恐惧“限购令”是杞人忧天

     ——限购令下 商品房依旧存在十年以上供给不足

“限购令”并不是“跳水令”，却导致部分城市惊鸿遍野，再现退房潮。民众对新政的担心无外乎两点：一是限购令可能会导致楼市遇冷，并出现商品房集中抛售现象，从而使自己房产贬值；二是担心商品房出现过剩，恐自己高位接盘，花了冤枉钱。客观分析，民众的这种担忧大可不必，甚至有些杞人忧天，从国内主要城市的供需状况看，目前的商品房供给依旧捉襟见肘，米少僧多。如北京、上海、天津、广州、深圳五大城市，限购令下，商品房依旧存在十年以上的供给不足，而供需结构是决定商品价值的黄金定律。

具体以北京为例，简单测算如下：权威资料显示，2009年北京市户籍人口1246万，登记流动人口763.8万，人口总量1972万。假设以三人为家庭单位进行折算，北京市现有人口总量可换算成657万个家庭。如每个家庭允许新购一套 90平方米商品房，即657万套X90平方米，可得出未来北京市的住房需求总面积为591300000平方米，即5.913亿平方米，这仅是满足普通住房需求。而另一数据显示，2009年北京市住宅竣工面积为1613.2万平方米（住宅施工面积为5551.9万平方米），如果北京市现有人口基数不变（不计算未来增量人口）， 竣工面积不变，则需历时36.65年，才能满足“限购令下”现有人口的住房总面积需求（况且土地为不可再生资源），也就是说，如北京市的每个家庭均行使自己的一套购房权，统一排号购房，最迟也要等上36年。即便剔除购买力不足，保障房分流和人口流动等因素，按50%北京家庭行使一套购房权测算，市场满足这一需求依旧需要18年的奋斗历程。如果按住宅施工面积测算，也需10.65年的开发周期，以此类推，上海、天津、广州等特大型城市均将面临十年以上的商品房供给缺口。 

综上分析，商品房的长期供给不足，决定了“限购令”并不会导致楼市产能过剩，亦不会导致房价高台跳水，这也是房价多年高企，始终未能出现大幅下跌的根本因素，2008年如此，2010、11年亦如此。而政府推出“限购令”的初衷，更多折射出的是“保障社会公平、正义”的治国理念，特别是体现出了维护弱势民众“基本购房权，基本居住权”的鲜明宗旨，这对普通民众购房无疑是一大善政，不过政府的这一民生理念被一些楼市“歪嘴和尚”、“阴阳先生”等进行了错误解读，片面引导为楼市中的“2012”，从而在民众中造成了一定恐慌。因此，建议部分民众一定要走出“不被唱衰派吓死，即被高房价气死”的思维阈限，面对楼市新政，要学会理性分析和独立思考，如出现新的购房时机，希望不再错过！