按揭、贷款已成为大众购房消费的主要方式。依照个人理财原理，每个家庭的这笔房屋按揭，在全部付完前将是一项长期债务。如何在不得不负担的债务中更少地降低贷款成本？让节余下的资金发挥更大的效益？是每位购房者仔细思量的一个大问题。现在我们一起来算算这笔账……

　　减少首付金额余钱投资

　　一般购房贷款不得超过房价款的80％，

　　因此购房者必须准备房价额20％的首期付款。一般来说，只要是在购房人负债能力范围之内，应该尽量多地申请按揭贷款，最好能申请到70％～80％的贷款额度。因为购房贷款利率已几经下调，目前5年期以上贷款利率仅为5.04％，如此廉价的资金应多多利用。

　　申请的贷款额度越大，意味着首期付款的额度越小。你手中的钱除了支付首期付款之外，还可以投资，让钱生出更多钱。我们不妨算这样一笔账：比如你购买了一套100平方米的住房，房价为30万元，贷款期限为15年。如果首期付款减少一成，即少付3万元，多增的3万元贷款15年期间仅仅多增加利息12816元。如果你把这3万元投资在开放式基金上，年收益按保守的4％计算，15年应收益18000元，这还没有将基金每年收益的累积投入收益计算在内。

　　办二次抵押贷款 缓解资金压力

　　贷款买房的消费者在生活中常常遇到这样的情况：因为购房已支付了数额不菲的首期付款，每月又要支付一定数额的银行贷款，手头资金往往比较紧张。一旦遇到子女升学、家人因病住院、家庭装修或添置大件耐用品时就资金紧张。一旦遇到这种情况，你可以再次利用贷款购买的住房到银行办理住房二次抵押贷款，以解燃眉之急。

　　不久前，像农业银行等商业银行开办了住房二次抵押业务。二次抵押所能贷到的钱，是购房人已经偿还银行的贷款额以及房产升值的部分。例如，李先生首付9万元、贷款21万元购买了一套30万元的住宅，贷款期限为10年，每月偿还银行贷款本金1750元。一年来共偿还本金21000元。经有关部门评估，该房产一年来升值10％。李先生在购房一年后要求办理二次抵押贷款，银行给他的贷款最高数额为：一年来已偿还本金，再加上房产升值部分的70％，即21000＋30000×70％＝42000元。

　　资金回报率高 不宜提前还贷

　　有一种说法：“提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以就等于相对支付了相对许多原本不应该提前支付的利息，借款期限越长，利息损失越大。而等本还款法相对于等额还款法，利息的损失就较少一些。”这实际上是一种误解。

　　专家指出，无论是等额还款法还是等本还款法，二者计算利息的原理都是一样的，银行都是按月收取当期的利息，与将来并无关系。之所以等额还款法比等本还款法以后每月的利息较多，仅仅是因为等本还款法在还款期最初几年内每月还款额较高，支付利息后偿还本金就多。不管是何种还款方法，提前还贷时，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，都是应该支付的借款利息，并没有多付将来的利息。所以还款方式与期限长短不应该是提前还贷考虑的因素。

　　究竟应不应该提前还贷，关键的因素应该是考虑资金的使用成本。当你手中富余资金回报率高于购房贷款的利率时，就不应该考虑提前还贷。