商业智慧：从二套房房贷利率谈系统化商业思维

今天，培训讲师姚俊要和大家分享的商业智慧是：《商业智慧：从二套房房贷利率谈系统化商业思维》。

房地产市场 一直是国家、政府、银行以及老百姓们一直关注的事情。房贷政策也一直是房地产企业、股民以及所有与房地产相关的产业链上所有企业所关注的重中之重。而眼下 的二套房贷政策以“套数”作为决定利率高低的标准，似乎也遇到了很多人的质疑。今天，我们从系统化商业思维的角度，来分享一下讲师姚俊的商业智慧。

一、何为“系统化商业思维”

我个人对“系统化商业思维”的理解是，在思考商业问题时要符合以下几个要素：

01、要有一个明确的目标

02、要从价值链的角度思考

03、要能够实现多赢的结果

所以，我们从政府机构、银行以及购房者三方面来谈谈关于二套房政策的系统化商业思维。

二、关于目标

01、从政府的角度

对政府而言，其目的之一当然是要维护房地产市场的稳定。而所谓的稳定，我的理解是房产价格不应该波动太大。理想情况是：在一定范围内，根据市场情况，房价有降有升，但从长期来看，应该稳中有升的趋势。因此，最好的表现是：减少投资客，增加用于自住的房地产购买者。

而政府的目标应该是所有人的共同目标。同时，政府目标的达成，是需要靠银行、企业以及购房者来实现的。因此，对政府而言，需要运用“系统化的商业思维”来确定究竟应该制定怎样的政策才能提高这一目标的达成率。

接下来，我们从银行和购房者的角度来做详细的分析。

02、从银行角度看

个人房贷业务一直是银行的优质业务。但如果个人房贷违约率上升，将会给银行带来风险，进而对金融环境产生影响。所以，我个人觉得银行的目标主要有两个：能多贷款，同时违约率要低。

而政府的目标是：维护房地产市场的稳定（我个人认为就是要：减少投资客，增加自住型购房者）。

所以，银行只要能“多贷款给自住型购房者，少贷款给投资客”，就能帮助政府实现政府的目标。但银行毕竟是有业绩压力的，在利益的驱动下，银行就有可能会贷款给更多的投资客。所以，政府运用控制二套房贷款利率的行政手段，希望能防止这样的情况发生。

然而，希望是好的，但实施起来难度却很大。——如何确认是“二套房”成为实施这一政策的难点。

03、从购房者的角度看

无论是自住型购房者还是投资客，其目的都是希望能以更低的总价、更少的首付来获得更多的房产。

但个人相对于政府与银行来讲，其相对处于弱势，只能被动地跟着政策走。唯一能决定的，就是在现有环境下，自己决定买房还是不买房。

三、关于价值链

政府、银行和购房者，三者的目标不完全一致，而且是有矛盾的地方。所以，我们从价值链的角度，来分析一下如何才能达到平衡、稳定的状态。

01、价值链中的关键

在房地产价值链中，贷款是一个重要的调控器。而贷款又通过两个因素来发挥其调控的作用：贷款利率及放贷金额。

对银行而言，希望贷款利率高，放贷金额多，且风险要低。

对个人而言，希望贷款利率低，可贷金额多。

利率低，可贷金额高 >>>>  贷款者将增加 >>>>  银行总收益可能会增加（相当于薄利多销）

利率高，可贷金额高 >>>>  贷款者将减少 >>>>  银行总收益很难预测（要基于市场变化而定）

而至于“利率高，可贷金额低” 、“利率低，可贷金额低” 都不是购房者和银行所希望的，所以这边就可以排除不考虑了。

02、银行的风险

对于银行而言，其风险主要有两个：抵押物的价值、贷款金额以及贷款者的还贷能力。

A. 关于抵押物的价值

对于抵押物的价值而言，如果房地产市场能如预期所调控的那样，那么从长远来看，其价值是会上升的。

但由于市场的不确定性，哪怕是银行都无法准确预测抵押物未来的价值变化。所以，虽然银行在房贷时都会根据抵押物当时价值的一定比例来确定最大的贷款金额，但依然会存在抵押物贬值的不可控因素。

B. 关于贷款金额

关于贷款金额，是银行完全有能力控制的因素，且很容易量化。

C. 关于贷款者的还款能力

关于关于贷款者的还款能力的评估，是银行能力大小的重要体现之一。但同时，也因为目前中国的信用体制和个人税收体制的不完善，也给银行做个人还款能力评估，带来了一定的麻烦。

三、多赢的结果

综上所述，要想真正稳定房地产市场，就需要找到一个能实现政府、银行以及购房者之间的多赢的解决方案。

01、关于二套房政策

写到这里，我们就可以来谈谈目前的二套房政策了。很明显，这一政策并不能真正起到多赢的结果。

有人有能力购买多套房，且都用于自住。但可能就因为这一政策，而导致其不买或延迟购买，从而使银行失去了一个优质的客户。（至少是暂时失去）

另一方面，二套房政策的可操作性不强，也有可能会影响到银行自身的利益。所以银行也常常打打擦边球。

02、我的建议

从上面的分析，我们会发现：只有贷款金额这一项目，是即可控，又能同时对购房者和银行产生双向影响的要素。

所以，我个人建议，可以采取根据贷款金额的分级制度，来确定利率水平，从而控制购房者的行为。

比如：总贷款金额在50万以内，享受最优惠的贷款利率；50万-100万，享受次优惠的贷款利率；100万-200万以上，享受标准利率；200万以上，则在标准利率上浮10%.....

而至于如何分级，则可根据个人的信用水平或资质评估结果来确定。

其实，目前在实施的公积金贷款，就是这样一种形式：更具个人公积金缴费情况及缴费基数，确定了可以享受优惠贷款利率的最高贷款额。

而目前，银行因该是可以查到同一贷款人在不同银行的贷款记录的。这样就为具体的实施，提供了可操作性。

当然，上述内容仅仅是我的突发奇想而已，旨在以此为例来分析一下怎样进行系统化商业思维的方法。仅供分享！