房价不断被推高，可以客观地说，房价不是“虚高”，而是实实在在的需求存在，如果没有需求，谈“虚高”或推高房价是不可能，一切都仍然是市场供求规律在起作用。具体总结为如下的10条理由：

一、政府和银行共同推高房价，“两只手”是最大输家

政府出让土地，构成了政府的土地财政，在此基础上，才有了建筑商的盖房和售房，银行就变成了放贷谋利的工具，一放贷就是30年，老百姓的钱袋子都流向银行，实质还是政府控制的，狭义说，政府控制土地财政，从广义看，政府不但控制了土地财政，也控制了银行的放贷，就国家政策而言，尽管是“两只手”，实质是政府一只手造成了房价高的原因，政府府库的充盈是的政府活得很轻松，但大多的老百姓无房可居或长期月供房贷困难，老百姓的生活之艰，将来一定会给政府增加治理的麻烦，政府作为和社会和谐也将成为一个长期问题，社会不稳定和社会矛盾也由此产生，也突显出社会问题的根源，从宏观和长远看，政府已经变成了最大的输家。

二、政府平抑了“两房”（市场住房与保障性住房）的政策，保障性住房政策执行力太弱。

随商品房价格回落，保障房价格又不能及时调整，使得保障性住房的优势失去；随着商品房价格回升，保障房土地拍卖价格也不断提升，“两房”的政策“二元化”并没有出现，再加上政府为了压低保障性住房价格，把保障性住房基本都开发在边远地方（如五环以外），因为边远所以房价本来就低，也给很多北京居民带来不便利，使得在保障房人群中一部分人（主要是非失业的工作群体）转向了商品房的购买（实质是倾全家之财力，包括父母、兄弟、亲戚的财力），削弱了保障房政策，比如在北京，如果在京城五环内上班，却要在通县、大兴、马驹桥居住，每天至少早晚上下班往返至少有4个小时在路上，浪费大量的时间，时间一长，感觉保障房带来的不方便和困难太多，必然导致很多上班族不愿意购买边远的保障房，边远的保障房基本上变成上班族的鸡肋。当然，另一部分购买保障房的人则属于土著一族，很多都是没有工作或失业退休的，是靠吃政府政策或救济、失业保险金、老年保障过活的，所以，他们都会购买这些保障房，因为基本都不会上班的。

对于保障房，是补需还是补供，目前政府是采取补供的做法，通过降低土地的价格以降低房价，其实，政府完全可以开放政策，把给予保障性住房的保障支出采取直补，比如定额补助，即不管保障性人群购买什么房，在购房时给予直接补助即可。这样不但可以促进商品房的销售和化解存货，也可以减少政府开发保障房的压力和艰辛。

目前，政府千辛万苦开发边远的政策保障房，并不能真正适得其所，也很难堵住政策房出租的漏洞，原因很简单，因为太边远，实在不适宜上班族居住，有不少单位早晨8：00要上班，所以，起床就得5：30或6：00就要起床了，如果下午6：00下班，基本上8：30才能到家，如果再做饭吃饭，得折腾到10：30或11：00，如果有孩子，一般多7：00多就得到校，如果没有私家车，即使起床很早，也没有公交车和地铁，所以，几乎不可能准时到校，孩子每天准时到校成为一个负担。因此，即使拥有保障房，不去居住也就不希奇了，还得在市区再租赁一个房子，再说，既然是购买保障房的群体，本来都是没有钱的阶层，如果没有私家车就很难解决交通问题，实质是增加了财务负担。“以房养房”是保障房开发边远的原因导致，也是由老百姓遇到的实际情况所致，政府采取“堵”的办法显然行不通，只会加剧受保障群体的负担，如果空置房屋还要租赁城区的房子，财务风险加剧，孩子上学、上班等很多的现实问题都解决不了，保障房政策存在了很大漏洞。保障房补需的直补政策才是根本化解矛盾的根源，空置房导致的空置提高都导致了资源浪费和住房紧张，而且，房价也必然被推高。

三、商品房建筑商心照不宣的协议联盟，并囤房提价求利润，是推高房价的原因之一。

“中国城市房地产开发商策略联盟”，是中国最大的房地产联盟实体，深圳万科王石、北京万通冯仑、北京华远任志强、河南建业胡葆森等全国众多房地产商都是联盟成员，对于获取利润的房地产项目投资、政策协调、价格、规划等，都应该在“中城联盟”的掌控之中，这算是实体的联盟组织。作为房地产开发和销售公司，对于行业的潜规则，基本都很清楚行业的捂盘、囤房、提价、媒体误导宣传等现象和策略，这是抬高房价的重要原因之一。另外，对政府土地的投标，企业的竞价比价模式，不得不促使房价的上涨。

四、投资性住房促使房价提高，是政府对投资性住房的管理不严格所致。

早期获得经济适用房的有一大批是不需要提供保障的人群，换句话说，有很多有政府关系的人群都通过各种渠道获得了经济适用房，也有不少富裕阶层随房价不断上涨开始做房产投资，于是，大范围、大面积的投资性住房出现，居民只有自住一套住房，才能投资1套以上的住房，投资性住房都是为了获取利益，如果不能获得高额利益宁可出租也不会出售的，否则，怎么叫投资性住房？

对于市场化的投资性住房，政府很难限制其交易行为，但对于获得保障房，特别是占有经济适用房的居住者，如果同时还拥有高额资产和投资性住房，这就是中国保障性住房的失败。更多的情况是，一边是很多中产阶层无首套房可居，住房条件恶化；一边又是有很多富裕阶层占据保障性住房，又多处做投资性住房。这当然也是中国保障性住房制度的失败。

谈到拆迁户，很多人都会提及钉子户和野蛮拆迁，事实上，这分成两个阶段看待这个问题：一、目前的拆迁。随着房价的推高，拆迁费捉襟见肘，很难在原地全价再购进一套商品房，所以，拆迁户多是利益受害者。当然，对于郊区和农村大量种房子，是否能够获得高额回报就很难说了。二、早期的拆迁。我以前住芍药居，我的房东就是一个农民，家中一儿一女，工作很不如意，艰难度日，但因为拆迁，就获得有四套房：一套给儿子、一套给女儿、一套自己住、一套出租，出租房的面积最小，约建筑面积57平。据房东聊天说，有一家农民因为拆迁获得了上千万的房产，还卖几套，没有工作职业但每天开宝马去门前1000多米的菜市场买菜，宝马的唯一用途就是买菜。听到这些，也感到中国房产制度的悲哀，我们也很难去纠正历史，我们只能去调节现在的政策和现状。早期的拆迁房投资，也是投资性住房价格上涨的潜在因素之一。

五、大资金炒房团是奔着抬高房价而来的，这是政府和财团共同使力的结果。

    全国各地的炒房团，如政府自身、温州、外资、民间、股票市场、集资的各种资金进入房市，至于销售时的捂盘、囤房、提价、媒体误导宣传等现象和策略出现更是不足为怪了，对于炒房团而言，银行的房贷、政策对购房居民影响大，对于炒房团来说，影响是很小的，毕竟是集采方式拿下或整体包下大批房源，大笔资金是起到决定作用的。

    炒房的一个现象就是囤积居奇、高价出手，老百姓只能通过竞价方式获得住房，处于被动的位置。炒房的结果就是使得房屋的空置率提高、房价不断攀升，客观地说，很多的炒房团都离不开政府的支持，利益都是内部化的，或者说是有政府寻租或内部利益输送的，政府是炒房的背后潜在推手之一，政府也没有采取足够的措施来抑制炒房，大多的政策都是用来抑制需求、控制购房而非抑制供给，炒房或变相炒房是促使房价涨得太快的原因之一。

六、中国的富有阶层的资金实力很强，房价上涨的根源是中国人多、买房的人多、买房的资金实力还是很强劲的。

尽管中国的富有阶层比中产阶层人口少很多，也只占很小的比例，但中国的富有阶层的绝对人口、绝对财富还是比较大的。不能因为大多数老百姓很难买得起房，就说中国人都买不起房，这是片面的。房价能不断上涨，典型还是市场短缺导致，供给小于需求，富有阶层购房或许是一购就是一层楼或者上百套房，交易量的上涨说明中国的购房需求还是很强劲的，只不过占总人口的比例是非常小的而已。

对于真正的富有阶层而言，不管政府是不是调整银行贷款政策，购房都是刚性的，弹性相对较小，银行贷款政策抑制的只是中产阶层或普通老百姓的购房。

七、农村迁移到城市的居民太快太多，“两套房”现象太普遍了。

有不少学者认为，中国的房地产矛盾根源就是因为农村住房的不能流转，只要实现了农村住房的流转，就可以实现或缓解中国的房地产矛盾。确实，中国大多的农村填城市、农村城市化，“三农”女性化都发展到了，农村土地的一套房（当然不止一套房，大多是空房，房屋的空置率至少在60%以上），城市又购买了新房，农村土地住房很难流转，城市又占据住房，房屋空置率太高，房屋资源浪费严重。“两套房”现象太严重了，不但是在边远的农村，在北京、上海、广州的郊区县也一样的，“两套房”无疑是中国房价推高的一个隐患。

八、保障性住房是保障无房的人购房，还是保障住房投资？政策性住房的“两套房”现象太普遍。

所谓政策性住房的“两套房”，就是本身有房，但可能不达标（住房面积小、财产少），再申请一套政策房；或者申请了一套政策房，再购买一处商品房。“两套房”体现了中国保障房政策的失败，政策性住房优先保障的是无房群体或首套房，特别是没有财产、没有首套房的群体，但现在的经适房、两限房政策放宽到家庭总资产达到40万元、45万元。对于很多没有资产又没有首套房的群体是不是应该区别对待，是不是应该优先得到保障呢？保障性住房的口子放这么宽，究竟是保障什么样的群体呢？值得说明的是，一般的中产阶层家庭资产能够达到40万元、45万元吗？保障性住房申请调查，主要是针对房产、车辆、股票、现金等，能够达到40万元、45万元，显然已经不属于中产阶层了。

 

九、政府的土地出让和建筑商开发速度太慢，导致住房供给不足。

目前，政府不断约谈建筑商，要求加快住房开发速度和销售速度，我认为，主要是政府出让土地的速度太慢，一旦房地产商获得土地，一般是不会闲置的，因为毕竟折旧成本都是自己的，闲置都是造成自己的资源损失，所以，没有必要担心房地产商的开发速度，即使有，也是很短期的行为。

政府可控制的土地，特别是城区的土地是越来越少，拆迁的难度也是越来越大，导致土地出来的速度就变慢的。要真正解决房地产的矛盾，必须在土地出让速度上下功夫，即解决住房供给量的问题，越是控制土地和控制供给量，就可预见，住房的价格还会被推高，特别是城区的住房。在住房供给中，政府要减少自己的抽税、土地财政收入，如果一味采取比价、竞价的模式，住房价格推高就是必然的。一旦商品房价格提高，周边的商品房和保障房价格就会提升，那么，全城的住房价格就会提高。比如广渠门地王的产生，就带动了整个京城的住房价格攀升，民怨沸腾了，社会矛盾增加了，政府又开始干预政策了。

十、中国老百姓的住房观念，是持久推动房价上涨的原因。

中国老百姓一生的最大投资是住房，中国人的住房习惯“居者有其屋”，不管什么时候买房，都要拥有一套房，特别是结婚前后，一般的家庭都会想方设法购房；或者为了养育子女，也会购房；再有，就是老人回到年轻人身边，完了完成赡养的义务，也需要购买住房。这是中国购房的三个重要节点。

中国人的购房，是倾其所有，不但是个人一生倾其所有资财，而且，也是父母、兄弟姐妹、亲朋好友的无偿资助和借款，一辈子不忙别的，就忙了一套房，基本就结束了自己的一生。想一想，一个人活得也够悲哀的，但究其实，很多人一辈子连一套真正的商品房也没有，这就更感觉活着的悲哀了。

特别是，上有老、下有小、中有妻子兄弟的阶段，有老人赡养义务、医疗保障、子女教育大额的支出，如果连居住权都得不到保障，这个社会会出问题，社会矛盾会增加，政府的危机会加剧，我们不能光看到眼前的土地财政的欣喜，从政府管理而言，将来有可能会付出更更高的代价。

中国的住房观念是持续的、刚性的、增长的，只要有强劲的住房观念在，中国的购房需求就是旺盛的，中国的房价提高也就是现实的，中国的房地产社会矛盾就会越发加剧的，迟早会成为一个导火索。作为政府，要有所作为，化解矛盾于无形于萌芽，实现和谐社会的发展。

 

注：作者系非房地产人士，错误、疏漏之处请见谅！

 

来源于：共栖传媒研究实验室（http://hexun.com/davad311/default.html）