中国房地产市场走向研判
浙江工商大学 张宗和
今年中国的房市经历了“小阳春”后，似乎正在进入“盛夏”，很多城市的房市交易量大幅增长，价格也在提升。据国家统计局数据显示，2009年4月全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比上涨0.4%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。其中，新建住宅销售价格同比下降1.7%，比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比上涨0.3%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。北京4月主要新开楼盘项目的报价，环比3月上涨超过1000元。交易量表现也相当不俗，4月北京期房住宅成交量达14977套，单月销售量创下2006年5月份以来新高。二手房成交量则突破20000套，维持历史高位。5月份北京约60个楼盘项目入市，创造了近几个月新高，多个新盘售价上涨超千元，开盘项目均价约为11400元/㎡。杭州五月以来新房成交8442套，均价13002元/㎡ ，二手房成交4702套，均价13788元/㎡ ，5月23日杭州共预订商品房1084套，大幅刷新了杭州楼市2007年以来的历史最高纪录797套。中国房地产市场出现的“小阳春”是否意味着整个房地产行业完全走出低谷而步入新的繁荣期呢？对此人们有不同的看法。看法可以分为三类：看好者认为房地产调整周期已经结束，开始全面回暖；如麦田房产肖基昌认为目前中国楼市已经处在健康回暖的状态，小阳春之后也许就是个艳阳天。看淡者认为，房地产“小阳春”是因为有政策的刺激，有降价因素的推动，还有开发商自导自演的作用，而房地产价格下调并没有到位，经济形势也不容乐观，房地产不会就此繁荣；如中国社会科学院研究员曹建海认为，房地产成交量放大和房价止跌反涨，并不意味着楼市开始真正回暖，而是很多房地产商的自我炒作；深圳社科院营运中心主任高海燕也认为，目前这种涨价是一种营销式涨价，是开发商故意在制造供应紧张，进行有组织的信息博弈；复旦大学房地产经济中心主任伊伯成认为，此轮“小阳春”也不代表整体房地产业进入复苏期，因为新开商品住宅仍未走出“冬天”，这意味着房地产仍处低谷，并且楼市必走向回跌。居中者认为房地产的走势很难判断，不知走向。像SOHO中国有限公司董事长潘石屹说，尽管统计数据显示房市回暖势头很好，但作为行业一定要理性看待这个数据，能否持久还有待观察；北京市华远集团总裁任志强认为，房地产销售总量上去了，但总营业额和2008年相比下跌了20%，而且土地供应量并没有上升，房地产业的投资也涨幅不大，所以是“春暖花不开”。究竟何种观点正确呢？笔者认为，中国房地产是否就此走出低谷进入繁荣期，除了要看个别房地产市场的表现，还要看房地产市场总体的表现；除了要看总体房地产市场的表现，还要看导致这种表现后面的原因；更重要的是，要依据支配房地产市场运行的机制和规律来进行分析。
房市回暖的总体状况
对于整个房地产，可以从住房类型、市场分布和非住房市场三个方面来分析。从住房类型来看，中低档住房市场繁荣，而高档住宅房市场并不乐观。经济适用房销售价格环比上涨0.1%，同比上涨0.4%，表明经济适用房市场明显好转；商品住房销售价格环比上涨0.3%，其中普通商品住房销售价格上涨0.4%，高档住房销售价格上涨0.2%，而同比下降2.0%，比3月份降幅缩小0.2个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降1.5%，高档住宅销售价格下降3.8%，表明商品住房市场依然较为低迷。从住房市场分布地区来看，涨跌差异比较明显，房价涨势并不是普遍现象。新建住房销售价格环比上涨的城市有47个，价格下降的城市有14个，而同比上涨的城市只有26个，价格下降的城市却有44个。虽然与3月份相比，新建住房销售价格上涨的城市数量远多于价格下降的城市数量，但是与2008年同期相比，价格上涨的城市数量还是少于价格下降的城市数量，表明新建住房市场整体行情仍然没有达到潜在的水准。与新建住房市场相比，二手住房市场相对比较繁荣，销售价格同比持平；环比上涨0.8%，比3月份涨幅扩大0.5个百分点。其中，二手住房销售价格环比上涨的城市有44个，价格下降的城市有12个，价格降幅均在0.1%-0.3%之间，而同比上涨的城市有30个，价格下降的城市有40个。 从非住房市场来看，新建非住房销售价格环比上涨0.3%，而同比下降0.4%。其中，办公楼销售价格环比上涨1.2%，商业营业用房销售价格环比下降0.2%，其他用房销售价格环比下降0.4%；而办公楼销售价格同比上涨1.1%，商业营业用房销售价格同比下降0.6%，其他用房销售价格同比下降5.2%。除了办公楼销售价格涨幅较为明显外，其他非住房市场境况并无起色。
不难看到，中国房地产市场出现“小阳春”的主要动力是经济适用房和二手房市场的回暖。那么，经济适用房和二手房市场销售价格高涨的原因又是什么呢？
房市回暖的原因
进一步分析可以看到，房市回暖主要源于消费刚性需求的释放、政府对市场有效的宏观调控和房企对房价的影响。
一是消费刚性需求的释放。中国房地产市场可以分为三类住房需求者。第一类是刚刚步入社会，需要成家立业的80后一代，特别是外地进入大中城市工作的那部分群体，收入较少，经济能力有限，要紧的是结婚年龄已经临近，住房需求弹性较小，急需功能设施齐全、方便、价格适中的小户型婚房，所以，经济适用房和二手房是比较受青睐的对象。第二类是希望以小换大、改善居住条件的消费群体，他们具有稳定的收入和一定的经济能力，借助银行贷款，可以购买中高档商品住房。第三类是投资型消费群体，他们购置住房不是为了居住和使用，而是为了出租或赚取差价来获利，使财富得以保值增值。第二、三类消费群体虽然有经济能力购买住房，但是并不是生活所必须，需求弹性较大。由于受2008年全球经济危机的影响，未来经济形势并不明朗，购买住房将承受较大的风险，因此，他们的住房需求受到压制，而是更偏好持有流动性较强的货币或其他财富形式。由此可以认为，中国房地产市场出现的“小阳春”是年轻人刚性需求释放的结果。
二是政府对市场有效的宏观调控。能够刺激市场刚性需求释放的诱因在于中央和地方政府救市政策的及时出台和高效实施，缓解了购房者首付房贷的经济压力。2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低1.89个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2008年10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。据仲量联行在上海的统计，平均按揭分期付款占可支配收入的百分比也从56.4%下降到41.8%。再就是，2009年一季度，国内公布的一系列经济数据显示中国经济已出现复苏迹象，无论是金融市场，还是产品市场，都显示经济形势趋向好转，消费者对经济恢复的信心更加坚定，对房价上升的预期也明显增强，从而激发了刚性需求群体的购房动机。2009年1-4月，房地产开发企业资金来源13512亿元，同比增长12.4%。其中，定金及预收款3013亿元，增长10.3%；个人按揭贷款1462亿元，增长28.7%。因此，政府对市场有效的宏观调控是刺激房地产市场“小阳春”的间接推动力。
三是房企对房价的影响。目前国内已经出现一些区域性大型企业，比如万科是国内乃至全球最大的住房开发商，未来区域性龙头房企还有进一步壮大的趋势，这就预示国内房地产市场集中度将逐渐提高，所以，房企对国内房地产市场价格的干预力度也将会增强。2009年1-4月，房企趁着经济形势转好的契机，改变低价促销的策略，减少购房优惠，提高房价，还有一些房地产投资者的人为造市，或自建自购，如五月底杭州房市出现1.17亿元的巨额退房合同，退房者就是建房投资者，从而更加助长了消费群体对房价上涨的预期，进一步激发了积压的购买力。尽管大量具有购买能力的消费者对待房价上涨持币观望，但是对于刚性需求者则难以比较理性地判断房地产行情变化趋势，因此，房价上涨对这类消费者的刺激尤为有效。
房价的未来走向
房地产市场热火能否持久？房价的决定因素是住房市场的供求，其次是人为的投机因素。供求影响价格，价格影响供求，是市场经济的运行规律，房市也是如此。而人们追逐房产投机收益时的非理性群体行为，也会导致房价的大幅波动。这两者结合在一起，才是现实的市场。如果排除非正常市场行为的作用（楼市过度投机炒作会造就畸形市场），只根据中国房地产市场的供求状况，那么，我们对中国房价的未来走向做出这样的判断：房价的近期（一年之内）走势将会下跌，中长期走势（一年以上20年之内）是必然上涨，更长时期走势（20年以上）是下跌并趋于稳定。
近期房价下跌的依据是房地产市场的近期的供求状况。一是近期房地产市场供给潜在数量庞大。据国家统计数据显示，商品房空置面积在逐渐增加，2004年0.99亿平方米、2005年1.14亿平方米、2006年1.23亿平方米、2007年1.17亿平方米、2008年1.36亿平方米，除了2007年略有下降外，商品房空置面积总体保持逐年增加的态势。戴德梁的研究也显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存还需要9个月或更长的时间。2009年以来，一些大城市住房存量更是惊人，像北京房地产交易管理网的巨量库存住宅，在13.55万套的住宅存量中，现房住宅存量占总量的比例从2009年年初的25%上升至30%。还有，国家正在增加经济房和廉租房的供应，据民政部门的统计，我国低收入人群大概在1000万户，通过正常渠道，他们的住房问题基本得到解决，目前保障性住房已经开始向中等收入人群覆盖。 国外发达城市实践表明，廉租房与市场房价呈反比关系，廉租房的供应每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。二是房地产市场的有效需求不足。由于房地产行业作为拉动中国经济增长的主要支柱，政府不仅提供系列优惠政策，鼓励房地产行业的发展，而且大量的投机型资金也趁机流入房地产市场，导致近年房价飙升。过高的房价必定抑制房市的需求。中国的房价与收入之比，平均超过10倍，北京、上海、广州、深圳等一线城市超过20倍，而世界上一般是4至6倍，美国不超过4倍。当房价涨幅过大，从而脱离居民收入涨幅时，房价也必然向下。中国社科院发布的2009年《社会蓝皮书》指出，2008年，全年城镇居民人均可支配收入增长7%左右，比2007年增长率下滑了一半。所以，刚性需求缓解后，该消费群体难以在短时间内再购置其他房产。因此，中国房地产市场的回暖只是刚性需求在利好条件下得以释放的表现，并不是市场供求的全面改观。近期来看，这一回暖会由于缺乏支持而难以持续，尤其是住房保障体系的不断完善，更会加速房地产市场结构的调整，在商品房空置面积增加和有效需求能力降低的作用下，近期房价再次下跌是必然趋向。
从中长期看，中国的房价还是会上涨。一方面是中长期房地产市场供应不足。我国的土地制度和土地供给制度长期不会改变，土地制度决定着土地有效供给的能力。我国城乡土地的差别与耕地不能少于十八亿亩规定中长期都不会改变，因此，中长期内商品房土地供给短缺状况不会改变。而进一步减少商品房土地供应的可能性却随着保障性住房供应的增加在增加，保障性住房的住户不是购买商品房的住户因而对房价不会产生影响。对房价产生重要影响的是商品房，尤其是满足提高住房标准需求的住房，这类住房的供给也会减少。另一方面，中长期需求还会增加。一是刚性需求的人口比重与总数很大，适龄分家独立与结婚生子的家庭数量与住房供给的关系大约2020年之后才会从上升转为平衡与下降；二是中国经济必然会迎来新的高速增长期，收入必然相应提高，住房消费能力必然提高；三是高收入家庭购买城市住房的数量在不断增加；四是改善与提高住房标准的消费群体在增加。总体看，只要中国的整体经济仍保持着高增长，中长期内房地产市场供不应求的状况是不会改变的，因此房价是上升的。
房价更长时期走势（20年以上）是下跌并趋于稳定的依据是建立在中国的独生子女政策长期不变的假设上的。依据这样的政策，人口的增长会趋缓，会使住房需求从上升转为持平与下降；现在的独生子女将会逐步继承祖父母和父母的住房，就住房而言会由不足转为过剩，不过这是比较遥远的事了。
2009年5月27日