国庆节前的楼市新政加强版，其核心目标指向投资投机消费，这些政策包括要求对有闲置土地等违法行为的地产商停发贷款、三套房全面停贷、惩处不严格执行信贷政策的银行、要求房价上涨过快城市限定居民家庭购房套数、加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国等。

专家表示，在房地产调控遭受失败质疑的时刻，中央此举意在加强问责力度，避免调控成为“空调”。这些都联系到一点，即影响开发商及消费者的双向预期，进而也影响地方政府的预期，从而会遏制房价再涨。接下来的问题，新政会否遏制住房价，让房价稳定下降交带来有效成交，这才是问题的症结所在，同时，针对地方土地市场、二手交易市场以及资本在全国范围的流动，结合外环境中通胀因素及热钱涌入，未来出台房产税以及加息来遏制房价，如何让新政发挥持续作用，须看三大前提要件是否被政策看重。

其一，对前期炒家与投资投机消费是否出台严格政策进行限制？

与房产税直接相关的按买家课以持有税。按照这一说法，则二手交易如果不出台严格的控制政策，仅仅通过市场交易程序，则前期积累的买家或炒家将一分为二，其一是转化为长期投资性持有，放弃交易利差，转而作为一种对稀缺资源的占有，通过未来租赁市场来获得租赁收益；其二是快速出货，因为自2009年初以来，相较于2007年，中国整体房价上涨了25%，在此期间购入的投资性房产，无论在哪个城市都具有降价快速出货的空间，在此条件下，如果二手交易市场没有严格控制，让二手房东与开发商竞价，则众多的空置房源将成为开发商降房价的对冲力量，从而将开发商降价预期或者冲动延缓至供求关系偏紧的未来二至三年，整体看房价下行将受到二手市场的抑制。

这种限制应不包括目前的税费差异与年限优惠差异，不然没有实际效果。

其二，地方政府承担责任的方式除与房价挂钩外，还应结合到土地市场、地方金融税费政策等。

真正遏制房价，地方政府其实首当其冲，对商品房市场如何既迎合政策又保持本地房价的稳定，则是个棘手的问题。地方政府除做好本职工作外，还面临更大的一个问题是，当主流城市房价被遏制以后，主流开发商战略调整，必然更多进入二三线城市，那么地方政府以何待之？一旦主流开发商转战二三线城市并获得以前一样的优惠政策，肯定掀起二三线城市房价由稳定上涨到暴涨的序幕，此起彼伏的房价并非新政所愿意看到的。因此地方政府才是新政遏制房价的首要一环，仅仅问责尚不足以支持一个稳定的楼市。

其三，保持投资渠道畅通。

出现房价从紧调控之下仍然上涨的迹象，主要由通胀环境与热钱重新转向楼市决定，预期投资渠道如果非常畅通，则影响房价上行的宏观因素不复存在，有利于遏制政策显现出威力。

可以确定，当房产税推出、加息、差异化政策进一步实施、土地从严管制、控制开发商资金链，与地方政府责任、二手交易市场管制、投资渠道扩展结合起来，未来楼市将保持价格理性下行并且成交适当的格局。