再论住房制度如何进行合理改革？

住房制度是微观领域的一个重要制度安排，其目标在于尽可能地使每个人或者每个家庭有体面的住所，从而尽可能地实现“人人有屋住”这一理想。那么，住房制度如何进行安排才能实现这一理想呢？这就需要根基于具体的国情。一般地，住房资源的配置有三种机制：一是完全的市场化，二是完全的计划化，三是介于两者之间。其中，当土地和住房资源非常丰富、且社会收入分配相对平均时，由市场为主导来配置住房资源是有效的；究其原因，这可以更充分地体现个人或家庭的不同偏好，从而可以增进总体上会效用，这典型地出现在西欧和北美诸国。当土地和住房资源严重短缺、且社会收入分配极端不平均时，计划往往成为短期的有效配置机制；究其原因，此时如果简单地由市场机制来配置，就必然会出现住房资源极端地集中于少数人或者产生出于投资目的的大量囤积现象，这反而会导致整个社会效用的下降，这可以从拉美、非洲以及南亚等国情形看出这一点。而当土地和住房资源相对短缺、且社会收入分配不平均程度依然较大时，就必须实行存在政府适当干预的市场配置方式：其中，政府为地收入者提供基本的保障房，而市场则引导那些高收入者的住房需求，东亚一些国家和地区尤其是新加坡和香港就提供了相对成功的经验。例如，在新加坡，在中央公积金的支持下形成了以低价组合房屋(组屋)为主、廉租组屋为辅的公房体系，从而使组屋在新加坡住房体系中占据绝对主导地位（从1985年至今一直占住房总量的80%以上），并帮助新加坡成为亚洲居住水平最高的国家之一（人均居住面积达30平方米）。再如，在香港，1965年居住在廉租房和徙置房等公营出租房的居民超过了100万，到1981年居住公房者更是超过了200万；而且，从20世纪90年代以来，香港居住公共房屋(廉租房和居屋)的居民一直在50%左右。[1]

同时，需要指出，在住房资源比较紧张的情形下，由政府来提供保障性住房时，应该主要是以廉租房的形式而不是限价房或经济适用房的形式。究其原因，保障性住房的主要目的在于使有限的住房资源在低收入者之间的合理配置，而不使由此扩大为变相的收入再分配；是为了保障社会大众“住”的权利，而不是保障他们由“资产”而获得进一步的“盈利”。同时，根据社会人均收入水平的提高和市场房价的上升之具体情形，廉租房的房租可以具有相当的弹性整，从而保障廉租房的有效使用以及为更多廉租房的建设提供资金。相反，如果以限价房或经济适用房的形式来提供住房保障，就会出现如下问题：一者，限价房需要不断扩建，因为新一批的低收入者每年都会不断出现，这实际上会加剧住房资源的稀缺性；二者，当原先低收入者的收入上升时依然占有这些稀缺性的住房，甚至将限价房出售而获得盈利，这实际上是对那些收入上升阶层的社会补贴；三者，因为廉价房屋可以占有、出售和转租，从而就出现了大量的腐败现象，使得大量的稀缺性租房资源被那些并非低收入的官员以及寻租者所占据。显然，在当前中国社会，人多地少以及人口越来越集中大城市的事实，以及越拉越大的收入差距，都为政府以廉租房的形式为一般低收入者提供保障性住房提出了紧迫要求。而且，传统的计划经济留下了大量的公共住房，这本来已经为大规模实行廉租房制度提供了相当的社会基础；而当前住房制度改革所需要做的只是，为高收入者更高水平的住房需求开辟市场化的渠道，同时根据国民收入和市场房价的走势来调整这些公共住房的房租以减轻社会所承担的压力。

不幸的是，迄今为止社会上乃至学术界对这些基本理论和现实却完全认识不清楚、更不深刻，以致后来的住房制度改革逐渐地并最终完全地偏离了这一诉求，从而造成了目前这种困境，滋生了尖锐的社会矛盾。首先，在扭曲性的产权私有化理论之指导下，20世纪末开始实行一刀切式的住房私有化改革，将全国人民50年来所积累的公共房屋以非常低廉的价格出售给占位的员工，尤其是给那些掌握权力和拥有关系的既得利益者，而将以后近来的员工（不管其收入如何）之住房完全推给市场解决。这显然就造成了严重的问题：一是带来严重的分配不正义，这是因为公共住房没有根据收入状况分配给特定优势者本身就是不公正的，况且没有获得住房分配的新近员工往往又是低收入者；二是进一步推高住房的市场需求，这是因为那些占有公共住房的高收入阶层往往有能力且会进一步购买到第二套、第三套乃至更多的市场住房，而那些没有获得公共住房的青年人为了结婚、生子等需要又不得不通过节衣缩食乃至家庭几代人集资的方式来获得市场住房。关于这一点，我们只要对那些是否曾获得过公共住房的人群目前所是由的市场住房状况做一调查就行了。其次，在住房飙涨而由此衍生出来社会矛盾日益尖锐之后，我们本应该重建被我们错误摧毁的廉租房体系；但是，各级政府在错误私有产权的理论指导下，或许是为了推卸今后的管理责任，也或许存在大量的既得利益需求，却大量筹建限价房或经济适用房，而很少真正关注廉租房问题。结果，又进一步衍生出相似的问题：一是带来严重的分配不正义，这是因为限价房的资格认定中存在明显的非收入最低化原则，而是只有出得起这些价格的人才会去选择，更不要说当大量的需求者通过抽签来决定谁获得时，本身就将住房资源再分配的权利交给上帝了；二是进一步推高住房的市场需求，这是因为那些获得限价房的人中的一大部分往往有能力且会进一步购买到第二套、第三套乃至更多的市场住房，更不要说中间存在大量的官商勾结和圈钱交易，君不见，很多人都是开着车甚至是奔驰、宝马、奥迪这类名车去申请限价房或经适房吗？三是造成住房市场的混乱，这是因为限价房的存在明显地造成住房市场的双轨化，从而就会产生窜轨的可能，也就为寻租制造了空间和机会。显然，正是没有真正地了解住房的性质以及现实面临的情形，造成了我国的住房制度改革中发生一连串的错误；在很大程度上，当前住房问题就是由这些错误政策引发的。