谢逸枫：广州应务实愚策“限购令”没必要出
限购令短期抑制购房需求 后果将导致房价暴涨
在房产税传言仍未最后敲定之际，楼市“限购令”却已相继在几个城市落地，继北京、深圳、厦门、上海等城市推出限购令之后，2010年10月8日，广州市国土房管局表示，广州已就是否限购等研究完毕并形成方案，目前已报市政府审批，预计很快就有落地细则，但未必会在下周出台。其实，从广州“限购令”提交广州市政府研究待审批的速度看，广州政府也是非常的矛盾，究竟是否有必要出？出的话，广州“限购令”是参考“上海版”政策，即限新购一套房;还是“深圳”版政策，即深圳户籍家庭最多限购两套房，目前尚未最终敲定。
最主要是广州“限购令”是否真的有效果？如果广州“限购令”太严格，会不会影响亚运城的销售？会不会引起一系列的造假购房问题？会不会导致推地任务完不成和供应目标实现不了，而影响财政收入和保障房的资金投入等问题。另外，上海住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。对此，广州公积金中心表示，广州公积金政策不排除调整可能，但目前暂时未有变动，二套房首付仍未提高到五成，三套房也未停贷。
9.29新政提出的非户籍限贷，即“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。非户籍限贷与“限购令”并非一回事。其实，正如销售人员所说：“异地购房者需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，如果没有的话可以提供税务局的电话给购房者，让他们向税务局要求补齐纳税证明;如不能提供“异地购房者需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明”也可以办按揭购房，但不要太张扬，可以通过购买小额税单的方式“钻空子”。”
回忆“417新国十条”和“929五项措施”所谓的“二次调控”，楼市产生的正面影响力遥小于市场的负面影响，称为最严厉最有针对性的“929新政”内容包括暂停三套房贷，将商品住房首付比例调至30%以上。不管地方政府出台什么楼市“限购令”，威慑力是“最严厉”的政策，还是“假装严厉”的调控，只不过是计划经济和地方行政干预楼市的临时限制性政策，根本难改变房价继续上涨的事实，也无改变不了购房需求爆发的现象。
2010年4月30日北京市就推出限购政策;力度不可谓不大，规定每个家庭限购一套住房。虽然限购令虽然短期起到一定效果，但之后，北京楼市成交量和房价都不断走高。量价不降反升，说明限购令对楼市调控并无多大作用。
2010年10月1日，上海“限购令”规定，在一定时期内限定居民家庭购房套数。但这个“一定时期”到底是多长时间，没有明确的界定。这毫无疑问让限购令大打折扣，倘若限购期限只是几个月或是更短，所谓的限购不过又是个纸面游戏而已。其实细看一下限购令的具体内容，就知道这种强行压制刚性需求的楼市调控是相当的不切实际。
其实，四个城市的“限购令”基本和深圳，北京的“限外资令”命运是一样的，当市场供应需求平衡和对市场丧失效力时，将被市场所淘汰，最后被地方政府所抛弃。新华社正在积极思考下一轮“房产税”和“限购令”的推出炒作，到2010年10月月15日召开十七届五中全会时，应该会给楼市调控一个说法，限购令和房产税应该有着落。
2010年4月30日北京和9月30日深圳及10月1日厦门，10月7日上海四个城市放出“限购令”，一时让市场再次陷入“限购”讨论中和效果预测及评价。从市场发展和政策调控的周期几本身政策的局限性看，“限购令”的“尾巴”长不多久。当前，CPI把购房者赶到销售中心，房价继续上涨把购房者推到销售中心，政策频繁和不稳定及无力已经把购房者逼着四处借钱买房。 大家应该记得深圳的“限外令”，执行没多久，政府就放松，结果外资如汹涌的洪水，把深圳的房价推高30%。现在地方政府在做愚蠢的事情，政策一旦“拉截”不了投资炒房需求，就是房价上涨时。
一线城市房价上涨，成交暴增，让政策调控失效，政府损失威信和公信力。地方政府不得不慌乱中扔出“限购令”，一是避免新华社再次借黄金周“量价齐涨”的数据事实，拿这个“把柄”继续攻击国务院政策调控是“空调”或者说是“无效论”。二是不要把929年新政作为政府调控再次失利的“标本”，引起市场混乱，被舆论“讽刺或挖苦”。三是防止政府的政策调控在楼市面前丧失威慑力和政府对市场的调控决心，以示其调控的态度。四是继续采取所谓的“保持政策调控的连续性和防止楼市反弹及房价继续上涨”的口号精神。
从2010年4月30日-10月7日，已出台“限购令”和相应的政策细则的北京、深圳、厦门、上海四城市的房价依然是保持上涨，没下降。2010年10月1日-7日，广州市中心城区的房价上涨到平均价格2.8万元/平方米，尤其是新盘价格平均达到3万元/平方米。
据最新统计数据显示，国庆黄金周7天广州十区二县市共有143个项目网签2103套住宅，同比去年黄金周（网签1242套）飙涨69.3%，签约面积达到225150平方米，平均每套签约面积仅为107.06平方米，中小户型仍是今年国庆的成交主力。从网签数据来看，国庆7日，广州一手房成交均价为12179元/平方米。其中，天河区的成交均价高达31767元/平方米。业内人士分析，主要是因为豪宅盘凯旋新世界的成交均价超过60000元/平方米，拉升了整个区域的成交均价。
从广州房价上涨的幅度和上涨趋势及冲动的购房需求来看，广州成为下一个放“限购令”的一线城市是铁定的。但是，目前北京、深圳、厦门、上海“三个城市所出台的“限购令”和限购细则来看，根本无触及政策调控的核心点和关键点，例如土地财政、分税制等根本性的问题，说明政策调控有所保留，基本上又是一个有保有压的政策。出了等于没出过。
但是，广州和其他三个城市的房价上涨幅度相比和平均价格对比，广州的房价依然比较低。从市场购房人群划分，广州的投资炒房比例比较的小，不到40%。同时，从购房的区域上看，本地人依然是购房的主力，而外地购房是次要的。从楼市泡沫的严重程度看，广州是最低的，最安全的，说明楼市是最健康的。目前已经把商品房首套提高到30%，二套房贷50%，三套不发放贷款即停贷，也是无法阻止资金和购房或投资者入市，“限购令”的政策也是一样，也很难限制投资性购房。
与其说是为进一步开征物业税做好准备，不如说是在犯严重的政策调控错误。目前广州市中心的楼价从今年10月1日-7日的上升幅度基本达到20%-30%，现在出“限购令”已经丧失最好的市场时机和调控的市场环境，已经太迟，恐怕广州市地方政府如果立即出台“限购令”，市场将产生巨大的恐慌购房需求入市，房价上涨是肯定的。
目前的广州楼市依然是“量价齐涨”态势，其实，广州真的没必要推出“限购令”，“限购令”这种调控方式压根达不到政策调控效果。除了短期遏制投资炒房购房需求，或者抑制部分冲动性购房需求外，最大的效果就是让广州楼市再西陷入政策调控周期观望阶段，买或不买继续进行心理上的斗争。
大家都明白，地方政府出台“限购令”的确是“用心良苦”，是真想调控有一点不理性的购房者和疯狂的楼市，让房价不要上涨得让人说“太离谱”。可惜，“限购令”不是治疗当前“生病”的楼市“猛药”，简单说就是“治标不治本”，临时“抱佛脚”的手段。可想而知，政策调控的正面效果就比负面效果差。
从目前已经执行四个城市“限购令”市场情况看，房价依然坚挺，除了阻挡了部分购房者入市和推退买房计划外及继续观望外，唯一的表现就是销售成交出现一定的微降。但是，今年国庆节十一黄金周楼市旺季已经过去，并且一线城市的北京和上海及深圳等广州四城都取得重要的销售业绩，获得丰富的利润回报，简单说就是“量价齐涨”，还打破了2009年国庆节十一黄金周楼市销售成交的数量和超过了2009年同期的价格。
如果按照目前“限购令”对价格的降价与否尚难判断，最好的证明就是看近段时间买方出手和卖方出货的心态。当然，我们应该排除一个他们在今年国庆节十一黄金周期间已经购买，仅是等待签约，另外是已经下定金，等待选房和签约。同时应该排除，“417”和“929”新政对市场的影响，购房者的买房心理一直摇摆不断。
受到人民币升值和通货膨胀的预期及银行负利率下的影响，担心资产贬值，选择投资购买房产已是最好的保值和抗通胀的产品，所以购房者已提前投资或购买房产，根本不担心“限购令”的影响。其实，开发商通过十一黄金周的推货和销售及促销，回收大量的资金，况且市场供应一直紧张，而炒房投资型和改善型多次买家及部分首次购房者已经下手购买了，剩余的部分购房者虽然在徘徊或观望，只有手中有资金，“限购令”非常难限有钱人有经济条件的人购房。
换句话说：“如果未来新盘销售率低于三成，开发商也不会屈服“限购令”，依然会用抵抗“417新国十条”和“929五项措施”的态度，采取“死撑硬抗”策略，并且要推迟新盘上市时间和调整推货的手段及改变销售的方式，拒绝向地方政府的政策调控妥协，更不会把新盘的价格下降10%或20%或30%，要下价格大跌，没门。
如果整体货币政策依然宽松，通胀形势依然严峻，那么买房人会想方设法去买房，甚至集中爆发进入市场，例如像假离婚、办假身份证、假社保证、找亲戚联名等新手段继续购房，因为都是被政策逼出来的，后果肯定会说：“在供应不足和需求旺盛的情况，广州房价再次暴涨”。
说到底，限购令具有浓重的计划经济色彩，这种行政干预其实是调控错了靶子。房价降不下来的罪魁祸首不在消费者身上，根子在土地财政和开发商那里。可看看现在的调控措施，几乎都将矛头指向购房者，而很少涉及土地和开发商。而只要延续这种调控思维，限购令必将面临无疾而终的尴尬。理由很简单，楼市的刚性需求可以被压制，但不可能被消灭。如果不着力从根本上改变供需失衡的状况，调控预期，一旦限购令解禁，市场只能报复性反弹。这可是以前历次楼市调控所留下的“宝贵”经验和教训。
作为一线城市的广州，不要跟风北京，深圳，厦门，上海出什么“限购令”或“房产税”方为上策。广州市政府不如一门心思搞好以下几个方面工作，一是继续加大保障房供应和开发及建设力度，解决住房困难的问题。二是增加商品房土地供应，处理土地空置，空出被搁浅的土地，解决土地供应紧张的问题。三是释放库存的存量，加强销售环节的监督工作，解决市场供应的问题。四是加快“三旧改造”的土地供应，解决未来出现土地供应紧张的问题。五是目前应该是坚决执行417新国十条和929五项措施的政策规定，不要左一个政策，右一个政策，过度的频繁或不稳定，影响市场的调控。六是加强一房一价的监督和禁止违规收取诚意金的工作。七是进一步监督银行执行新的房贷政策情况。
谢逸枫：广州应务实愚策“限购令”没必要出
限购令短期抑制购房需求 后果将导致房价暴涨
在房产税传言仍未最后敲定之际，楼市“限购令”却已相继在几个城市落地，继北京、深圳、厦门、上海等城市推出限购令之后，2010年10月8日，广州市国土房管局表示，广州已就是否限购等研究完毕并形成方案，目前已报市政府审批，预计很快就有落地细则，但未必会在下周出台。其实，从广州“限购令”提交广州市政府研究待审批的速度看，广州政府也是非常的矛盾，究竟是否有必要出？出的话，广州“限购令”是参考“上海版”政策，即限新购一套房;还是“深圳”版政策，即深圳户籍家庭最多限购两套房，目前尚未最终敲定。
最主要是广州“限购令”是否真的有效果？如果广州“限购令”太严格，会不会影响亚运城的销售？会不会引起一系列的造假购房问题？会不会导致推地任务完不成和供应目标实现不了，而影响财政收入和保障房的资金投入等问题。另外，上海住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。对此，广州公积金中心表示，广州公积金政策不排除调整可能，但目前暂时未有变动，二套房首付仍未提高到五成，三套房也未停贷。
9.29新政提出的非户籍限贷，即“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。非户籍限贷与“限购令”并非一回事。其实，正如销售人员所说：“异地购房者需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，如果没有的话可以提供税务局的电话给购房者，让他们向税务局要求补齐纳税证明;如不能提供“异地购房者需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明”也可以办按揭购房，但不要太张扬，可以通过购买小额税单的方式“钻空子”。”
回忆“417新国十条”和“929五项措施”所谓的“二次调控”，楼市产生的正面影响力遥小于市场的负面影响，称为最严厉最有针对性的“929新政”内容包括暂停三套房贷，将商品住房首付比例调至30%以上。不管地方政府出台什么楼市“限购令”，威慑力是“最严厉”的政策，还是“假装严厉”的调控，只不过是计划经济和地方行政干预楼市的临时限制性政策，根本难改变房价继续上涨的事实，也无改变不了购房需求爆发的现象。
2010年4月30日北京市就推出限购政策;力度不可谓不大，规定每个家庭限购一套住房。虽然限购令虽然短期起到一定效果，但之后，北京楼市成交量和房价都不断走高。量价不降反升，说明限购令对楼市调控并无多大作用。
2010年10月1日，上海“限购令”规定，在一定时期内限定居民家庭购房套数。但这个“一定时期”到底是多长时间，没有明确的界定。这毫无疑问让限购令大打折扣，倘若限购期限只是几个月或是更短，所谓的限购不过又是个纸面游戏而已。其实细看一下限购令的具体内容，就知道这种强行压制刚性需求的楼市调控是相当的不切实际。
其实，四个城市的“限购令”基本和深圳，北京的“限外资令”命运是一样的，当市场供应需求平衡和对市场丧失效力时，将被市场所淘汰，最后被地方政府所抛弃。新华社正在积极思考下一轮“房产税”和“限购令”的推出炒作，到2010年10月月15日召开十七届五中全会时，应该会给楼市调控一个说法，限购令和房产税应该有着落。
2010年4月30日北京和9月30日深圳及10月1日厦门，10月7日上海四个城市放出“限购令”，一时让市场再次陷入“限购”讨论中和效果预测及评价。从市场发展和政策调控的周期几本身政策的局限性看，“限购令”的“尾巴”长不多久。当前，CPI把购房者赶到销售中心，房价继续上涨把购房者推到销售中心，政策频繁和不稳定及无力已经把购房者逼着四处借钱买房。 大家应该记得深圳的“限外令”，执行没多久，政府就放松，结果外资如汹涌的洪水，把深圳的房价推高30%。现在地方政府在做愚蠢的事情，政策一旦“拉截”不了投资炒房需求，就是房价上涨时。
一线城市房价上涨，成交暴增，让政策调控失效，政府损失威信和公信力。地方政府不得不慌乱中扔出“限购令”，一是避免新华社再次借黄金周“量价齐涨”的数据事实，拿这个“把柄”继续攻击国务院政策调控是“空调”或者说是“无效论”。二是不要把929年新政作为政府调控再次失利的“标本”，引起市场混乱，被舆论“讽刺或挖苦”。三是防止政府的政策调控在楼市面前丧失威慑力和政府对市场的调控决心，以示其调控的态度。四是继续采取所谓的“保持政策调控的连续性和防止楼市反弹及房价继续上涨”的口号精神。
从2010年4月30日-10月7日，已出台“限购令”和相应的政策细则的北京、深圳、厦门、上海四城市的房价依然是保持上涨，没下降。2010年10月1日-7日，广州市中心城区的房价上涨到平均价格2.8万元/平方米，尤其是新盘价格平均达到3万元/平方米。
据最新统计数据显示，国庆黄金周7天广州十区二县市共有143个项目网签2103套住宅，同比去年黄金周（网签1242套）飙涨69.3%，签约面积达到225150平方米，平均每套签约面积仅为107.06平方米，中小户型仍是今年国庆的成交主力。从网签数据来看，国庆7日，广州一手房成交均价为12179元/平方米。其中，天河区的成交均价高达31767元/平方米。业内人士分析，主要是因为豪宅盘凯旋新世界的成交均价超过60000元/平方米，拉升了整个区域的成交均价。
从广州房价上涨的幅度和上涨趋势及冲动的购房需求来看，广州成为下一个放“限购令”的一线城市是铁定的。但是，目前北京、深圳、厦门、上海“三个城市所出台的“限购令”和限购细则来看，根本无触及政策调控的核心点和关键点，例如土地财政、分税制等根本性的问题，说明政策调控有所保留，基本上又是一个有保有压的政策。出了等于没出过。
但是，广州和其他三个城市的房价上涨幅度相比和平均价格对比，广州的房价依然比较低。从市场购房人群划分，广州的投资炒房比例比较的小，不到40%。同时，从购房的区域上看，本地人依然是购房的主力，而外地购房是次要的。从楼市泡沫的严重程度看，广州是最低的，最安全的，说明楼市是最健康的。目前已经把商品房首套提高到30%，二套房贷50%，三套不发放贷款即停贷，也是无法阻止资金和购房或投资者入市，“限购令”的政策也是一样，也很难限制投资性购房。
与其说是为进一步开征物业税做好准备，不如说是在犯严重的政策调控错误。目前广州市中心的楼价从今年10月1日-7日的上升幅度基本达到20%-30%，现在出“限购令”已经丧失最好的市场时机和调控的市场环境，已经太迟，恐怕广州市地方政府如果立即出台“限购令”，市场将产生巨大的恐慌购房需求入市，房价上涨是肯定的。
目前的广州楼市依然是“量价齐涨”态势，其实，广州真的没必要推出“限购令”，“限购令”这种调控方式压根达不到政策调控效果。除了短期遏制投资炒房购房需求，或者抑制部分冲动性购房需求外，最大的效果就是让广州楼市再西陷入政策调控周期观望阶段，买或不买继续进行心理上的斗争。
大家都明白，地方政府出台“限购令”的确是“用心良苦”，是真想调控有一点不理性的购房者和疯狂的楼市，让房价不要上涨得让人说“太离谱”。可惜，“限购令”不是治疗当前“生病”的楼市“猛药”，简单说就是“治标不治本”，临时“抱佛脚”的手段。可想而知，政策调控的正面效果就比负面效果差。
从目前已经执行四个城市“限购令”市场情况看，房价依然坚挺，除了阻挡了部分购房者入市和推退买房计划外及继续观望外，唯一的表现就是销售成交出现一定的微降。但是，今年国庆节十一黄金周楼市旺季已经过去，并且一线城市的北京和上海及深圳等广州四城都取得重要的销售业绩，获得丰富的利润回报，简单说就是“量价齐涨”，还打破了2009年国庆节十一黄金周楼市销售成交的数量和超过了2009年同期的价格。
如果按照目前“限购令”对价格的降价与否尚难判断，最好的证明就是看近段时间买方出手和卖方出货的心态。当然，我们应该排除一个他们在今年国庆节十一黄金周期间已经购买，仅是等待签约，另外是已经下定金，等待选房和签约。同时应该排除，“417”和“929”新政对市场的影响，购房者的买房心理一直摇摆不断。
受到人民币升值和通货膨胀的预期及银行负利率下的影响，担心资产贬值，选择投资购买房产已是最好的保值和抗通胀的产品，所以购房者已提前投资或购买房产，根本不担心“限购令”的影响。其实，开发商通过十一黄金周的推货和销售及促销，回收大量的资金，况且市场供应一直紧张，而炒房投资型和改善型多次买家及部分首次购房者已经下手购买了，剩余的部分购房者虽然在徘徊或观望，只有手中有资金，“限购令”非常难限有钱人有经济条件的人购房。
换句话说：“如果未来新盘销售率低于三成，开发商也不会屈服“限购令”，依然会用抵抗“417新国十条”和“929五项措施”的态度，采取“死撑硬抗”策略，并且要推迟新盘上市时间和调整推货的手段及改变销售的方式，拒绝向地方政府的政策调控妥协，更不会把新盘的价格下降10%或20%或30%，要下价格大跌，没门。
如果整体货币政策依然宽松，通胀形势依然严峻，那么买房人会想方设法去买房，甚至集中爆发进入市场，例如像假离婚、办假身份证、假社保证、找亲戚联名等新手段继续购房，因为都是被政策逼出来的，后果肯定会说：“在供应不足和需求旺盛的情况，广州房价再次暴涨”。
说到底，限购令具有浓重的计划经济色彩，这种行政干预其实是调控错了靶子。房价降不下来的罪魁祸首不在消费者身上，根子在土地财政和开发商那里。可看看现在的调控措施，几乎都将矛头指向购房者，而很少涉及土地和开发商。而只要延续这种调控思维，限购令必将面临无疾而终的尴尬。理由很简单，楼市的刚性需求可以被压制，但不可能被消灭。如果不着力从根本上改变供需失衡的状况，调控预期，一旦限购令解禁，市场只能报复性反弹。这可是以前历次楼市调控所留下的“宝贵”经验和教训。
作为一线城市的广州，不要跟风北京，深圳，厦门，上海出什么“限购令”或“房产税”方为上策。广州市政府不如一门心思搞好以下几个方面工作，一是继续加大保障房供应和开发及建设力度，解决住房困难的问题。二是增加商品房土地供应，处理土地空置，空出被搁浅的土地，解决土地供应紧张的问题。三是释放库存的存量，加强销售环节的监督工作，解决市场供应的问题。四是加快“三旧改造”的土地供应，解决未来出现土地供应紧张的问题。五是目前应该是坚决执行417新国十条和929五项措施的政策规定，不要左一个政策，右一个政策，过度的频繁或不稳定，影响市场的调控。六是加强一房一价的监督和禁止违规收取诚意金的工作。七是进一步监督银行执行新的房贷政策情况。