北京五环内将难觅单价2万以下的房子
现实地看，现在房地产市场一片疯狂，不管是一线城市，还是在二线城市；不管在房市，还是在地市；甚至地产股也是芝麻开花节节高。
尤受关注的当属地市。最近各地“地王”频出，6月25日重庆诞生38.1亿新“地王”，这也是继2007年10月房地产市场调整以来，全国总成交价最高的“地王”。不过，这个记录仅仅只保留了5天。6月30日，北京广渠路15号地一举拍出了40.6亿的天价，晋升“地王”第一号，楼面单价更是到达1.6万。一夜间，土地市场似乎重新回到2007年的巅峰。于是，观察家们纷纷预测，北京房价将从此进入3万元时代。对于这种研判，我不敢苟同。不过，我认为，五环内将难以寻找单价2万以下的楼盘，势必成真。
我们知道，北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价每一轮飙涨，都是以地价飙升开始的。在其他中小二线城市，土地成本不一定是房价的决定性因素，但在北京等一线城市，我们可以肯定地说，地价决定了房价。
日前，国土资源部发布了一份报告，指地价占房价的平均比值为23.2％。如果以这份报告的结论——地价占房价比例很小，来证明地价决定房价的学说是荒谬的，这在北京市场一定行不通。我们姑且不论这个数据本身是不是准确，但就一个“平均”字眼而言，所有的讨论都将失去意义，如你所知，在房地产市场的所有数据中，最缺乏意义的就是平均值了，例如说，平均房价就是一个毫无意义的参照系。
再来讨论一下，国土部的报告结论为什么不适用于北京市场。要讨论北京地价与房价的关系，不妨拿事实说话。以广渠路15号地来说，现在楼面地价已经超过1.6万元，假定将来15号地项目能卖到单价3万，换算一下，地价占房价的比值为53.3％；再以广渠路10号地与奥运村乡地块为例，前者楼面地价15140元/平方米，后者为15217元/平方米，也假定项目将来能卖到单价3万，那么，大致可预计地价占房价的比例都超过50％。
众所周知，目前广渠门周边商品房价大概是15000元左右，而“地王”的楼面价格已经超过15000元，使得“面粉贵过面包”，换句话说，地价将直接推涨房价。
你或许会说，上述例子都是优质地段，不能光拿地王做例子，否则就不具有代表性；其实不然，那些不是“地王”的项目，地价也都基本占据房地产开发成本的半壁江山，以大兴区新城北区16号地为例，楼面地价为6299元/平方米，而大兴今年以来新盘均价为10098元/平方米，试想，将来该地块项目能卖多高的价格？地价占房价的比例，恐怕也会与国土部所说23.2％相去甚远。
所以，北京地价占据房价的比重，远远要大于国土部的数据。实际情形是，地价是构成房价的主要部分。
另外，名目繁多的税费，见不得人的腐败成本，开发商赚取的高额利润，直接构成目前的超高房价。而很多人关心建安成本，其实可以忽略不计，我们不妨看一个例子，就知道建安成本在房价的比例中是多么微不足道，上海最近倒掉的一栋13层在建楼盘，楼盘出售均价是14297多，而实际建安成本只有2500多。
因此，房价四大基本构成＝土地成本＋税费＋腐败成本＋开发商利润。从这个等式中，地价与房价的正比关系，我们可以一目了然。回归到现实面，土地价格不断飙升，带来的房价上涨，那是必然的结果。从10号地、15号地以及奥运村乡地块的成交价来看，北京五环内（五环外附近）的“面粉”价格已经超过1.5万，在这样的背景下，将来在五环内要想找到单价2万元以下的房子，必定会相当困难。换言之，北京城区的房价整体进入2万元，即将到来。
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