解析物权法（75）

解析物权法（75）

陈绪国

【原文】〖车位车库的归属〗

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

【解析】〖业主的车位车库〗

本条款，规定了三层涵义三大类物权：以满足业主需要为本，设置建筑区划内停放汽车的车位、车库物权模型，业主购买或者使用车位、车库有优先权；第二，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库如何归属，以约定的建筑区划所有权为准，约定方式包括出售、附赠或者出租等方式，业主可以身份获得优先购买权、优先获附赠权和优先租用权；第三，建筑区划内另外的停车场、停车位，如业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的停车场、停车位，一般属于业主共有，这是法定的共有权产生的停车共有权使然。

中国已经成为世界上最大的汽车生产国和汽车消费国，本条款的制订，具有特别重要的意义，是关系到几千万中产阶级以上群体切身利益的一件大事。

◎〖业主车位车库的物权选择〗

业主车位车库的物权选择，指在既定的物权模式中，由业主可供选择的两种物权价值取向：一种是业主以约定方式取得车位、车库的所有权，另一种是业主以自由的方式享有车位、车库的共有权。一般而论，前一种是比较糜费、固定、长久、保险的车位、车库不动产所有权选择，也是比较通行的权利选择；后一种是比较经济、散漫、短期、难以保证的车位不动产共有权选择，是看似容易实则为难的无奈选择。两种不同选择，各有其优缺点。

□〖业主车位车库的物权选择〗

业主车位车库的物权选择，资源共享的一个前提，就是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这是物权法赋予业主的优先拥有权或者优先购买权、优先获赠权、优先租赁权或者优先停放权。究其实，这种优先权，并非一成不变的业主身份物权，需要主观与客观条件的相互吻合。许多情形下，业主自觉自愿地放弃其权利，降低为后物权、候物权和零物权、无物权的，不在此选择的话题之内。

一、规划车位、车库条件下的业主优先权

规划车位、车库条件下的业主优先权，一般是指室内预设的车位、车库的业主优先权。受供求关系影响，业主的优先拥有权或者优先购买权、优先获赠权、优先租用权会受一定的影响。

在这里，室内车位可以称之为车库，反之，车库亦可称之为车位。对于业主而言，汽车停留在室内自己的车位上，等于是停留在自己的车库上。而所谓个人的车库，其实也就是一个车位。

第一，规划车位、车库数量有限时的业主优先权

建筑区划内，在规划车位、车库数量有限的时候，其基本原则是“个人限量供应，先购（赠、租）先得，后购（赠、租）后得，不购（赠、租）不得”，个别情况除外。个别情况，是指开发商给予某些业主预留的车位、车库。起决定作用的因素，业主购（赠、租）总人数超过总量的车位、车库数，谓之卖方市场，供不应求。业主的优先权，是相对于非业主的权利，各个业主之间的优先权是一视同仁的。“先来后到”有数量差、时间差、次序差、效率差和“约定差”，自然会抵消一部分人的优先权。

被抵消了的优先权，最终属于虚拟式的优先权。当车位、车库数量有限时，“后购（赠、租）后得”会出现两种情形，一种是如愿以偿地得到车位、车库，这是能够实现了的优先权；另一种是不能如愿以偿地得到车位、车库，这是被取消或者被抵消了的的优先权。

放弃了的优先权，最终属于归零式的优先权。当车位、车库数量有限时，竞买者众多，价格可能高企，有的业主会选择放弃购买或者租赁车位、车库。车位、车库告罄以后，业主自然而然地放弃了此项优先权。

第二，规划车位、车库数量充足时的业主优先权

假如，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库能够满足全体业主的需要，其基本原则仍然应该是“个人限量供应，先购（赠、租）先得，后购（赠、租）后得，不购（赠、租）不得”。但是，其情形与上述例子有些许区别。

一般而论，“先购（赠、租）先得，后购（赠、租）后得”相关业主可以先后得到车位、车库，优先权得到实现。只有“不购（赠、租）不得”才得不到车位车库，从而自动放弃了优先权。

业主放弃优先权的现象，不是个别现象，而是普遍现象，几乎每个小区都会发生。车位、车库所有权是特种消费品所有权，而且往往是车位、车库商品价格远远高于商品房商品价格，对于有车一族是个巨大负担，对于无车一族更是个累赘。有的业主不购买也不使用汽车，可能会既不打算购买、也不打算租赁、甚至也不打算打包附赠车位车库，或者加上排除别人赠予无车业主车位车库的可能性，业主最终放弃了优先共有权或者优先占用权。

二、非规划车位条件下的业主优先权

非规划车位条件下的业主优先权，是指占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。受供求关系和环境秩序影响，业主的优先共有权或者优占用权也会受一定的影响。

第一，非规划车位的供求关系影响业主的优先权

当业主的道路或者其他场地停放汽车的占用权为共有权时，业主的占用优先权变得很不确定，约定俗成的规则是“先占先用，后占后用，不占不用”。

受上述“十二字规则”导引，其优先权效力会发生几种情形：一是，当非规划车位的供求关系不紧张时，业主一般能够如愿以偿地行使占用优先权，“先占先用，后占后用”可以生效。二是，当非规划车位的供应紧张时，业主有的能够如愿以偿地行使占用优先权，“先占先用”可以生效；有的不能够如愿以偿地行使占用优先权，“不占不用”可以生效—这里的“不占不用”，是“占不到用不到”的意思；而“后占后用”则不能确定，也许可以实现其占用优先权，也许不能实现其占用优先权。

第二，非规划车位的环境秩序影响业主的优先权

建设区划内的道路和其他场地，环境秩序问题是绕不过的问题。毕竟，建设区划内的道路和其他场地的主要功能不是停放汽车的。况且，露天停放汽车，对于其他业主的出行和活动有一定影响，对于物业保安也有很大的压力。如果建设区划内的道路和其他场地比较宽敞，停放的汽车较少，管理方面井井有条，业主的优先占用权就有相对的保障；相反地，如果建设区划内的道路和其他场地比较狭小，停放的汽车较多，管理方面也跟不上，业主的优先占用权就没有相对的保障。

因为客观环境条件的限制，业主非规划车位的环境秩序影响，业主的优先权有可能受到限制；因为环境秩序问题制约，业主非规划车位的环境秩序影响业主的优先权受到制约。其优先占用权被限制、被制约，或者来自于业主们的抵制，或者来自于物业公司的干涉。因此，业主非规划车位的环境秩序影响业主的优先权，比较规划车位、车库条件下的业主优先权影响更大。

综上所述，规划车位、车库条件下的业主优先权，关乎物权法赋予业主的优先拥有权或者优先购买权、优先获赠权、优先租赁权，其特点在于比较糜费、固定、长久、保险的车位、车库不动产所有权选择，其缺点在于其不利条件的影响从而导致许多业主被迫或者自主放弃、抵消优先权。非规划车位条件下的业主优先权，关乎物权法赋予业主的优先共有权或者优先权占用权、优先获赠权、优先租赁权，其特点是是比较经济、散漫、短期、难以保证的不动产共有权选择，其缺点是受其他业主、物业公司的限制和环境条件的制约，从而导致许多业主被迫抵消优先权。尽管物权法给予业主这种那种关爱的优先权，而业主的各种优先权不圆满状态是客观存在的。

◎〖业主车位车库“约定”性物权〗

如果细究一下“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的中庸性条款，觉得也是含有多重性物权的包装，并且还是有商榷的余地。与“法定”的物权相对，他是属于“约定”性物权。

业主车位车库“约定”性物权，是指物权法对于相关标的物车位、车库的物权归属既难以肯定、又难以否定，只能作出折中主义抽象规定的物权。此等物权模式，仍然不是孤立型物权，往上溯源，发现有一个业主购买、受附赠或者租赁车位车库的优先权在先；再往上溯源，发现业主车位车库优先权原来是由建筑物区分所有权相关联的派生性物权。而建筑物区分所有权又关联到业主专有权、共有权共管权等系列物权中来，这些物权往往是“法定”的明晰化了的物权，正好与“约定”性物权的清晰度相反。

业主车位车库“约定”性物权，是物权法平衡开发商与业主之间利益的“权宜之计”。实际上，是稳定了开发商的一些可实现的未来权利，削弱了业主的一些可获取的权利。开发商追求的利润最大化，不可能以附赠的方式将车位、车库奉送给业主，而出租车位、车库的概率也很小，主要选择办法肯定是以高价出售给业主。从字面上看，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”是双方平等的自由选择，而在实际运行过程中，业主的话语权不及开发商的话语权，业主没有优化选择的决策权，只能听凭开发商来对于业主的随意摆布。

通过业主与开发商双方“约定”，业主的优先购买权、优先租赁权可以得到一定程度的保障，但是，通常的窘境是，业主最大的可能性是会无奈地接受“额外”的高价购买或者高价租赁车位、车库。而“附赠”这一唯一正确方式，到头来只会流于形式，只会成为“有选择权”的无选择权。

业主车位车库“约定”性物权，真正的平衡点，就在于“附赠”这一项目上。理由主要有以下几点：一是，车位、车库已经摊入开发商的建筑成本，这些成本已经分摊到各个套间的房屋出售面积上去了，开发商以附赠方式赠送业主们的车位、车库，才能体现真正的价值平衡与物权公平。二是，房屋销售过程中，开发商始终处于强势、优势地位，否定“附赠”尽管没有道理，但受到物权法的曲折性保护，一切以开发商的意志为转移，弱势、劣势的业主们毫无办法。另外，“附赠”这一提法也不贴切，车位、车库本来属于业主所有的，怎么可以与施舍的“附赠”这一提法相提并论？

总之，业主车位车库“约定”性物权，属于弹性、不确定性物权，物权的天平偏重于开发商，而不是侧重于业主。这个问题，从物权法三次起草，到七次审议，直到最后表决通过，一直存在争议。因此，某些细节问题上仍然值得商榷与修正。

◎〖业主车位 “法定”性共有权〗

业主车位“法定”性共有权，是指物权法以肯定性的条款，明晰了业主车位共有权的主体、客体和要件，是业主非规划车位条件下的业主优先权，关乎物权法赋予业主的优先共有权或者优先权占用权、优先获赠权、优先租赁权。所谓“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”就是“法定”的车位共有权。

业主车位“法定”性共有权的性质，主要体现在以下几个方面：

第一，他是业主利益均衡化发展的共有权。

业主利益均衡化发展的共有权，是业主建筑物区分所有权动态平衡发展的必然归属，也是鉴定物权法公平合理和执行效力的一个指标。

首先，业主车位“法定”性共有权，是在建筑物区分共有权得以法定均衡的结果。既然法律规定道路或者其他场地已经归业主共有，那么利用这些设施作为业主共有是顺理成章的权利均衡。

其次，业主车位“法定”性共有权，是针对业主车位“约定”性共有权的权利均衡，物权主体方面是业主同开发商之间的均衡。建筑区划内，规则用于停放汽车的车位、车库供不应求，而道路或者其他场地给予业主停车共有权，正好可以弥补这一缺点。

其三，业主车位“法定”性共有权，有车的业主有比较优势的优先停车权。业主车位车库的物权选择，资源共享的一个前提，就是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，实现业主道路通行共有权与道路停车权的相对均衡。这是有车的业主同无车的业主的相对均衡。

第二，他是业主优先权得以实现的共有权。

业主停放汽车的优先权，首先是满足有汽车一族的业主需要的优先权，这种优先权是通用性的优先权。有车一族的业主，可以享受多元化的优先权。譬如，第一优先权链条中，有优先购买、优先获附赠、优先获租用的优先权。此类优先权，一般而论，无车一族的业主自然不及有车一族业主的优先权。第二优先权链条中，道路停车权和其他场地停车权，名义上是每个业主共有的权利，实际上无车一族的业主因无车而放弃其停车共有权的为绝大多数。

所谓“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，实际上，是优先满足有车一族业主的需要。就是说，通用性的优先权，比较适合于有车一族业主的优先权，而其他的业主有不适合通用优先权和停车共有权的一面。因此，业主优先权得以实现的共有权，最终还是要视具体要件和具体情况而定。

第三，他是“法定”的业主共有权

“法定”的业主共有权，就是法律完全肯定、不容置疑了的停车共有权。物权法明确规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”就是明确了有车一族业主和无车一族业主，均有机会享受此等停车共有权，这是一种本位化的共有权。业主自动放弃或者被动放弃停车共有权，不在此列之中。

另外，可能会包括了有车一族业主或者无车一族业主之亲戚朋友在此基础上临时性停放汽车的权利，这是一种拓展型的共有权。也是属于第二类的停车共有权，优先权水平总体上弱于第一类共有权的优先权水平。这一项内容，由于大家可以理解、可以接受的原因，或者是出于法律语言精炼的原因，没有明文规定，但不影响业主共有权的拓展。

“法定”的业主车位共有权，是刚性的业主共有权，排除了“约定”的所有权、共有权、优先权。换言之，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，房地产开发商和物业公司及其他第三者不得以“约定”的附加条件来干涉业主的共有权、优先权。

业主获得“法定”的车位业主共有权，是实至名归的权利，对于全体业主而言是身份的尚方宝剑和权利的护身符。

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