新征收条例不是一了百了

        (公共利益模糊  商业拆迁难办)

             文/马跃成
     1月29日国务院法制办全文公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》，征求社会各界意见。新条例实施后，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》将同时废止。
     一、好的方面：
     新条例与现条例的最大差别是名字换了，原来叫拆迁现在叫征收。由于新条例是在暴力拆迁的阴影下酝酿出来的，所以，特别在限制强拆方面有特别限制。一句话新条例进步不少，但是，现在看来，在新条例实施后，由于增加了不少民主决策的程序，所以拆迁的难度大了，这是好事，好事多磨吗。
     比如：1、90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。
     2、因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。
     3、房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。
     4、对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；
     5、任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁，等等。
     二、公共利益问题：
     新条例对公共利益做出了七种限制条件，只有“公共利益”的需要，政府方可征收房屋。 但是看了，七种限制发现，所谓的公共利益依然模糊，在实际实施时，一定还会有比较大的争议和矛盾。
     比如：1、为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；
     2、为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；
     3、法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。
     这些条款有很大的主观性，任何拆迁都可以挂上“为改善城市居民居住条件”的幌子，由政府组织的是什么概念？现在的保障房可都是开发商在组织实施，以后不让开发商干了？还是政府以什么形式进行下替换？
     什么是危旧房？也是个问题。多少年算旧？什么程度算危？都很难说。
     三、存在的其他问题：
     1、县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
     这不还是政府既当裁判员又当运动员吗？
     2、经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定；存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。
     上级政府裁定下级政府的决定，会不会官官相护？
     3、征收房屋的，应当依法收回国有土地使用权。
     到底是征收房屋还是征收土地？
     4、因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
     那三分之一人的意见怎么办？不予理睬，还是暂时停止，或者是对那三分之一依法强拆？
     5、实施强制搬迁前，未按照规定对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房的；未作出补偿决定实施强制搬迁的，或者虽作出补偿决定但未按照法定程序实施强制搬迁的。
     看来强拆在新条例中也是有明文规定的呀。？
     四、关于非因公共利益问题：
     虽然，新条例是以公共利益为前提条件的，但是第四十条却是讲非公共利益。非公共利益的征收问题本来不能和公共利益相提并论，商业行为应该完全按市场方式解决，但是新条例中也做出了相关的规定。
     公共利益叫征收，而非公共利益依然称拆迁。所以不能说拆迁已经进入了历史。从目前中国的实际情况来看，非公共利益的拆迁应该更普遍一些。但是这个问题的规定却是没有几条。
     比如：
     1、非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。
     依然是办理相关手续，而不是与被拆迁人进行谈判。
     2、非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准。
     非公共利益也要政府一个相同的部门负责，这个房屋征收部门到底是什么部门？
     3、建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
     这样好，但是签定协议咋办？
     4、本条例关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定，适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动。
     是不是有点把公共利益和非公共利益绞到一块了？
     5、县级以上地方人民政府应当加强对拆迁活动的监督管理。
     这和原来的差别有多大？
     6、调查结果应当向全体被征收人公布。
     怎么公布？被征收人或者是被拆迁人的意见怎么反映？

     7、对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。
     只有适当补偿，能让被拆迁人轻易签定拆迁协议吗？达不成协议是不是就强拆？
     因此，这个条例既然是为了公共利益而制定的，就应当把非公共利益的问题拿出去，另起炉灶另开张。