商品房预售“最低规模”打击不了“捂盘惜售”
盛大林

伴随着房地产市场的回升，近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。10日，国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》要求，“对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。”“要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”（据1月11日各大报章报道）

国务院这个《通知》中的大部分内容都是重复或恢复以前的政策或措施，首次出现的新提法并不多。而商品房预售许可的“最低规模”、“不得分层、分单元办理”以及“一次性公开全部房源”，就是其中为数不多的新措施。很显然，这样规定是为了“促上市”的，针对的就是“捂盘惜售”等囤房炒房行为。

房价疯狂上涨，甚至一月一价。在部分城市，“捂盘惜售”现象时有发生。有些楼盘明明已经具备了预销的条件，开发商偏偏不一次性把整幢楼或整个楼盘全部上市，而是化整为零，即像挤牙膏一样一个楼层、一个单元地分批推出。这样做，不仅可以始终维持市场的紧缺、加重“一房难求”的气氛，而且可以逐渐提高售房的价格。而国务院的房市新政实施后，这种挤牙膏式的“捂盘惜售”确实很难操作了。但，其他方式的“捂盘惜售”呢？

《通知》要求合理确定商品住房预售许可的“最低规模”，却没有明确具体的标准，而是把这个标准的确定权授予了地方政府。那么，多低的规模才算“合理”呢？这里面其实存在着两难：标准定低了，就无法抑制化整为零式的预售；标准定高了，就会导致一些具备预售条件但规模较小的商品住宅不能及时上市——这反而与“促上市”的目的南辕北辙。而“不得分层、分单元办理预售许可”，也可能导致同样的问题。开发商如果真想捂盘惜售，“最低规模”以及“不得分层、分单元办理预售许可”等房市新政甚至可能为开发商提供新的借口——比如某栋楼达到了预售条件却不上市，开发商可以理直气壮地说：不是我们不卖，是没有达到“最低规模”呀！如此以来，挤牙膏式的捂盘惜售就演变成了成规模的捂盘惜售。

多年来，政府一直剑指捂盘惜售，群众也都痛恨捂盘惜售，但开发商不“捂”不“惜”又当如何呢？杭州市政府公布的数据显示，2009年11月份该市可售房源不足1万套，只相当于该市一个月的销售量！人们不妨想一想：假如开发商手里有很多很多的房子，他们还会捂盘惜售吗？

其实，捂盘惜售等销售进度的把握只是市场营销中的一种技术手段，它是否有利于商家取决于市场上的供求状况。如果供大于求，捂盘惜售等行为无异于自杀；而只有在供不应求的情况下，捂盘惜售才会对开发商有利。只要供不应求的局面不改变，无论政府如何从宏观上调控，开发商都可以很容易地找到捂盘惜售甚至直接涨价的理由。部分城市房价上涨过快，捂盘惜售只是“标”，供不应求才是“本”。因此，房地产市场的调控，重点必须放在扩大有效供应上。然而，遗憾的是，《通知》在这方面依然没有拿出有力的措施。