逆抵当融资—老年人的融资产品 《理财周报》2009-9-28

作者：鞠川阳子

　　三井女士曾经是一位高级白领，就职于一家知名商社，个性坚强、自信、清高的她虽然终身未嫁，但是生活潇洒而丰富。抽烟、喝酒、赌博、游历欧洲、疯狂购物、都是她的嗜好。可是60岁之后她就同医院开始频繁打交道了，胆结石、肺部阴影、膝关节积水等，总是听说她住院的消息。今年66岁的她消瘦憔悴、已不见往日的风采，也是我第一次见到她落泪。刚查出肾结石的她已经没有任何积蓄，正在为住院费、医药费着急。幸好三井女士还有一所住房，这是含有土地的一户建住宅，但是她自己居住在这里，所以不能出售。那么如果她还能继续居住在这里，又能够把这所住宅抵押贷款，融资到现金用以支付住院费就好了。

　　在日本有一种老年人用自住的房屋来抵押贷款的融资产品叫“逆抵当融资”（Reverse Mortgage），在中国俗称“倒按揭”。就是贷款人使用自己的住宅作担保贷款，来作为养老资金，属于住宅按揭的一个种类。在日本贷款人一般要求只限于55岁以上的高龄者，资金的领取方式和时间可以自己决定，可以按照退休金的方式每月以一定金额领取用于补贴生活费，也可以在紧急时一次性贷较大的金额，而且这种抵押贷款不需要连带担保人。大多数老年人是把自住的房子担保贷款养老（每月领取），中国叫“以房养老”。这种贷款不需要还债，在贷款人死亡时该房屋会被放贷机构处分作为还债的资金。这种老年人专用的融资产品可以帮助高龄者把不动产现金化，解决老年人退休后现金收入少的问题，特别是在紧急需要大笔资金时是老年人融资的首选方法。他受到欢迎的另外一个原因是贷款人不需要搬家，可以继续住在自己家里。在日本，持有住宅的老年人比例高达90％，所以这种融资方法被认为是老龄化社会不可欠缺的老年金融产品。

    　三井女士的情况刚好符合使用“逆抵当融资”的条件，她的年龄超过55岁、房屋产权清晰（产权人就是她本人）、无继承人（对于有继承人的贷款人需要先同放贷机构签订《遗嘱》，声明产权将无条件转移给放贷机构）。所以一家大银行接受了三井女士的贷款申请，接下来是对她的房屋的估价和可贷款金额的确定了。

　　再“逆抵当融资”中最重要的一环就是被抵押房屋的估价，根据2003年数据，在日本，地价同房屋的市值比值是6.9 ：1。在倒按揭的估价中，地价的占比更是高，多数说法是对房屋的估价接近0，这也是多数银行不接受用公寓抵押来做倒按揭的主要原因，虽然银行没有在明文中规定不接受公寓的倒按揭，但在实际的操作中，一般公寓是会被拒绝的。在历史中，极少数被接受倒按揭的高档公寓的评估价值也是非常低，同购买价是不可比的。这里三井女士的房屋是含由土地的一户建，所以很容易被接受。最后她的房屋被估价为3000万日元。

　　那么她能够贷多少款呢？对于不同抵押物融资额度是不同的，在日本，含有土地的一户建可融资80％以内；公寓只可融资50％以内。民间银行一般就只接受评价额高于5000万日元的房屋的抵押贷款，便宜的房产的逆抵当融资是由政府的指定融资机构来做的。三井女士的可贷款金额最后是定在2100万日元。但是她不能一次性拿到全部现金，放贷机构会根据她的这次紧急医疗费的实际需要为她定做一个给付计划书，帮助她确保将来一段时间内的生活开销。这是她最后的一笔大资金的来源，谨慎使用很重要。

　　“逆抵当融资”救了三井女士，她顺利地入院了。在老年人被紧急的大笔医疗费所困时，逆抵当融资确实显现了它的重要性，在已经进入老龄化社会10周年的中国，随着老年人口的激增，老年金融产品的市场需求会迅速增长。