什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释：“泡沫经济——虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以看出：泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济。
泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
一、内忧外患催生的楼市泡沫
历数近30年来全球或区域经济金融危机，有不少都以房地产泡沫破裂为导火索：最近的迪拜债务危机、美国次贷危机均源于房地产泡沫，其蔓延之快、影响之广令人瞠目；1997年香港楼市崩盘，房价在一年内缩水一半；上世纪90年代初日本房地产崩盘导致日本经济20年一蹶不振……货币宽松、巨额贷款、低息低税、投机成风，这些楼市危机爆发前的共同“症状”在目前中国经济体全部具备。
据有关统计表明，借银行信贷实施大规模投资计划的地方财政负债已超5万亿元；央企屡屡被加冕“地王之王”，拍地资金动辄数十亿元，溢价率超一倍背后隐藏的巨大风险；约1.5万亿元的2009年银行新增贷款中的房地产贷款和居民住房贷款，随时会遭遇购房人“断供”和开发商资金链断裂导致的“烂尾楼”厄运……，银行、大开发商、央企或下属公司很多是股市上的“巨人”，一旦巨额地产投资悬空，股市也将难免受到波及，而地产业震荡、炒房者破产等风险也将纷至沓来。
无论如何，各种指针均显示中国楼市确已泡沫化，并到了必须及早调整的地步。日前“福布斯”杂志列出了全球六大资产泡沫，在黄金市场居首位之后便是中国楼市，显见问题之严重性已天下皆知。楼市泡沫并非新问题，之前几年已逐步孕育成长，到去年在宏调从紧政策下经济滑坡，楼市亦稍有冷却，销售及投资明显放缓而楼价出现下调，但泡沫并不能说已较全面地挤掉。
2009年年中经济出现V型反弹，楼市亦随之急速升温，且热度更胜从前，泡沫涨得更大。在新增货币供给及信贷的疯涨下，大量信贷资金注入楼市炒卖，不断催生“天价地王”而令举世瞩目，地块争夺成为了信贷资本的疯狂掠夺战。
同期间许多新兴市场均有类似的楼市股市资产泡沫，但根源与中国有所不同：海外的主要是由国际游资造成，是美国输出泡沫的体现之一；而中国的则主要是热钱通过我国境内企业与境外游资串通，或明修栈道，或暗渡陈仓，由国际游资与内资共同组成的投机主体，催生了具有中国特色的“内忧外患型”泡沫。
首先，外资频频进入土地市场，并进一步整个产业链的打通。与以往主要是购买商业项目不同，2008年以来外资开始直接进入不仅仅是国内土地一级市场项目开发。外资除进入土地、房产市场外，也开始进入房产研发设计、中介服务等领域；
其次是外资银行凭借资金实力开始进入我国房地产信贷领域。如东亚银行的创新服务的内容：可以为开发商一次性提供10年的“企业按揭贷款”，助长的不仅仅是地产泡沫；
第三是机构资金深度介入中国楼市，由德国LTK设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库投资顾问有限公司等六大机构共同组成的合资跨国机构——洲联集团正式亮相。已经全面进入房地产设计、开发、经营、中介服务和投融资等各个环节，甚至更偏好于整体收购，适时进行租赁经营或套现。
第四是数额巨大的国际热钱的流入。国社科院世界经济与政治研究所国际金融研究中心曾发布的报告指出，受到国内资产价格上涨的影响，热钱已重新流入中国。2009年二季度外汇储备净增长1778亿美元，贸易顺差仅能解释348亿美元的外储增长，FDI仅能解释213亿美元的外储增长，欧元对美元升值的估值效应能解释338亿的外储增长，以上因素不能解释的外储增长高达879亿美元。社科院世界经济与政治研究所国际金融室副主任张明表示，从2008年4月至今，短期国际资本持续流入我国，总规模高达1475亿美元。而且外汇储备的增长只是境外热钱涌入的部分。
这些外资与国内新增的信贷资金催生了中国楼市典型的“内忧外患型泡沫”。
二、泡沫成分为“明、暗、公、私”相间的衍生品
泡沫由散布在液体中的气泡组成。在气泡形成过程中，通过搅拌和使用过程，在温度、pH和媒介的粘性的特性中出现了“气—液”分界面，立即使得表面活性剂譬如润湿分散剂、乳化剂的极性分子饱和。这样形成的气泡在液体中也向着极性分子层向上运动。那么，楼市泡沫的形成成分又是什么呢？楼市泡沫可以找出很多推手：9万多亿元信贷与超宽松货币供应，美元低息套利推动的热钱汹涌，优惠的信贷、土地、税收政策，通货膨胀预期、人民币升值预期与对中国经济复苏的预期，收入差距过大以及城镇化、人口年龄层次、传统文化等等。但是我们认为“明、暗、公、私”相间是其主要成分，利益是其主要的粘性。
一是境外游资“明”、“暗”两道相继以入。所谓“明”的指纳入商务部外资统计范围的房地产业外商直接投资。所谓“暗”的，则指通过其他渠道进入国内房地产市场的境外资本，如以贸易项下名义进入以规避资本管制的境外资本，这部分资本显然无法在统计中得到反映。根据今年以来的公开报道，海外机构投资者在国内京、沪、穗等一线城市收购房产的数量激增，动辄数以千万美元、甚至上亿美元的“大手笔”，其“气魄”超过以往历年。但仍是内因为主、外因为辅的格局。
根据历年来的公开报道，海外机构投资者在国内京、沪、穗等一线城市收购房产的数量激增，动辄数以千万美元、甚至上亿美元的“大手笔”，其“气魄”超过以往历年。”对于暗的资金流入主要是通过“地下钱庄”的通道。游资获利后再通过经常项目和个人项目出逃，如伪造商业单据骗购外汇，伪造留学、差旅等证明，向银行申请购买外汇，然后汇至境外等等。“‘明’的增长很快，‘暗’的增速也不低”。
二是民间资本也是“公”、“私”结合炒房。“公”的指的是国企或央企，他们拥有着巨大的信贷存量资金，集中吹响了向地产进军的号角。“地王”频出的背后，其实是开发商为未来储备粮草，更多的是国企央企雄厚的信贷支撑，以及资本市场放开后上市企业“拿地—融资—再拿地”模式的重新启动。根据美联物业根据北京土地储备中心公布的数据统计显示：北京2009年截至
“私”的指的是民间投资的投资人进入楼市炒房。投资者的资金来源不外乎民间集资、银行贷款以及自有存款。“其实大部分人都是这么炒楼的，谁那么傻会直接拿现金去买房呢。”一位业内人士如此解释身边友人的炒楼资金。典型的是因具有数量庞大、流动活跃、投资广泛的特点，一直备受社会各界的关注，从被众多媒体热炒为温州炒房团……直至此次遭遇“迪拜债务危机”冲击，几乎成了当前中国民间资本流向的风向标。尤其是银行将个人贷款、政府项目贷款逐渐成为信贷重点倾斜对象，而制造业贷款自然成为被挤压的市场。
在我国经济结构调整的关键时期，制造业不景气，民间资本投资渠道狭窄，未来发展似乎除了楼市而别无选择，特别作为“中国制造”重要力量的民营企业在艰难转型期时，陷入成长模式变异、出口滞销、融资难、多元化经营陷阱、外贸依存度过高等困境中的民营企业，充分折射着我国民营经济转型期间产业经济的磨合与崛起的艰辛，成为了当前我国民间资本投向的一个缩影。
而房地产业是中国目前最成型、活动能量最强的产业利益集团，不仅“海外投资者相信，房地产利益集团有能力促使政策偏向于维持房地产市场泡沫不散”，而且中国的国企开始从“中国制造”走向“中国炒地”；民营企业也开始从“中国制造”走向“中国炒房”。
对于中国这个没有爆发过内生性经济危机的国家来说，楼市泡沫对经济安全的威胁更远超想象。可以预期，如果楼市泡沫继续以2009年的速度膨胀下去，数年内在中国爆发一轮以楼市崩溃为导火索的类似“次贷危机”的震荡，绝非危言耸听。
造成楼市泡沫的海量信贷已经深入经济基本面，在充裕了社会流动性的同时，通胀也从量变逐步走向质变。当通胀预期导致的投资和投机需求，逐渐将刚需、及改善性需求挤出市场，并逐渐成为楼市需求主力的时候，以房价上涨为标志的新一轮泡沫也就拉开序幕，并在2010年依旧积极的财政政策、适度宽松的货币政策催生下，房价泡沫将被迅速吹大。
继《福布斯》杂志去年12月将中国市场列为七大潜在泡沫之后，全球著名的对冲基金经理查诺斯对中国经济发出悲观预测：“中国楼市是一个信用无度扩张、泡沫岌岌可危的地方。大量投机资金涌现，使中国房地产价格飞涨，现在的中国状况就像‘一千个迪拜加在一起，甚至更糟’”。
如果中国继续无度地扩张信用，查诺斯的预言终究会实现。事实上，有越来越严峻的迹象显示产能扩张蕴含的巨大风险，足以改变中国的经济结构与市场生态。
如果中国资产泡沫破灭了，那么基于资产高估与垄断溢价的国企扩张之梦也就破灭了，中国将进入另一轮市场化改革。当然我们期待11条地产新政可以给我们一个很好的期待。