泡沫破裂和房贷危机已经越来越近

                  文/马跃成

     2009年的楼市已经可以盖棺定论了，但是2010年往何处走？人们的观点却还是大相径庭。人们争论的焦点集中在楼市泡沫到底有没有？如果判断有泡沫，当然要想办法挤泡沫，而泡沫集中表现在房价里，挤泡沫当然就会造成房价下降。

     而房价下降就会导致投资客大量抛售，大量的房源集中抛售必然导致房价的进一步下降，当房价下降到与贷款相关的临界点的时候，如果预期房价还会下降，一些人可能就考虑弃贷不还。这时，如果弃贷的人多了就可能出现房贷危机。

     讨论楼市有没有泡沫，进一步讲应该拷问两个问题。

     一是地方政府的土地财政能不能持续？政府卖地能卖多少年？土地财政支撑的政府，在没有土地可卖的时候，或者没有人买地了，这个政府该咋办？这种情况早晚会出现的呀。比如北京的四城区，古城已经拆迁的差不多了，政府财政必须找到新的来源，当然北京城区的资源很多，财政收入可能不是问题，但是对别的地区怎么办？

     二是投资者能持有物业多长时间？现在的情况是投资者多是短期投资客，指望投资房产回收租金的几乎没有，绝大多数是在赌房价上涨获利。短期投资时间短、投入小，可以通过贷款扩大投资规模。但是当楼市遇到房价上涨阻力的时候，这些人是不是还看好房价上涨？当楼市波折的时候，这些投资客是不是有决心挺下去？有没有能力挺下去？

     这就是中国房地产问题的症结之所在，也是危险之所在。这也是中央担心的，和采取调控的根据。

     1月16日在2009年度观察家年会上，著名经济学家厉以宁讲到，资产泡沫是一定要破的。没有实体经济的支撑，泡沫是不可能持久的。这种泡沫如果一破裂的话，就会影响到所有的房地产公司和所有因为信贷而购房的人，这样的话就会出现房屋贷款的危机。

     经济学家谢国忠说，从2004年开始我们就不断地看到一轮又一轮的调控政策出台，但是问题是这房地产的泡泡可是越吹越大，投机需求造就了房价的上升，因为政府的财政收入其实有大约一半和房地产相关的，那么只要货币供给持续快速的增长，保证银行流动性充裕，房地产的泡泡就会一直这么持续下去。谢国忠预测说，说通胀将成为一个严重的问题，并且最终导致房地产泡沫的破裂，

     “空头大师”查诺斯表示：“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上。” 查诺斯强调：“比起对资产价格的高估，信用的过剩供应才是制造泡沫的主要原因，目前在地球上还没有一个地方的信用过剩供应程度能赶得上中国。”