房地产市场调控是一个系统工程

    国庆前夕，中央政府7部委集中推出多项针对房地产市场的调控政策。从9月26日开始，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部、国土资源部、监察部、银监会、央行分别出台措施，收紧市场调控的政策。这些政策主要有，一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，二是要完善差别化的住房信贷政策，三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，四是切实增加有效供给，五是加大住房交易环节的市场检查力度。最为重磅的一条政策信息，无疑是9月29日晚间中国政府网上发布的一条信息，房产税改革将加快推进，并逐步扩大到全国。

    在如此密集的时间里，以7部委的联合行动，集中推出多项收紧市场的政策，这在我国以前的房地产市场调控中还是很罕见的，显示了中央政府面对前一段时间房地产市场调控收效不大的现实，进一步加大市场调控力度的决心。自今年4月17日国务院发布房地产市场宏观调控的通知（即“国十条”）后，迄今已经5个多月，这一被称为“史上最猛”的调控新政，让苦苦期盼房价下跌的民众寄予厚望。但是，事实却与人们的愿望不相一致，在经过了一段观望期以后，近期多个城市的商品房交易出现量价齐升的现象，甚至排队抢购新开楼盘的火爆场景也再次进入人们的视野。7部委新一轮调控政策的密集出台，显然是希望遏制住这一股突起的市场狂飙，维护中央政策的严肃性。

    房地产市场重新出现火爆，反映出人们对5个月前公布的“史上最猛”调控政策产生了失望情绪，自住型购房者担心房价进一步上涨，投资型购房者认为新一轮房产投资的机会已经出现，因此两股力量都把目前的房价看作一个“阶段性底部”，终于引发了房产市场“K线图”上的这一波突起异峰。但是，这也引起了舆论对“国十条”效力的质疑，调控政策为什么收效不大？显然，解答这个问题，有助于我们理解7部委新推政策究竟能够对后续市场产生多少作用。

    我国房地产市场出现的问题，不是孤立的，而是在我国经济发展过程中出现的偏差的一种集中反映。比如，在房价走高的背后，存在地方政府对“土地财政”过度依赖的客观因素，即使在“国十条”发布后，各地也频频出现新的“地王”，地方政府显然对此乐见其成而不愿意进行遏制。而地方政府之所以会过度依赖“土地财政”，其实又反映出自上世纪90年代实行中央和地方的分税制以后，地方政府普遍财力紧张，不得不从自己管辖的土地资源中掘金。另外一个方面，民众之所以对房价过高怨声载道，其背后的原因是民众的收入多年停留在原有状态，与房价的差距越拉越大，这又牵涉到调整国民收入分配格局的问题。显然，房地产市场的调控是一个系统工程，如果只是局限在这个市场里，那么只能做一些“头痛医头，脚痛医脚”的政策修补，面多了加水，水多了加面，难以彻底扭转目前的市场格局。

    我们必须清楚地认识到，对于房地产市场的调控，只能运用市场化手段，政府能够使用的调控手段其实并不很多。而只要调控不脱离市场化的方向，那么，指望利用政策来干预房地产市场，使其价格出现大幅度下降，满足民众的购房需求，其难度显然是非常大的，政府能够做的是利用行政手段来满足民众基本的住房需求，而不是去对市场价格进行干预。目前出台的7部委新政，显然已经意识到了这个问题，因此更多地注重于要求地方政府推进保障性住房的建设，以此来满足民众的基本住房需求。引人注目的是，新政还利用税收政策的调整来支持保障房的建设，对公租房用地和使用免征有关税收，对个人购买首套房下调契税。很显然，这是一种正确的思路。

    但是，我国房地产市场所积累的问题，是长期形成的，不可能在一朝一夕之间借助政府的“猛药”就得到迅速的改变。更为重要的是，我们需要对经济运行中暴露出来的与当下目标不相适应的制度安排进行改革。为了让让地方政府有条件摆脱对“土地财政”的过度依赖，就有必要对目前实行的分税制进行改革，为了有让民众能够有条件买得起房子，住得起房子，就需要对民众收入分配制度进行改革，让社会的财富分配向民众倾斜。我们的改革必须向这个目标推进，只有这样，积累在房地产市场上的问题才有可能得到彻底的解决。