面对一线楼市已经吹起极为明显的泡沫，和泡沫迅速向二线楼市蔓延的风险，中央一改前日“微调、修正”的基调，于今日下发通知，要求提高二套房首付至四成，并要求严格执行。
中国国务院办公厅于10日通过中国官方媒体网站新华网，公开发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知指出，要加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于百分之四十，贷款利率严格按照风险定价。通知要求，要继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。另外，二套房的认定标准以家庭为单位，也为严格执行埋下了伏笔。
那么是什么样的市场背景招致了如此严厉的调控？这次调控将给楼市带来一场怎样的风暴？如何正确的看待这次首付提高？ 笔者认为：
一线有泡沫，二线面临泡沫的背景
提高二套房首付至四成是基于《一线楼市泡沫明显，并迅速向二线扩散》的风险之下：“10万亿的海量信贷，在充裕了社会流动性的同时，通胀也从量变逐步走向质变。当通胀预期导致的投资和投机需求，逐渐将刚需、及改善性需求挤出市场，并逐渐成为楼市需求主力的时候，以房价上涨为标志的新一轮泡沫也就拉开序幕，并在2010年依旧积极的财政政策、适度宽松的货币政策催生下，房价泡沫将被迅速吹大。中国这个年轻的经济体，将不得不迎接一场不是07年却胜似07年的大泡沫。”
事实上，上个月笔者顺道看了一线几个楼市，包括天津、北京，其泡沫非常明显，而且毫不逊色于07年。笔者结合中国楼市的特殊规律和之前的楼市调控政策，以及当先经济基本面的状况，撰写了《楼市泡沫将招致严厉惩罚》的文章：“面对一线城市已经很明显的房价泡沫，面对刚性需求逐步被投资性和投机性需求挤出楼市，面对泡沫迅速向二线城市扩散的风险加大，自经济工作会议以后，中央调控政策密集出击，准确击中楼市要害。但造成楼市泡沫的海量信贷已经深入经济基本面，房企在2010年资金富余至少2万亿的态势中，泡沫的全面扩散和调控的严厉出击，将成为10年楼市博弈的最惊险部分。 纵观整个年轻的经济体，回顾房地产仅全面市场化十几年的过去，看清整个依旧可以叫做是“政策市”的行业，我们完全有理由相信，这种泡沫的扩散和膨胀，势必招来调控的严厉惩罚！”
但没有想到严厉的调控政策会这么快就出台。因为笔者当时预计会在2010年的第二季度末时政策有较大的调整，但中央这次遏制泡沫的决心如此之大，还是很少见的。
首付提高带来的影响
第一，楼市泡沫将得到遏制。原因在于，当前的三个主力需求将受到巨大的威慑和实际的打击。首先，投机性需求将得到一定程度的遏制，因为大部分投机客都是用一少部分自有资金，其余都是贷用银行的资金在炒房，一旦首付提至四成，并且随着物业税试征等利空政策的出台，这部分需求将基本得到遏制。其次，跟随投机客的恐慌性需求也会减慢跟随步伐，因为恐慌性需求其实是闻风而动，是最容易动摇的那部分客户，一旦投机性需求受阻，这部分需求也将大大放慢步伐。再者，是传统的刚性需求，这部分需求由于房价在去年的激烈反弹，早已处于承受的临界点，即使不出台新的政策，这部分需求也将被阻挡在楼市大门之外，因为他们的购房承受能力也将基本达到了最大值，再加上去年一年的集中释放，这部分刚需也将会有短时间的观望。目前的市场行情，恰好说明了这一点。
第二，一二线城市面临分化。其实一线城市已经出现了泡沫，而二线城市基本上还是比较健康的状态在运行，顶多就是过激了一些。当二套房首付提高遏制了楼市泡沫，一线城市将迈入一个泡沫的消化期，就是短期观望之后，用经济增长和通胀来消化已经吹起的泡沫。而二线城市则会步入一个稳定的发展期，这也就是调控的最佳效果。
也就是说一、二线楼市的发展将呈现截然不同的发展路径，直到下一个平衡期的到来。
如何看待首付提高
首先，由于首付提高遏制投机性需求，防止泡沫向二线城市蔓延，从根本上起到了稳定楼市的作用，因此笔者严重支持首付提高的调控政策。
其次，二套房首付提高最终达到的是一个稳定的楼市，而不是一个动荡的楼市。也就是说不论是一线还是二线城市，房价都不会有太大的起伏？因为房企已经在09年攒够了银子，资金富余量在2010年将达到2万多亿，不存在降价的压力，而政府出于稳定经济也不会让房价由大的起伏，因此，一线城市的泡沫只能用经济增长和通胀来消化。
再者，二套房首付提高并不意味着调控政策转向，而是“有保有压”的落实，因为政府依然鼓励和支持“自主和合理的改善性”住房需求，这从这段时间的政策上就能看出来。今年全年也将是保、压分明的调控基调。
被阻挡的只是泡沫，今年的楼市依然是稳定和前途光明的。
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