如何科学解读楼市“拐点”？        

       ——楼市拐点远未到来

现今，楼市一旦出现某些风吹草动，拐点论便忙不迭地在网络中渲染开来，如“07年变局重现，楼市将深度调整”等论调，再次成为部分衰派人士充分发挥的话题。而什么是拐点？评判拐点来临的基本指标是什么？这需要严谨的市场指标和经济理论支撑，因为市场是客观的，需求是客观的，内在的经济规律是客观的！因此，我们有必要就拐点概念进行深入探讨和重点解读，并以正视听！

个人认为，所谓“楼市拐点”（深度向下调整）的出现应具有三大前提条件：

第一是经济拐点的首先出现。

所谓经济拐点即是国内经济出现过冷或过热，比如经济发展指标特别是GDP指标大幅下滑或经济严重通胀，经济下滑则决定着民众失业率上升，收入水平大幅下降，购买力严重不足；而经济过热则往往会导致产能过剩、通货膨胀，表现在市场层面即供大于需，物价飞涨，商品出现严重积压，国家经济出现巨大泡沫并随时有破裂危险。目前，我国经济正处于稳步复苏之中，需求旺盛，并没有出现经济过冷和过热之虞，因此，经济拐点并没有出现。

第二是政策性拐点的来临。

所谓的政策性拐点即是国家的货币政策和行业性政策出现根本性的转向。而07年楼市拐点的来临恰恰是货币政策拐点的首先来临，即2007年年终“中央经济工作会议”做出了08年将实行货币紧缩政策的决定，同时，加之美国金融危机在08年中期开始迅速波及全球经济，导致我国外贸出口严重受挫，经济拐点也随之来临，可以说，2007年楼市拐点的出现是当时政策拐点和经济拐点双重共震的结果。而在目前，整个世界经济已经摆脱金融危机的阴霾，正处于触底回升之中，温家宝总理也多次重申，中国将继续执行积极财政政策和适度宽松的货币政策，不仅今年不会变，明年也不会变。这说明，现今政策性的拐点也不会出现。

第三是行业性的生命周期结束。

每个经济商品均有它的生命周期，基本分为培育期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段，房地产市场也不例外，而目前，我国居民的安居需求依旧为核心需求，城市化进程也刚刚起步，商品房市场也仅仅走过十年的发展史，同时，鉴于我国的传统经济结构，房地产业的经济支柱型地位短时间内还无法替代，如果以商品的生命周期来推断，房地产业还处于成长期，与成熟期尚有一定距离，更谈不到出现衰退期，成长期也决定了房地产市场会出现一定的波动和起伏，但整体趋势必然是螺旋式上升的发展轨迹，这就像一个孩子要学会走路必须要摔几个跟头或有一些冒进情绪同理，而我们不能因为孩子的蹒跚学步或摔倒，而否定孩子站起来的能力和健康成长的未来。

总之，房地产的拐点必须以经济拐点和政策拐点为前提条件，以整个行业的生命周期为研判指标，期间出现的起伏是正常的市场反映，仅仅是房地产发展中必须经过的一些历练或插曲，其中，所谓的“楼市拐点”仅可理解为商家促销或买家博弈的一种市场手段，和真正的楼市拐点概念不能混为一谈，中国楼市的拐点时期远没有到来！