■中国房地产报 记者 刘佳 北京报道
“品质时代将是中国房地产市场未来十年发展的主题。”中国房地产与住宅研究会人居环境委员会副主任、专家组组长开彦表示，我国房地产品质新时代已经来临。面对扑朔迷离的房地产市场，只有把房子的品质做好，才能够抵御市场风险。
对于此观点，居住日本多年的中国建筑设计研究院城镇规划设计研究院王宝刚博士提出了自己的质疑。“我们现在的房地产究竟进入了品质时代没有？品质时代如何界定，是否有明确的指向，这是值得探讨的问题。例如日本的电子产品，天无论何种规格，都可谓是进入了品质时代。但是眼下我们的房地产领域，无论是高端产品还是低端项目，都未进入真正意义上的品质时代。现阶段究竟是相对品质时代，还是部分品质时代，需要一定的限定及明确的指向。”
在日前由中国房地产研究会人居环境委员会主办的“品质时代专家论坛暨《中国人居环境金牌住区标准及案例应用》首发仪式”上，住房和城乡建设部领导、人居环境委员会专家、房地产企业代表就品质时代、高品质建筑的评价标准何在、品质时代的深刻含义如何理解等一系列问题展开了广泛的探讨。
地产品质时代是否来临？
如何界定“品质时代”是否已经来临，现今人们的居住品质发生了怎样的变化？中国建筑设计研究院顾问总建筑师赵冠谦指出：品质时代是一个逐渐演进的过程。我国解放初期人居面积3.6平方米，现如今达16平方米，提高了4.5倍。住宅品质的发展迄今为止经历了四个阶段，解决居住、居住改善型、居住舒适性、居住享受型。从这些阶段的变化来看，我们的居住品质在不断地提高。虽说目前是否进入品质时代尚未有确切界定，但是消费者呼唤地产品质时代的到来。
神州天宇置业有限公司总顾问徐怡芳认为：房地产“品质时代”的表征应该是行业发展非常合理、监管非常公正的行业市场。“建筑不仅是房地产行业的一个载体。在国外，整个房地产业是一个产业分明的链条，其组合非常严谨。开发商的权利占1/3，城市管理者占1/3，设计师、监理师等专业领域占1/3，各部分之间有一个相互平衡的制约力。”
对于这一观点，住房和城乡建设部住宅产业专家委员会专家秦铮也十分认同。“品质时代”是一个公正合理的房地产市场，需要国家有关部门的规范及监理部门等中介机构的约束。现如今很多监理公司是由开发商组建，对开发商并未实现真正的约束力。“品质时代”实际上还有很长的路要走。”
品质就是高、大、全？
在地产开发企业眼中，品质时代是怎样的代名词？又对房地产市场产生怎样的影响？中国电子产业开发公司总经理黄明岩直言不讳：“在我印象中，品质时代就是高（投入高）、大（大户型）、全（配套齐全）的代名词。”
这一论点引发了相当大的争议。中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任王涌彬直接提出反对意见。“我认为品质与户型大小没关系，大户型不一定是高品质。我曾参观过长沙的一个别墅项目，任何科技含量都没有，连排污系统都是采用化粪池手段，却号称品质住宅。当然，品质离不开投入，无论是高投入大户型的商品房，还是低成本小户型等保障房都需要有品质。”
“酒店分星级，你不能说五星级酒店就符合品质，三星级酒店就不符合品质。”英国皇家特许建造师虞河岳认为：品质高低需要划定标准范围，不同类型的住宅有不同的品质要求。户型大不见得就是高品质象征。美国通用汽车内部空间虽然很大，但存在空间浪费现象，不符合时代的发展而最终破产。中国住宅真正需要研究的是一个家庭究竟需要多大的面积。
住房和城乡建设部住宅产业化促进中心总工程师孙克放认为，“品质”早已超越简单的看得见摸得着的项目外在品质这一理念范畴，包涵更为广泛的内容。
高品质住宅更有市场优势？
当探讨“高品质住宅市场销售利好”这一论题时，开彦结合《中国人居环境金牌住区标准及案例应用》一书中的项目案例实践指出:眼下整个行业对于“品质为王”的发展趋势有了更为清晰的认识和深入的认同。越来越多的企业认识到，提升住宅内在品质不仅是现阶段应对宏观调控、克服危机影响的有效策略。长远来看，还将决定企业在未来激烈竞争版图中所处的位置。
获得金牌住区称号的开发企业代表北京浙金都房地产开发有限公司营销总监刘江坦言：面对房地产市场的扑朔迷离，唯有不断提升产品内在品质才能真正赢得市场和消费者认可，以品质之道应市场之万变。“从我们企业市场实践来看，品质好的房地产项目在去年受到金融危机的冲击相对较小些，今年复苏回暖的速度也相对较快。”
既然高品质住宅可以获得较高的利润，是不是广大开发企业对于高品质住宅更加青睐呢？黄明岩给出了否定的答案。“我们曾做了一个低成本的项目，最终实践表明低成本住宅比高品质住宅更有市场优势，获得的利润更多，有时我们开发企业更青睐低成本战略的项目。”
“价格和价值不等同。”孙克放如是说，“品质高的住宅比一般住宅价格高，但相反，价格高的住宅品质就一定高吗？不一定。现阶段有部分既有高品质，价格又不昂贵的住宅市场销售量非常之好，这些项目在二线城市比较多见，客观上也证明了中国的住宅品质有了相当大的提高。
绿色建筑就是高品质建筑？
对于绿色建筑等于高品质建筑这一观点，与会专家现场也出现了不同的声音，住房和城乡建设部住宅产业专家委员会专家秦铮认为：由于绿色建筑代表环保、节能、健康、舒适、可持续发展的居住理念，因此，绿色建筑可以与高品质建筑划上等号。
“为什么叫绿色建筑而不是蓝色建筑？什么叫绿色建筑？我认为目前绿色建筑的概念还是很混乱，如今政府有关部门也有绿色建筑的一系列评价体系，但都太过专业，对百姓而言艰涩难懂。当绿色和品质同时摆在消费者面前，我认为消费者较容易接受品质概念。”黄明岩的上述观点也得到刘江的赞同。刘江认为，无论是谈品质建筑还是谈绿色建筑，都需要一个明确的标准，绿色建筑标准应包含在品质建筑标准之中，绿色建筑不能代表品质建筑。
对于绿色建筑，住房和城乡建设部一直是大力推广的。但在孙克放看来，绿色建筑的标准并不能完全涵盖品质建筑。据他统计，绿色建筑的评价体系技术未超过15项，而每项只需达到其中的几项就可以披上绿色建筑外衣，甚有些开发企业忽略更为值得注意的品质细节。“我们要踏踏实实做好品质建筑这一块，开发出老百姓认可接受的品质住宅。”
据了解，住房和城乡建设部住宅产业化中心正在研究定义“品质住宅体系”，主要包括的五个方面：高功能配置；高质量保证；高性能标准；高技术集成；高舒适程度。其将推动住宅综合品质的快速提升起到积极的作用。
