应该是：地价最高占房价的比例为17.12%，最低为4.77%。

至此，在客观数据面前，地价推高房价的谎言被彻底戳穿！