土地抢购热潮中的冷议
文/管益忻
首先，反同城化过程中的远郊区概念正在日益淡化。
有人讲，万科此次房山拿地将推动北京房山远郊区域房价进入万元时代。但笔者以为，我们对房山远郊区房价进入万元时代的推测是应该进行某种反向思考的，也就是说，随着城市化、副中心的崛起，作为反同城化机理的强化，“远郊区”概念正在日益淡化。
以前人们觉着王府井是北京市的市中心，西单商场是市中心，而中关村就是郊区了；但现在呢，中关村根本就不把西单、王府井当回事儿了，根本就不在意它们的什么“中心地位”了！
照着目前的城市化发展步伐，不用十年、八年，就是五年以后，房山的发展就肯定完全是另外一番景象了，就是现在到那儿看看就已经很不一般了。万科实际上看到这一点了。今天所谓的“房山远郊进入万元时代”的说法，到那时候至少不怎么可怕！现在，由于反同城化（同城化就是一个中心，大家同城；反同城化就是多中心起来），随着多中心、副中心崛起，“远郊区”概念正在日益淡化。现在的远郊区，那会儿就谈不上远郊不远郊了！谁是远郊啊？谁是近郊啊？！这也是一条主要的发展趋势吧！
其次，二手房成交下滑PK房价上涨。
据报道，从今年8月开始，北京房价上涨幅度已开始放缓，但仍处高位。8月份北京、上海、深圳三地二手房成交集体下滑，分别环比下降10.4%、12.9%和21%。但房价仍在上涨，深圳均价环比上涨达17%。二手房成交下滑PK房价上涨，这是发生在一线城市的现象。要在二、三线城市那就不一定了，那儿没有这么明显的二律背反现象。
第三，地王争夺与开发的冰火两重天。
据了解，2005年以来的“地王”，有五成迄今仍处在未开工状态。没有开工的原因，一是资金不足；二是地价房价比高，无盈利空间。一方面大家抢着竞购地王，一方面又有五成原地王没有动工开发，笔者以为，土地资源的不可再生性与大家对中国经济形势大大看好预期是导致地王频生的根源所在。
第四，万科等民营地产商同中字头国企可以较量。
原先，潘石屹在广渠路15号地拍卖过程被中化方兴击败之后表示：从此以后，民营企业没招儿了，弄不过国字头的央企了。现在看不一定是这样子了，这次的三个地王：一个是万科的22亿新地王，溢价率高达263%；一个是金力投资的13亿地王，溢价150%；再一个是SOHO中国潘石屹本人1.6倍溢价得了个地王。这三个新地王都是民企。这表明，土地市场被国字头垄断的局面似乎不一定出现。
第五，溢价率计算的某些参照项。
溢价率的提高表明房地产资本化率的扩张，而推动溢价率上涨的因素可谓多多：例如，资本的扩张本性使然；又如，副中心区位升级换代而致地价上涨；再如，总部经济对周边投资的拉动效应。此外，富豪增长也有推动效应。
当然，这里边还有一个福利房和资本房分开的问题。政府的根本职能是为百姓谋福利，而开发商是为企业谋利益，两个是反向的，政府的愿望跟开发商愿望互相矛盾。就如茅于轼所言：“为富人帮忙，为穷人说话。”政府还真得充当这个角色：一方面，你得为开发商的资本化运作创造条件，你还不能不让他发展；另一方面也得保证老百姓的基本生活保障。这两个是反向运作不能简单地把它等同于二极化，不能一说福利与资本就称其是两极分化，这完全是两码事儿。比方说，作为资本运作，北京、上海在总部经济中的定位就是要当总部基地，我作为总部恨不能跟迪拜比，它完全可以比一般的经济适用房贵几百倍！