6.5年收入买1套房可行性分析
2009年9月6日，在重庆举办的“2009内陆开发高地论坛”上，重庆市常务副市长黄奇帆透露，重庆调控房价的目标是：一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房。
2009年09月13日，在全国第十八次政府公报协作年会上，重庆副市长黄奇帆解释6.5年购1套房：按年收入6万计算。重庆人多久能买套房子？黄奇帆说，双职工家庭平均6.5年可以买套90平方米的住房。黄奇帆具体算账：2008年，重庆主城区房价均价每平方米为3900多元，而双职工家庭(三口之家，有两个人上班)每年平均收入在6万元左右。“90平方米的住房，总价为30多万元，因此，双职工家庭平均每6.5年就可买一套。”黄奇帆说，宜居在重庆，必须是价廉物美的。
“6.5年购1套房”引起社会热烈讨论，折射出一个问题，中国楼市存在泡沫，政府调控高房价的思路日益清晰。现将讨论梳理是有必要的。
1、“普通家庭6.5年可购1套房”，少一个“时间表”。重庆调控房价的目标：一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房；有力措施：降低商品房成本，政府将严控土地出让价格，绝不让“面粉贵过面包”，具体说来，对于经济适用房，土地出让价不能超出房价的1/6，中低档商品房土地价格不超过房价的1/5，高档商品房不超过1/3，别墅则另算。享受政策性住房的市民将占全市城镇人口的1/5到1/3。不过，这篇老百姓爱读的“大文章”里却少了一个关键数据：重庆到底几年内能实现普通家庭6.5年可购1套房？这个黄奇帆没说出来，那我们只有猜，或两三年，或十年八年，到时候就怕一纸调令黄副市长远走高飞；反正重庆老百姓对此心里还是没有个“底”。“普通家庭6.5年可购1套房”的“高论”，如果没有时间表开出的可能是一张“空头支票”？！
2、“普通家庭6.5年可购1套房”忽略一个非常重要的问题：一个三口之家的成员在6年半的生活开销要在工资收入中支出。
据重庆市统计局于今年4月份发布的消息称，2008年全市职工的平均工资为26985元。现在，我们就以一个三口之家来计算，其中有两人正常就业。在6年半后，他们的工资总和为350805元。一个结论就出来了。6年半后的工资总和为350805元，6年半后的一套房子总价格为352212元。这是两个几乎相近的数字。买得起，买得起，那确实是买得起。
一个三口之家的成员在6年半这期间是要吃要喝，要穿要住，以及要看病要读书和要赡养父母等等。这可是一笔庞大的开销，应从工资中支出的。于是，即使是6年半后，其所剩也是与房价相等的35万元，相差甚远。所以，在重庆，一个正常就业的普通家庭，6年半后的收入可买得起房的话，仍然是“天方夜谭”。
3、从重庆的“房价收入比”来看，“6.5年买房”并不是十分离谱。
作为行业理性程度最直观的评价指标，房价收入比被国际社会公认维持在3至6的范围内才算合理，然而我国许多地方的实际数据却远远超出了这一范围。就在不久前，媒体刚刚爆出猛料：北京房价收入比高达27比1，相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买一套房。重庆市的房价，从《全国35个大中城市2009年1-4月一手商品住宅成交单价》排列表来看，重庆名列第26位。这个名次已接近全国中下范围房价了，但重庆市的“房价形势”也依然“严峻”而不容我们所“乐观”。
网友陈永明的计算分析比较合理，首先我们看一下重庆2008年城市居民人均可支配收入为15,709元，较2007年同期增长14.5%，扣除价格因素实际增长8.4%，如果每个家庭按照2.5人，年增长率均在9%计算。
人均可支配收入 家庭可支配收入
2009年￥15,709 ￥39,273
2010年￥17,123 ￥42,807
2011年￥18,664 ￥46,660
2012年￥20,344 ￥50,859
2013年￥22,175 ￥55,436
2014年￥24,170 ￥60,426
2015年￥26,346 ￥65,864
2016年￥28,717 ￥71,792
从2009年开始计算6.5年 总计￥328,392
从2010年开始计算6.5年 总计￥357,947
其次，我们再看一下重庆市的房价，2009年9月份重庆楼市成交均价为4660.00元/㎡，我们可以假设房价6.5年不变，城市居民不进行其他消费（包括吃喝......），则如果从2009年开始计算，则6.5年后可购买的面积是70.47㎡，人均面积28.18平米；如果从2010年开始计算，则6.5年后可购买的面积为76.81㎡，人均面积30.72㎡。而2008年末重庆市人均居住面积已经达到29.7㎡，2007年建设部政策研究中心发布的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，提出小康家庭人均居住面积为35平方米.
从上面数字分析，市长的“承诺”并不是十分离谱。
4、重庆楼面地价的涨幅直接影响未来房价水平，而重庆居民消费结构决定“6.5年买房”实现的难度是比较高的。
第一、我们看一下2009年重庆市土地市场交易情况。
2009年上半年商品房用地成交均价大幅上扬，为5739元/平方米，较2008年下半年增长138.88%、较2008年上半年增长81.31%,楼面地价作为房屋成本重要构成之一，其涨幅直接影响到了未来房价水平。2009年上半年重庆主城区商品房楼面地价为1644元/平方米,如果每个项目按照3年的周期计算，则房价到2012年将会出现快速增长，如果按照正常低价房价比计算，房价将会达到1.4万/㎡，则6.5年不吃不喝仅能攒够首付款而已。
第二，我们看一下居民消费结构情况，2008年重庆人均可支配收入为15,709元，城镇人均消费支出11147元，增长率达到12.7%，其中居住消费支出占24.7%。所以摘出居住消费，每年人均可积累作为购房款的仅有7315元，按照增长率10%计算，一个家庭6.5年的积累仅有157，304.00元，如果要买一套达到小康水平的住宅，按照首付30%计算，房价必须控制在5992元/㎡的水平，则6.5年内平均房价增长率需要控制在4.6%以内【这个条件能够实现吗？】，如果贷款15年，则月还款需要2700多元，年还款32400，而第七年的年可供支付房款的收入仅有32398元，也就是说，购买的条件十分苛刻。 所以说，市长的想法是好的，但是实现的难度是比较高的。
5、如何让“6.5年收入买房”梦想照进现实？
所谓房价收入比，是指住房价格与居民家庭年收入之比。这已经成为衡量楼市健康与否的一个重要指标，邓涛粗略地框算了重庆的房价收入比。根据最新统计数据测算，今年全市双职工家庭的年平均收入大约为5.39万元。而7月份的主城区商品房成交均价为3987元/平方米。如以目前人均住房面积29.7平方米计算，那么有两人就业的三口之家，现实的房价收入比在6.7倍左右。如果按一套房80平方米计算，则只有6.01倍。
当国内许多地方对于房价问题还停留在议而不决阶段的时候，重庆的举措，给求房若渴又望楼兴叹的普通百姓带来了一丝希望。“6.5年收入买1套房”的承诺，比起一些地方一辈子、甚至几代人的努力才能买一套房的境遇，自然会让市民有更多兴奋的理由。
易宪容认为，调控房价主动权在政府，中央和地方政府都应向这个方向努力。因为毕竟政府掌握大量的土地资源，只要控制住土地价格，房价自然也就不会高得离谱。政府要从土地调控上下功夫，就一定能象重庆市政府一样做到把房价控制在百姓能接受的范围之内。
笔者认为，政府明确地将房价收入比列为楼市目标后，政府的调控方向才能明确，确保出台的政策不带有模糊性，防止房地产开发商消解调控措施，同时规范政府的土地财政政策和银行控制银根，地根和银根的政策效应对房价影响是最大的。要特别关注中低收入群众的居住需求，让广大老百姓都有房子住，而且质量较好，能买得起。要调控房价，达到合理的收入与房价比，重庆市民对调控房价寄予厚望，这也是“以人为本”执政理念的体现。
如果重庆普通家庭6.5年收入真的能买1套房子，并在全国形成示范效应，相信很多的人为之鼓掌、为之喝彩！
重庆官方：6.5年收入买1套房有3层含义 目标很实际
蔡律 2009年9月14日