处处泡沫，我们的钱该放哪里防通胀？

    不动产现在的状况对于投资者来说有点“鸡肋”。不买嘛，他就一个劲往上涨，可进入了2010年以来，国家打压房地产业的政策不断，市场有着巨大的调整预期。可是2010年通胀预期同样强烈，谁都不愿意财富被通胀吞噬掉。看看其他资产，几乎是处处都充斥着一定的泡沫。

    黄金：突破1000元大关后仍然在不断创历史新高，稍有点经验的炒家都知道，历史新高＝极度危险。

股票：虽然3300点附近，只是6100历史高位的一半左右，但看看市盈率，静态的6、70十倍，动态的都4、50倍，基本把三年后的预期都搭上了。

    至于专业程度要求极高的收藏品大多数人参与的机会实在不多。

    最近我接连出席了几个关于寻找地产价值洼地研讨的活动，活动基本是场场爆满，感觉当前市场上无论是大机构还是小市民，投资的冲动和欲望仍然十分强烈。归根结底，经过改革开放30年，手上积攒了点钱的人的确不少，而作为世界三大投资品的不动产在中国人中始终拥有着特殊的偏好与情结。相比下证券是完全虚拟的，可以一文不值，房子至少还有块地，还可以住。相比收藏品房子更容易鉴别，不必具有非常高的专业鉴别真伪的技术。所以不管在任何时候，房地始终收到中国人投资者的青睐。所以看来看去，还是得在“房子”上动脑筋。

    细分析房地产市场数据，我们看到2009年价格上涨过快的主要是住宅类物业， 2009全国大城市一手商品住宅价格较年初上涨接近30％。而商用物业（写字楼、酒店、商场等）的售价基本维持在金融海啸阶段价格。住宅售价和商用物业价格非常接近，甚至于出现了部分住宅售价高于商用物业的情况其实有点反常，按照国际惯例，在一个健康的房地产市场，相同区域的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。

    究其原因，与目前实体经济尚处于恢复期，对商用物业的整体需求偏低有关。而09年宽松的财政政策导致的流动性过剩使得大量投资者投向了首付和税费更低的住宅市场，才出现了当前住宅价格畸高的现象。随着国家收紧二套房贷等系列政策的出台，住宅价格今年见顶无疑了。

    如果实体经济能够进一步复苏，那市场将会对商用物业的需求有所增加。而写字楼市场近2个月的表现也似乎印证了这点。统计显示，最近2个月北京、广州和深圳的写字楼租金均出现稳步上升的现象（上海除外）。就广州市场而言，据某机构统计显示，今年第三季度，广州甲级写字楼租金微涨4.3%，继第二季度以来再次出现上升的势头。

    租赁价格的回升势必带动物业价格的提升。而今年住宅租赁的回报却低得惊人，年回报在3％以内的属于当今主流，个别地区更出现了低于2％的年回报。从投资回报的角度考虑，住宅是根本不值得投资的，而商用却显得更加合理，更具有前景，

    就投资风险而言，住宅在2009年上涨了30％左右，市场本身就已经积累了一定调整压力，而商用物业基本维持原有水平，所以价格下跌的风险也比住宅更低，下调空间也不大。如果当前住宅价格属于合理，或者仍然能够继续维持，那么商用物业的价格就一定有“补张”的要求。

    当然，写字楼，酒店等商用物业的投资也是有一定风险存在的。上述的一些观点，我觉得更适合那些手上有充足的闲置资金却没有好投资渠道的人士。作为中长线投资，商用物业不失为一个回报较高的稳妥选择。如果想实现快进快出的炒家们，我觉得这不一定是个好的选择。

邓浩志

2010年1月28日