二套房首付不低于40% 房企须一次性公开全部房源——
国务院办公厅昨天发布 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（后文简称新“国五条”）调控房价。
观点：
1.二套房贷利率或将灵活掌握
这次发布的通知，更大的意义在于给了银行一个明确的态度，下一步需要看银行今年制定的信贷政策如何执行。该通知的下发，将如何影响银行的信贷政策，还要拭目以待。
2. 房价不会暴跌
房价在目前的供求比例差距不小的情况下，房价深度调整是不可能的，除非出现离谱的措施（比如一套房首付比例70%以上）。即使下调也会被饥渴的刚需放量托起。
3.调控力度仍然不够
首先，没有明确如果违规该如何处罚，难保不出“罚1万”的笑话。
其次，既然看重经适房的作用，就该制定逐步降低门槛的计划，逐渐面向包括“夹心层”在内的所有中低收入人群提供房源，经适房，限价房，廉租房等（以下简称“计划房”）（与商品房区别）统一管理，地方政府有定价权。那么如何调动开发商开发“计划房”的积极性？下面一条会提到。
第三，改革土地供应制度。长期以来，地方政府行政限制土地的供应量， 搞寡头式垄断。所推行的“招拍挂”制度，间接地推高了房价。今后，应该提高进入门槛，除了审核企业的综合实力外，把历史开发“计划房”面积大小作为重要的准入指标，银行要对表现好的，运用各种手段重点支持。同时地方政府制定土地封顶价，如果超过将按比率提高首付比例，增加投资风险，杜绝离谱的单价地王，要让开发商养成薄利多销的习惯。只要有利可图，土地就不会流拍，瞻前顾后没有任何必要。
4.有决心并对问题认识的清，就根本不怕没有更多更好的调控方法。（参看文章：治房产“病”，得先淡化其GDP功能强化其社会功能：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5e0742be0100ggkx.html）
■新“国五条”政策解读
1
关键词：封政策“口子”
未提“改善型住房”
政策表述：国务院通知要求，金融机构要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
解读：二套房贷首付四成并不是新政策，但与此前的文件相比，本次通知的措辞发生变化，没有提及“改善型”二套房可以享受首套房贷的优惠。这意味着，去年底出台的这一政策“口子”可能被封上。
2007年，中国人民银行和银监会首次提出二套房贷首付不低于四成的政策。2008年底，为了扩大内需、拉动消费，国务院常务会议出台新政策，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平、再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
2
关键词：防“热钱”冲击
可能重提“限外令”
政策表述：通知指出，有关部门要加强对跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击我国市场。
这显示中央政府再度对外资“炒房”提高警惕，相关政策可能重新收紧。2006年，建设部等6部委发布“限外令”，对境外资金投资房地产做出一系列限制性规定。尹中立称，从2008年起，“限外令”实际上不再执行，但今后可能被重提。
解读：央行统计数据显示，随着中国经济的复苏，境外“热钱”开始大规模流入中国。自去年6月份以来，国内金融机构的外汇占款大幅上升，由6月的不足1500亿元上升至11月份的8000多亿元。欧美等发达国家的经济衰退难以在一两年内恢复，投机资金在当地找不到机会，只能转入中国等新兴市场国家谋利。
3
关键词：打捂盘惜售
须一次性公开全部房源
政策表述：通知指出，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
解读：开发商常用的捂盘销售、排队买房、不断提价等营销手段，无非是摸准了购房者“买涨不买跌”的思维定式，通过制造“供不应求”的假象推高房价，实现利润最大化。在没有资金压力的情况下，开发商往往并不着急拿预售许可证，用挤牙膏式的市场推盘策略，造成整个市场供应偏紧的局面。
4
关键词：抓地方落实
清理和纠正地方越权
政策表述：各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。
解读：新“国五条”特别明确提出，要重点督察房价上涨过快的城市和地区，强调工作责任制，这在以往国务院下发的通知中较为鲜见。
遏制高房价、稳定房地产市场成为地方政府的责任。针对房地产市场的“地方版”配套政策调整不久将相继出台。
5
关键词：查囤地炒地
进一步规范国企房地产投资
政策表述：通知要求，国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
解读：来自专业研究机构的报告显示，在去年上半年各月成交排行前十的商品房开发地块中，六成的高价地块均有央企背景的企业站在后面。对于央企进入房地产领域，本月7日，国资委副主任黄淑和明确告诫，央企要慎入房市、股市和期市。
国务院国资委研究中心主任李保民昨天表示，目前全国有51家央企有房地产业务，这是央企在发展过程中客观存在的现象。李保民表示，将考虑将有房地产业务的央企缩减一半左右。北京工商大学经济学院教授胡俞越则建议，国企若要投资房地产，可以让他们去投资经适房和廉租房。
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 全文如下：
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
２００８年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给
（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０－２０１２年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。
二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求
（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。
（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
三、加强风险防范和市场监管
（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
（八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。
四、加快推进保障性安居工程建设
（九）力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。
（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。
五、落实地方各级人民政府责任
（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。
国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。
国务院办公厅
二０一０年一月七日