谢逸枫:防止2010年广州房价暴涨
2010年1月份，中央政策调控进入“白热化”阶段。在过去一个月时间内，中央六度出台频繁调控楼市政策，但是调控力度对于每个城市的效果却是显然不同。有的影响到销售成交萎缩到四成，例如广州元旦三天楼市，一手房销售成交萎缩到四成，而二手销售成交下降到30%。有的城市竟然出现“零成交”的，例如四川成都元旦三天之中的一天，无一楼盘成交。有的城市房价继续上涨和成交逐渐回暖。
例如1月13日央行更是将存款准备金率上调0.5个百分点,楼市“拐点论”再度兴起。日前,有媒体报道称,1月7日~12日广州市一手房网签成交量为零。14日,广州市国土资源和房屋管理局回复称,“零网签”只是系统问题,1月7日~12日,广州一手商品住宅日均签约270套,成交依然坚挺。
根据数据显示，积压了6天的销售量将这一周（1月6日-1月12日）的网签数推向了1884套的高峰，平均每天269套，同比去年12月30日—1月5日的1441套，足足增加了443套，成交上涨30.7%。这一周是2010年以来最高的周销售总量。对比上一周，成交面积也是上涨了29.1%，楼价提高了一成多，均价达到10217元/平方米。所以2010年应该防止广州出现房价暴涨的现象。
第一，经济环境向好，投资者和市民需要买房保值。2010年广州楼价上涨的因素是政策利好与市场利好；尤其是明年的经济政策主调，更为楼价的上涨提供了有利的经济大环境。2007年广州房价暴涨，2008年趋于平稳后，2009年再次暴涨。基本上所有业内认为，2010年广州房价或将延续上涨力，特别是2010年经济政策主调“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，大经济环境及经济趋势为广州房价上涨提供了政策上的支撑点。
同时，由于经济持续快速增长，人们可支配收入稳步增长。今年第一季度，广州市人口平均工资增长12.9％，这就有效刺激了人们的购买力，推动了房屋消费。另外，由于钢筋、水泥等建筑材料涨价，房地产开发成本增加；同时相关配套设施的成本也随之抬升，这无疑成为房价上涨的重要原因。
第二，通胀预期，投资客和市民买房抗通货膨胀、几千万亿热线。由于2007年~2009年银行过度放贷导致出现通胀预期，2009年中央经济工作会议提到房地产泡沫，因此，2010年在购买通货预期的想法驱动下，会促使大量投资客和投机需求买家进入楼市。另外是2009年保险业等相关行业资金和市场上几千万亿疯狂热钱滚滚流入房地产，房价上涨又是一个趋势。肖文晓也认为，这个迹象已从现在开始显现，不少投资客并非之前的炒房客，而是担心通帐，到二手市场“淘货”来了。
第三，优惠政策依然存在，放贷适度宽松、优惠政策将延续。政府支持首次置业者和改善型买家的优惠政策从2008年10月就先后出台了，包括首付最低两成、七折利率、减免契税和营业税等措施。随着银行信贷投放大增后，房价上涨又是一大因素。因此，适度宽松的货币政策未改变。房贷政策仍未收紧，这决定了购房需求仍然不会萎缩。同时，资本流动性也仍会保持一定的高度，这也是支撑楼市继续往前跑的一个理由。
另外，银行房贷宽松，开发商之所以敢高价拿地豪赌楼市未来，一是目前土地监管不严，开发商有机会囤地；二是银行放贷推助房价上涨。2008年以来，为对抗金融危机，国家出台了适度宽松的货币政策，以期通过增加市场流动性，来增加基础性建设投资，并使企业获得经营所需流动资金，实现经济保持增长。目前来看，社会流动性相当充裕，据央行的数据显示，2009年上半年我国新增贷款7.37万亿元，超过了2008年全年的新增贷款的1.47倍。
第四，市场缺货假象，开发商捂盘、“供不应求”假象。受“9·27”政策影响，2008年土地市场萧条，楼市一片冷清，成交严重萎缩。同时，国家有关房地产开发方面的政策收紧，开发商融资难度加大，势必放缓开发速度，使房屋供应一时无法满足市场需求。
由于2007年拿下高成本、高风险“双高”地王，导致开发商资金链破裂，全国各地开发商大部分停工。到2009年上半年，开发商在利好政策下，为获高利润而采取“捂盘”销售，控制房源，此时市场上一些鼓吹“供不应求”的言论四起。在“供不应求假象”的要挟下，购房者只得恐慌抢购房子，导致房价上涨。
第五，亚运会，助进广州大量城市化人口、刚性需求。2010年广州亚运会将给楼市带来一个巨大的投资商机。亚运会带来大量人口和人流，广州房地产市场将更加繁荣。据官方统计数据，到2007年底，中国城市化总量已达5.9亿人，也即是45%左右。预计未来10~15年间，中国城镇化将保持年均0.8%~1%的增长速度。也就是说，每年从农村进入城市的人口将超过1300万人。这些城市化造成的都市人是商品房的刚性需求，也是房价能够坚挺的力量。
根据最新人口监控，2009年11月21日广州登记在册流动人口已达635.2万人，再创新高；同时出租屋也突破了300万套，达308.9万套。如此庞大的流动人口，构成了明年广州房地产市场巨大的需求和房价上涨的动力。
第六，2009年广州的房价曲线是过快上升，基本上达到9000元以上/平方米。2009年12月份，十区签约均价为10937.3元/平方米，其中市中心六区均价高达14794元/平方米，比11月略涨了150元/平方米，天河区以18407.7元/平方米的签约均价领跑全市，成交量不断的具有萎缩的趋势，说明了广州买家承受能力的不断下降。
第七，2010年将改善型需求将成为主要购房人群。有人认为，市场上，超过70%的潜在购房客户为换房客，换房需求取代首次置业成为目前市场购房主流需求。受到亚运会的影响，2010年的供应量将会减少，供求结构决定楼价不会下跌。明年3月前不申请开工则不能开工，而亚运会期间也会停工2个月，这将是直接导致结构性缺货的因素。
目前基础设施的建设会加大城市的拆迁，投资会转化为强制性消费。以城镇化为依托的结构调整和城镇户籍制度的改革无疑会推动城镇化的速度和力度。对居民自住和改善性购房需求的支持，以及危房与棚户区的改造和保障性住房的建设，同样会推动和促进房地产市场的发展。积极的财政政策和宽松的货币政策并未改变，无疑会增加市场的信心和拉动民间的投资。房地产无疑也仍将成为拉动中国经济增长的重要支柱产业。
但日益高涨的土地供给价格和房价却在给市场的正常发展制造着障碍。抑制投机需求再一次提到议事日程。取消二手房交易税费的优惠并不能有效解决一手房的供给问题。进一步改革现有的土地制度则在一锤定音之后成为应重点解决的问题。否则没有土地的增量就无法保证普通商品房的供给。如再次在扩大保障性住房的供给中压缩了商品房的土地供应量，则仍会对市场产生涨价的压力。
因此，2010年中国楼市和房价总体是一个平稳温和上升趋势。第一，对投资、投机性买房需求加大控制。这个可以详细看中央经济工作会议精神，鼓励自住性、改善型住房需求，而控制投资、投机性买房需求在具体政策上没有作出具体的规定。另一个方面面，住房建设速度大幅加快，今年房地产开发投资迅速增加，所以到2010年下半年新房供给数量大幅增加，在需求大体走稳，而整个供给又不断增加的时候，2010年我国房地产的情况就是交易量比较快增长，但是房价不会快速上升，因此，房价在2010年是一个温和上扬的发展趋势。
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